Conseils et outils pour gérer les propriétés locatives

Louer une propriété que vous possédez peut sembler être un moyen assez facile et passif de gagner un revenu supplémentaire, mais en réalité, devenir propriétaire signifie que vous lancerez votre propre petite entreprise : vous aurez des clients à traiter, vous devrez rendre des comptes à prendre soin et beaucoup de travail au jour le jour pour vous occuper.

Si vous souhaitez commencer à louer votre investissement immobilier, vous devez prendre au sérieux les besoins de vos locataires et vous assurer que votre entreprise reste rentable.

Qu’est-ce que tout cela signifie? Voici quelques-unes des choses les plus importantes que vous devez savoir sur la gestion des propriétés locatives.

Bien que la gestion d’un bien locatif comporte une grande variété de responsabilités, vous pouvez généralement classer toutes ces tâches en trois catégories de base :

• Locataires
• Propriété
• Finances

En tant que propriétaire d’un bien locatif, vous pouvez superviser chacun de ces domaines vous-même, ou vous pouvez engager quelqu’un d’autre pour le faire pour vous. Mais peu importe comment vous gérez la gestion de votre propriété, vous devrez vous assurer que vos locataires, votre propriété et vos finances sont tous pris en charge.

Faut-il autogérer ou externaliser un bien locatif ?

Pour une approche plus pratique, vous pouvez tout faire vous-même. Cela signifie que vous serez responsable de tous les aspects de la gestion de votre bien locatif, de l’envoi d’e-mails de rappel de loyer, à l’exécution des réparations (ou à l’appel d’un professionnel si nécessaire) et à la comptabilité.

Cet itinéraire peut vous faire économiser de l’argent, mais cela signifie également que vous passerez beaucoup plus de temps à vous occuper de l’entreprise.

Quand c’est juste toi, tu es responsable de tout24h/24 et 7j/7.

À l’autre extrémité du spectre, vous pourriez envisager de faire appel à une société de gestion immobilière pour faire tout le travail à votre place. Vous serez toujours propriétaire de la propriété, mais la société ou le gestionnaire immobilier que vous embaucherez s’occupera de tous les aspects du fonctionnement de l’entreprise, y compris la vérification des locataires potentiels, la répartition des services de réparation et l’entretien de la propriété.

Cette option est coûteuse, mais elle peut aussi être beaucoup moins stressante et prendre moins de temps.

Vous pouvez également envisager une approche hybride, dans laquelle vous gérez vous-même certaines responsabilités tout en en sous-traitant d’autres.

Par exemple, peut-être que vous êtes bon avec les chiffres, alors vous décidez de faire toute la comptabilité vous-même. Cependant, vous n’êtes pas très habile avec les outils ou pour effectuer des réparations, alors vous engagez un surintendant d’immeuble pour s’en occuper pour vous. Ou peut-être que vous faites tout l’entretien du terrain vous-même, mais que vous engagez un comptable pour superviser les finances de votre entreprise.

En fin de compte, la méthode de gestion qui vous convient le mieux dépendra de vos besoins, du temps dont vous disposez et de votre capacité à assumer toutes les responsabilités qui accompagnent le fait d’être propriétaire.

Si vous n’avez qu’un seul bien locatif avec un seul locataire, il peut être relativement simple pour vous de tout gérer vous-même. Cependant, si vous avez de nombreuses propriétés à gérer, il n’est probablement pas réaliste pour vous d’essayer de vous en charger vous-même.

La gestion de vos locataires ne se limite pas à trouver un locataire convenable et à encaisser des chèques de sa part chaque mois.

Tout d’abord, vous devrez commercialiser votre propriété afin que les locataires potentiels puissent la trouver. Utilisez les bases de données en ligne, les médias sociaux ou les publicités locales pour faire passer le mot – et assurez-vous d’inclure des images attrayantes et de qualité.

Une fois que vous aurez commencé à recevoir des candidatures, vous devrez sélectionner vos locataires potentiels. Cela peut inclure la vérification des antécédents et du crédit, la vérification que le demandeur peut payer le montant du loyer et la vérification des références fournies.

