Financement de plusieurs immeubles locatifs : guide du débutant

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L’achat de plusieurs propriétés locatives peut être une opportunité commerciale lucrative, créant un flux régulier de flux de trésorerie mensuels. Et tandis que de nombreux investisseurs espèrent construire leurs portefeuilles immobiliers, le financement de plusieurs propriétés locatives peut être plus difficile que le financement d’un seul. La bonne nouvelle est que tant que vous avez de solides antécédents financiers et des antécédents de réussite avérés avec vos propriétés locatives existantes, il existe des options pour vous aider à financer vos propriétés, que vous envisagiez seulement quelques-unes ou plus de 10.


Avantages du financement de plusieurs propriétés locatives


L’investissement immobilier peut créer un flux de trésorerie constant, apportant un revenu mensuel plus fiable que les autres investissements. Sans oublier qu’il s’accompagne d’avantages fiscaux et aide à se prémunir contre l’inflation.

Une fois que vous vous serez plongé dans l’immobilier en achetant votre premier bien locatif, vous vous sentirez peut-être prêt à plonger la tête la première en élargissant vos avoirs. Le financement de plusieurs propriétés locatives vous permet de profiter de sources de revenus supplémentaires sans attendre d’avoir payé la première propriété.


Les défis du financement de plusieurs propriétés à la fois


Bien qu’il y ait certainement des avantages à financer plusieurs propriétés locatives à la fois, vous constaterez également qu’il y a des défis qui l’accompagnent. Les prêteurs peuvent être plus prudents quant à la signature d’un prêt hypothécaire une fois que vous avez déjà obtenu un prêt. Les prêteurs peuvent vous considérer comme un risque plus élevé, ce qui signifie qu’il y aura probablement plus d’exigences. Les obstacles courants que vous pouvez vous attendre à rencontrer sont :

  • Les banques qui ne sont pas disposées à prêter plus d’une hypothèque à la fois
  • Exigences de mise de fonds plus élevées
  • Exigences de réserve de trésorerie plus élevées
  • Une cote de crédit d’au moins 720
  • Des taux d’intérêt plus élevés
  • Une limite au nombre de propriétés que vous pouvez financer

Attendez-vous à ce qu’une fois que vous avez déjà une ou plusieurs hypothèques à votre nom, vous aurez plus de mal à trouver une banque qui financera des propriétés supplémentaires. Ils sont là-bas – vous devrez peut-être creuser un peu plus profondément.


Prêts pour plusieurs immeubles de placement


Ce n’est pas parce qu’il est plus difficile de financer plusieurs propriétés que cela ne peut pas être fait. Pour les investisseurs avec de bons cotes de créditdes acomptes importants et des antécédents éprouvés avec leurs propriétés existantes, il n’est pas du tout irréaliste d’obtenir plusieurs prêts.

Gardez à l’esprit que même si de nombreux prêteurs vous permettent de financer plus d’une propriété à la fois, la plupart auront une limite quelconque. Dans de nombreux cas, les investisseurs peuvent obtenir jusqu’à quatre prêts hypothécaires par des moyens traditionnels. Mais d’autres programmes et prêts peuvent aider les emprunteurs à acheter 10 propriétés ou plus.

Hypothèque traditionnelle

Il n’y a pas nécessairement de limite au nombre d’hypothèques traditionnelles qu’une personne peut contracter. L’astuce consiste à trouver une banque qui vous accordera le nombre de prêts que vous souhaitez. En général, une personne ayant un bon crédit et une mise de fonds importante peut s’attendre à financer jusqu’à quatre propriétés en utilisant des méthodes traditionnelles. Et si vous avez de la chance de trouver le bon prêteur, vous pourrez peut-être en financer plus de quatre. Comme pour un processus hypothécaire typique, vous devrez répondre aux exigences de votre prêteur individuel pour :

  • Pointage de crédit
  • Acompte
  • Preuve de revenu
  • Ratio dette/revenu
  • Réserves de trésorerie

Au moment de décider de vous accorder jusqu’à quatre prêts hypothécaires, les prêteurs voudront probablement voir que vos immeubles de placement existants fonctionnent bien. Ils peuvent ne pas approuver de prêts supplémentaires si vous avez eu des saisies ou des paiements manqués sur des hypothèques actuelles ou passées.

Une autre chose à considérer est que plus vous empruntez de prêts, plus vous représentez un risque pour la banque. En conséquence, vous pouvez vous retrouver avec un taux hypothécaire et des minimums de crédit et d’acompte plus stricts.

Prêt global

UN hypothèque globale est une hypothèque unique qui couvre plus d’une propriété. Ce type de prêt permet aux investisseurs d’acheter plusieurs immeubles de placement sans obtenir de financement pour chaque propriété séparément. Ubifrance® n’offre pas de prêts généraux.

Comme une hypothèque traditionnelle, une hypothèque globale est garantie par les propriétés que l’investisseur utilise pour acheter. Parce que ces prêts sont destinés à financer plusieurs propriétés, ils peuvent être divisés en portions afin que chaque propriété serve de garantie pour une partie du prêt. De cette façon, l’investisseur peut vendre une propriété sans rembourser chaque partie du prêt.

Ces prêts sont généralement destinés aux investisseurs, flippers, constructeurs et développeurs. Vous ne pouvez probablement pas utiliser un prêt global pour acheter un immeuble de rapport en plus de votre résidence principale.

