Comprendre les propriétés immobilières (REO) en tant qu’opportunités d’investissement post-forclusion

Que vous soyez un acheteur d’une première maison avec un budget limité ou un investisseur immobilier débutant à la recherche d’un bon rapport qualité-prix, vous remarquerez peut-être que les propriétés portant le label REO se vendent à des prix plus avantageux que d’autres de taille et de caractéristiques similaires. . Mais est-ce la bonne opportunité pour vous ?

Nous commencerons cet article en abordant la question « Qu’est-ce que REO? » À partir de là, nous verrons comment les propriétés acquièrent ce statut, les avantages et les inconvénients de l’achat de propriétés REO et comment en acheter une.

Une annonce immobilière typique n’a pas été vendue pendant le processus de forclusion et appartient maintenant à un prêteur hypothécaire, à une banque ou à l’investisseur hypothécaire. L’achat d’une propriété REO se fait par l’intermédiaire d’un agent REO ou d’une plateforme d’enchères. Les propriétés sont vendues « telles quelles » et souvent à prix réduit pour être vendues le plus rapidement possible.

Si la propriété REO appartient à l’investisseur, celles-ci peuvent être trouvées via des portails gérés par les principaux investisseurs hypothécaires :

• HomePath de Fannie Mae
• HomeSteps de Freddie Mac
• Maisons appartenant à la FHA vendues sur le HUD Home Store
• Maisons initialement garanties par des prêts VA vendus sur VRM Properties

Si l’investisseur hypothécaire ne gère pas le REO, le prêteur hypothécaire le fait. Dans ces cas, le prêteur hypothécaire devrait être contacté pour acheter via la plateforme d’enchères ou l’agent inscripteur.

Le grand avantage de l’achat d’une propriété REO est que les prêteurs et les principaux investisseurs hypothécaires essaient de tirer quelque chose d’une propriété qui a été saisie et n’a pas été vendue aux enchères. Par conséquent, ils sont souvent beaucoup plus flexibles sur les coûts et vous pouvez obtenir un accord.

Une chose qu’il est important de savoir avant d’aller de l’avant, c’est qu’il s’agit souvent de biens en difficulté. Les propriétés sont généralement saisies parce qu’une personne est en retard sur son hypothèque. Si vous n’avez pas d’argent pour le paiement hypothécaire, vous n’avez souvent pas d’argent pour l’entretien. De plus, si vous savez que vous êtes saisi, il n’y a pas d’incitation habituelle à garder la maison en bon état.

Plusieurs étapes doivent être franchies avant qu’une maison ne devienne une propriété REO. Parcourons-les :

1. Le propriétaire d’origine ne rembourse pas l’hypothèque. Il existe d’autres événements qui déclenchent la pré-saisie Le plus souvent, cela se produit lorsqu’une personne accuse plusieurs mois de retard sur son paiement hypothécaire et est incapable de s’entendre avec son prêteur hypothécaire sur une option qui lui permettrait de rester dans la maison, de vendre via une vente à découvert ou un acte de retour au prêteur/investisseur par acte tenant lieu de forclusion.
2. La propriété va dans la forclusion. Lorsque cela se produit, une vente de forclusion a lieu à une date précise pour un prix précis. S’il n’y a pas d’acheteur réussi de la propriété, le prêteur ou l’investisseur sur le prêt prend en charge la gestion de la propriété. Si la propriété est occupée, l’occupant sera expulsé.
3. Les propriétés invendues lors de la vente de forclusion sont appelées REO. Si la propriété ne se vend pas au prix spécifié, il devient l’inventaire REO.

Il est important de noter qu’il y a des avantages et des inconvénients à la fois pour les personnes à la recherche de leur prochaine maison et pour celles qui les considèrent comme un immeuble de placement.

Les principaux avantages de l’investissement REO se décompose en trois domaines différents. Abordons-les ensuite.

Bas prix

L’un des moteurs typiques des ventes de REO est leur faible prix. Au plus fort de l’hystérie du logement causée par le fait que tout le monde a passé beaucoup plus de temps dans sa maison l’année dernière et s’est rendu compte que son espace actuel ne fonctionnait pas pour lui, les maisons REO coûtaient 87 $ le pied carré, selon un rapport d’un agent immobilier site d’enchères. C’était un record.

Cependant, cela reste une bonne affaire si l’on considère que, selon un rapport de 2019 de Realtor.com, le prix médian au pied carré d’une maison aux États-Unis était de 123 $. Les prix dans de nombreuses régions du pays ont considérablement augmenté depuis lors.

Aucune taxe impayée

Vous aurez envie de faire une recherche de titre et de voir quel genre de garanties un prêteur vous donnera. Mais l’achat d’une maison qui a été saisie par un prêteur est souvent préférable à l’achat d’une maison qui était auparavant une saisie fiscale. Le raisonnement en est que le nouveau propriétaire de la maison qui était auparavant saisie pour les impôts hérite souvent de la facture fiscale, ce qui peut être une mauvaise surprise.

Négocier avec des banques motivées

Les banques, les prêteurs hypothécaires et les autres investisseurs hypothécaires ne sont pas chargés de conserver et d’entretenir une propriété. Pour cette raison, ils peuvent être plus motivés pour obtenir ce qu’ils peuvent et disposer de la propriété plus rapidement que le vendeur moyen lors d’une vente traditionnelle. Cela pourrait vous donner une certaine flexibilité pour négocier le prix. Votre agent immobilier peut vous conseiller sur la marge de manœuvre.