Au cours de ce processus, assurez-vous de respecter les lois fédérales et étatiques sur le logement équitable.

Ensuite, vous aurez besoin d’un contrat de location à signer par le locataire. Vous pouvez trouver des baux standard en ligne, mais il est préférable de faire exécuter le vôtre par un avocat pour vous assurer que le bail est conforme aux lois de votre état.

Pendant la période de location, vous devrez être disponible – ou vous assurer que quelqu’un d’autre l’est – pour répondre rapidement aux demandes de réparation, aux plaintes et aux questions de votre locataire au fur et à mesure qu’elles se présentent.

En tant que propriétaire, vous devez avoir une bonne compréhension de toutes les lois nationales et locales concernant la relation propriétaire-locataire, y compris le délai de préavis que vous devez donner si vous envisagez d’entrer dans la propriété, ce qu’implique le processus d’expulsion et combien de temps vous avez pour résoudre les problèmes avec la propriété.

Comment maintenir un faible taux de roulement des locataires

Devoir trouver un nouveau locataire à la fin de chaque bail, plutôt que de demander à votre locataire actuel de renouveler le sien, peut s’avérer coûteux et chronophage.

Avoir une propriété vacante pendant que vous recherchez un nouveau locataire peut réduire le retour sur investissement de votre propriété. C’est pourquoi il est important de faire ce que vous pouvez pour éviter cela.

Il n’est pas toujours possible d’éviter le roulement des locataires; un nouvel emploi ou un déménagement dans une autre ville peut le nécessiter.

Cependant, il y a des choses que vous pouvez faire pour donner envie à votre locataire de rester.

N’oubliez pas que votre bien locatif est une entreprise et que la clé du succès d’une entreprise consiste à satisfaire vos clients.

Assurez-vous que le montant que vous facturez pour le loyer est juste. Si un autre bien locatif dans la région coûte moins cher que le vôtre avec plus de commodités, cela peut contribuer au chiffre d’affaires.

Soyez un bon propriétaire. Assurez-vous que la propriété est entretenue et belle. Répondez rapidement aux demandes de votre locataire et faites effectuer les réparations dans les plus brefs délais. Communiquez régulièrement et travaillez à établir une bonne relation avec votre locataire. Si vous créez un environnement où ils sentent que leurs préoccupations sont entendues, où les réparations sont effectuées en temps opportun, où la propriété est sûre et bien entretenue, les locataires seront plus susceptibles de rester.

Gardez le locataire satisfait des demandes

En plus de maintenir un faible taux de roulement, les locataires satisfaits sont généralement plus faciles à gérer que les locataires mécontents.

Vous ne savez pas comment satisfaire votre locataire ? Leur demander! Envoyez des sondages ou sollicitez des commentaires sur la façon dont vous pourriez vous améliorer. Ensuite, mettez en œuvre cette rétroaction.

Si le locataire se plaint que vous mettez trop de temps à envoyer des professionnels de la réparation, par exemple, travaillez à rendre le processus plus efficace de votre côté.

Dates d’emménagement et de déménagement du locataire

Assurez-vous que votre bail précise quand le locataire peut emménager et quand il doit déménager si l’un de vous décide de ne pas signer un nouveau contrat de location à la fin de la période de location.

Avant d’emménager, assurez-vous que la propriété est prête pour eux : les serrures doivent être changées, la maison doit être propre et sans danger pour la sécurité, et toutes les réparations et tous les entretiens nécessaires doivent être effectués.

Documenter l’état actuel de la maison. Lorsque le moment sera venu pour le locataire de déménager, vous l’utiliserez comme référence pour évaluer les dommages qu’il a pu causer à la propriété.

À l’approche de la date de déménagement, communiquez avec votre locataire au sujet du processus de déménagement. Planifiez une inspection finale et assurez-vous qu’ils comprennent leurs responsabilités en ce qui concerne le nettoyage de l’appartement et la réparation des dommages.