Les prêts généraux peuvent être avantageux, car ils peuvent simplifier le processus d’emprunt, permettant aux investisseurs de contracter un seul prêt plutôt que plusieurs. Ils permettent également aux emprunteurs de payer une seule mensualité au lieu de plusieurs. Cela étant dit, un prêt global met toutes vos propriétés en danger si vous finissez par ne pas être en mesure de couvrir le paiement. Ces prêts sont également souvent assortis de taux d’intérêt et de frais plus élevés.

Il n’y a généralement pas de limite au nombre de propriétés que vous pouvez financer avec une hypothèque globale – tout dépend du montant du prêt que votre prêteur vous approuvera. De nombreuses institutions financières choisissent de ne pas offrir ces prêts, mais les investisseurs peuvent probablement trouver une banque commerciale qui les offre. Les conditions telles que la cote de crédit minimale, l’acompte et les réserves de liquidités dépendent de votre prêteur.

Programme d’hypothèques sur les immeubles de placement de Freddie Mac

Programme de prêts hypothécaires sur les immeubles de placement de Freddie Mac aide les emprunteurs qualifiés à obtenir le financement flexible dont ils ont besoin pour leurs immeubles de placement. Selon le site Web de Freddie Mac, ce programme est destiné aux investisseurs qui ont besoin d’options de financement immobilier personnalisées pour leur situation financière unique. Pour être admissible au programme de Freddie Mac, un emprunteur doit répondre aux exigences suivantes :

  • Pas plus de 10 propriétés de 1 à 4 logements
  • Pointage de crédit minimum de 720 pour les emprunteurs ayant plus de six propriétés financées
  • 15% d’acompte pour les propriétés à 1 unité
  • 25% d’acompte pour les propriétés de 2 à 4 unités
  • Réserves de six mois pour chaque propriété
  • Ratio d’endettement maximum de 45 %
  • Les dons et subventions ne peuvent pas être inclus
  • Doit être un prêt hypothécaire à taux fixe et à paiement uniforme éligible ou un ARM 7/1, 10/1, 7/6 mois ou 10/6 mois
  • Doit être un conseiller en produits de prêt ou un prêt hypothécaire souscrit manuellement
  • L’emprunteur ne peut pas être affilié ou lié au constructeur, au promoteur ou au vendeur de biens pour les maisons nouvellement construites

Programme de 5 à 10 propriétés de Fannie Mae

En 2009, Fannie Mae a mis à jour ses politiques pour permettre aux investisseurs de financer jusqu’à 10 propriétés à la fois plutôt que la limite précédente de quatre. Les États-Unis étaient en train de se remettre de la crise du logement, et Fannie Mae a estimé que les investisseurs très solvables étaient un élément essentiel de cette reprise. Pour être éligible à la Programme Fannie Mae 5 – 10 propriétésvous devrez remplir les conditions suivantes :

  • 5 à 10 biens financés
  • Pointage de crédit minimum de 720
  • 25% d’acompte pour les propriétés à 1 unité
  • 30% d’acompte pour les propriétés de 2 à 4 unités
  • 6 mois de réserves pour chaque prêt
  • Aucun défaut de paiement de 30 jours ou plus au cours des 12 derniers mois sur un prêt hypothécaire
  • Aucune faillite ou saisie au cours des 7 dernières années
  • 2 ans de déclarations de revenus fédérales

Il convient de noter que, bien que Fannie Mae propose un financement pour 5 à 10 propriétés, peu de banques proposent réellement le programme. Ces prêts nécessitent plus de travail de la part du prêteur, et de nombreuses banques considèrent les emprunteurs d’immeubles de placement comme à haut risque.

Prêt de portefeuille

Pour les investisseurs qui souhaitent financer plus de 10 propriétés, les programmes de Freddie Mac et Fannie Mae ne suffiront pas. Dans ces situations, un prêt de portefeuille pourrait être la bonne réponse.

Une hypothèque de portefeuille est similaire à une hypothèque traditionnelle en ce sens que vous contractez un prêt en utilisant votre propriété comme garantie. Mais contrairement aux prêts hypothécaires traditionnels, les banques conservent le prêt dans leur portefeuille pendant toute la durée du prêt plutôt que de le vendre. Et parce qu’il ne vendra pas le prêt, le prêteur n’a pas à exiger que les emprunteurs satisfassent aux exigences hypothécaires traditionnelles.

Ces prêts peuvent s’accompagner de certains avantages, tels qu’un crédit plus indulgent, un acompte et des exigences en matière de ratio dette / revenu. Mais ils présentent un niveau de risque plus élevé pour le prêteur, vous pouvez donc vous attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé et des frais coûteux. Et sachez que ces prêts sont probablement difficiles à trouver. Dans de nombreux cas, les banques les utilisent pour récompenser les clients à long terme qui se sont avérés être des emprunteurs dignes de confiance.


L’essentiel


Le financement de plusieurs propriétés locatives peut sembler intimidant, et il y a certainement plus d’obstacles à franchir que de contracter une seule hypothèque. Mais avec la variété d’options disponibles, les investisseurs ayant de solides antécédents financiers trouveront probablement une méthode qui leur convient. Si vous souhaitez en savoir plus sur le financement des biens locatifs, parler à un expert en crédit immobilier aujourd’hui.


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