Bien qu’il y ait des avantages, il existe également de nombreux inconvénients potentiels à l’achat d’une propriété REO. Parcourons-les.

Vendu tel quel’

Le premier inconvénient avec REO est que vous achetez une maison vendue « telle quelle ». Cela signifie que vous obtenez la maison… et tout ce qui va avec. Bien sûr, cela pourrait inclure une salle de bain avec une ambiance de spa luxueuse, mais cela pourrait tout aussi bien signifier un chauffe-eau qui ne fonctionne pas. Si vous avez des trous dans le toit, cela pourrait donner un sens différent au terme «pluie pommeau de douche.

Au-delà de cela, parfois, vous n’obtiendrez pas une garantie complète que personne d’autre n’a de droit sur la maison, de sorte que l’achat d’une police de titre de propriétaire pourrait être une aubaine énorme pour vous protéger en cas de problèmes de titre ultérieurs.

Peut nécessiter des réparations coûteuses

Comme nous avons commencé à en parler ci-dessus, les maisons REO peuvent nécessiter des réparations importantes afin de les rendre habitables. L’ancien propriétaire n’avait peut-être pas les fonds nécessaires à l’entretien. De plus, une fois que vous êtes saisi, vous n’aurez peut-être plus la fierté de votre maison que vous auriez si vous ne perdiez pas la propriété.

Généralement, c’est une bonne idée pour les propriétaires d’économiser 1 à 3 % du prix d’achat de la maison chaque année pour l’entretien. Cependant, une maison saisie peut facilement dépasser ce chiffre.

Pour vous donner un certain niveau de certitude, il sera important de faire inspecter votre maison. Bien qu’il soit très peu probable que le prêteur ou l’investisseur hypothécaire répare quoi que ce soit parce qu’il veut gagner le plus d’argent possible plutôt que d’investir de l’argent dans la propriété, cela pourrait vous donner une certaine flexibilité de négociation. De plus, cela vous permettra de savoir dans quoi vous vous embarquez.

Peut être occupé

Si la maison est une résidence principale unifamiliale, le prêteur ou son représentant expulsera l’ancien propriétaire. Cependant, s’il s’agit d’un immeuble à logements multiples ou d’un immeuble de placement avec locataires, vous devrez faire preuve d’un peu plus de prudence. La loi sur la protection des locataires en cas de forclusion exige de donner aux locataires un préavis de 90 jours. Dans certains cas, vous devrez peut-être respecter les termes du bail existant.

Les lois de certains États peuvent donner aux locataires des droits au-delà de cela. Consultez un avocat immobilier local si vous avez des questions.

Il existe quelques domaines clés dans lesquels l’achat d’une propriété REO diffère du processus d’achat d’une maison traditionnelle. Disposons-les :

• Vous devez avoir un agent immobilier. Les prêteurs n’accepteront généralement pas une offre pour une propriété REO de la part de n’importe qui. Vous devrez travailler avec un agent immobilier qui soumet votre offre à un agent REO. Ces agents REO se spécialisent dans le traitement des ventes de prêteurs et représentent leurs intérêts dans la transaction.
• Vous aurez besoin d’une approbation hypothécaire en place. Les prêteurs veulent s’assurer que vous êtes un acheteur sérieux. Pour cette raison, vous aurez besoin d’une lettre attestant que vous pouvez vous permettre l’offre que vous faites. Bien que cela soit vrai pour la plupart des ventes de maisons de toute façon, vous ne trouverez pas de prêteur qui accepte une offre sans approbation préalable.
• Les propriétés REO peuvent être étiquetées comme telles sur services d’inscriptions multiples (MLS). Ces services, généralement utilisés via des sites de recherche de maisons tels que Rocket Homes^®,¹ peut inclure des moyens de filtrer par propriétés REO et vous serez probablement en mesure de déterminer qui est l’agent REO.
• Vous soumettrez probablement une offre via le site Web REO du prêteur ou de l’investisseur. En règle générale, les sites Web utilisés pour soumettre votre offre sont les mêmes que ceux sur lesquels les investisseurs répertorient les maisons, tels que HomePath de Fannie Mae (FNMA).

Les propriétés immobilières détenues par les prêteurs et les investisseurs hypothécaires peuvent être la source d’une bonne affaire sur une maison, car un prêteur est très motivé pour s’en débarrasser. Ils sont également un peu moins risqués que les saisies fiscales du point de vue de l’investissement. D’un autre côté, bien que vous puissiez obtenir un accord, ces maisons sont souvent vendues telles quelles, vous devez donc être prêt à effectuer des réparations. Assurez-vous de travailler avec un agent expérimenté qui pourra vous guider.

Si vous êtes prêt à obtenir du financement, vous pouvez faire une demande dès aujourd’hui. Sinon, voici quelques informations supplémentaires sur l’achat d’une propriété saisie.

¹ Maisons de fusée^® est une marque déposée sous licence de Rocket Homes Real Estate LLC. Le logo Rocket Homes® est une marque de service sous licence de Rocket Homes Real Estate LLC. Rocket Homes Real Estate LLC soutient pleinement les principes du Fair Housing Act.

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