N’oubliez pas que prendre soin de vos locataires n’est qu’une partie du rôle de propriétaire. Une autre partie essentielle consiste à superviser la gestion et l’entretien de la propriété physique que vous louez.

Une bonne gestion va un long chemin

En tant que propriétaire et propriétaire, vous devrez rester au courant de tout ce qui se passe avec votre propriété. Cela implique de s’assurer que la maison reste correctement assurée, qu’elle est conforme aux codes locaux du logement et qu’un entretien régulier est assuré.

Entretenir les tenants et les aboutissants d’un bien locatif

En tant que propriétaire, vous avez la responsabilité légale de fournir à vos locataires une maison sûre et habitable.

Mais l’entretien de votre propriété n’est pas seulement pour le bénéfice de votre locataire. Après tout, vous êtes propriétaire de cette propriété, et renoncer à un entretien ou à des améliorations réguliers peut non seulement rendre plus difficile la recherche et la fidélisation des locataires, mais cela peut également nuire à la valeur globale de votre propriété et vous empêcher de vendre plus tard.

L’entretien de la propriété locative comprend le même type d’entretien régulier que vous feriez dans votre propre maison : changer les piles des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, installer de nouveaux filtres à air, pulvériser contre les parasites et faire inspecter et entretenir les composants essentiels, tels que le CVC.

L’intérieur et l’extérieur doivent être entretenus. Si quelque chose doit être remplacé, ne le remettez pas à plus tard – un toit vieillissant, par exemple, peut finir par coûter plus cher en dommages qu’il peut causer si vous évitez de le remplacer.

Comme pour toute petite entreprise, vous devrez vous assurer que vous tenez un bon registre des finances de votre entreprise de location.

Si vous n’avez pas beaucoup d’expérience dans la gestion des finances d’une petite entreprise, vous voudrez peut-être envisager d’acheter un logiciel de comptabilité pour vous aider à tout suivre ou même d’embaucher un comptable pour gérer les finances à votre place. Cela peut être particulièrement utile pendant la saison des impôts.

Qu’inclut le financement d’un bien locatif ?

Gérer les finances de vos biens locatifs signifie garder une trace de tout l’argent qui entre et sort de votre entreprise.

Cela comprend l’enregistrement des paiements de loyer, la collecte des dépôts de garantie et leur conservation en toute sécurité et le suivi de combien vous dépensez chaque mois pour l’entretien, les réparations, l’hypothèque, l’assurance, les taxes, les services publics et autres coûts.

Vous voudrez également avoir un plan pour maintenir votre entreprise à flot si vous n’apportez aucun revenu. Si un locataire quitte et qu’il vous faut quelques mois pour en trouver un nouveau, vous voulez vous assurer d’avoir les fonds nécessaires pour continuer à payer votre hypothèque et à entretenir la propriété jusqu’à ce que vous commenciez à recevoir à nouveau des revenus de location.

Conservez vos documents en toute sécurité

En tant que propriétaire et propriétaire d’une petite entreprise, vous aurez beaucoup de documents importants à suivre.

Assurez-vous de mettre en place une sorte de structure organisationnelle, qu’il s’agisse d’un classeur dédié ou d’un système de gestion de documents numériques, afin que vous sachiez toujours où se trouvent vos documents financiers ou juridiques importants.

Bien que vous entendiez peut-être des gens décrire l’argent provenant d’un immeuble de placement comme un «revenu passif», il n’y a rien de passif dans le travail réel d’être propriétaire, si vous choisissez de l’assumer.

Être propriétaire est souvent un emploi à temps plein – un emploi à temps plein qui exige que vous soyez disponible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, avec beaucoup d’heures supplémentaires.

Si vous souhaitez louer votre propriété mais que vous ne voulez pas vous occuper de tout le travail que cela implique, vous pouvez engager des entreprises pour gérer la propriété pour vous. Cependant, le compromis est que vous gagnerez moins d’argent sur votre investissement.

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