La gestion locative est une activité qui consiste à gérer un bien immobilier pour le compte d’un propriétaire. Cette activité peut être exercée par un agent immobilier ou par un administrateur de biens.
Le propriétaire confie la gestion de son bien à un professionnel, lui donnant ainsi mandat pour le représenter et agir en son nom.
Il existe plusieurs types de mandats : mandat simple, mandat semi-exclusif, mandat exclusif et mandat de recherche. Nous allons voir quelques conseils utiles sur comment gérer bien locatif.
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La gestion locative en france
La gestion locative en france est une activité qui consiste à mettre en location un bien immobilier pour le compte d’un propriétaire bailleur. Dans ce cadre, il s’agit de rechercher des locataires et de gérer le bien mis en location : encaissement des loyers, rédaction des baux, perception et déclaration des revenus fonciers… La gestion locative représente une source de revenus importante pour les propriétaires bailleurs. En effet, les loyers perçus permettent de couvrir une partie importante du montant du crédit immobilier contracté pour la mise en location du logement.
Il existe différents types de gestion locative : La gestion directe : cela consiste à confier la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers à un administrateur de biens (une agence immobilière par exemple) qui se charge alors entièrement de la recherche et du suivi des locataires, ainsi que de la perception et de la déclaration des revenus fonciers. Cette solution permet au propriétaire bailleur d’amortir son crédit sur toute sa durée (jusqu’à 35 ans).
La gestion indirecte : elle consiste quant à elle à louer le bien immobilier sans passer par un professionnel (via une SCI).
Lorsque vous louez votre logement via une SCI, les frais liés aux charges sont imputables sur les revenus fonciers imposables au moment où ils ont été engendrés.
Les frais peuvent être déduits des autres sources possibles telles qu’un contrat Madelin ou un PERP.
Le dispositif Girardin : il a été crée afin d’encourager l’investissement immobilier outre-mer par le biais d’avantages fiscaux importants.
Les avantages de la gestion locative
La gestion locative est une activité qui consiste à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être exercée en tant qu’activité principale ou secondaire.
La gestion locative a pour but de proposer un logement à des particuliers, pour un loyer attractif, dans le cadre d’une location.
Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à une agence immobilière, celle-ci s’occupe de toutes les démarches administratives (encaissement du loyer, réalisation des travaux éventuels…) et juridiques (rédaction des contrats de bail, état des lieux…). De nombreuses agences immobilières proposent les services d’une gestionnaire locative.
Le propriétaire confie donc la gestion de son bien au professionnel en contrepartie d’un loyer mensuel fixe. Cependant, si le propriétaire recherche avant tout une rentabilité financière par ce biais, il faut savoir que la rentabilité sera limitée car le rendement net se situera entre 3 et 4 % en moyenne. Bien souvent les agences facturent ce service aux propriétaires bailleurs au tarif horaire.
Les avantages de la gestion locative ? La gestion locative offre plusieurs avantages : Une prise en charge totale du bien immobilier par un professionnel ; Un gain financier considérable grâce au placement du capital investi ; Un accroissement du patrimoine immobilier ; Des revenus complémentaires pour augmenter ses ressources afin d’améliorer son pouvoir d’achat ; Une assurance supplémentaire contre les risques potentiels liés à la location (impayés) ; L’opportunité de louer facilement son bien sans connaissances techniques spécifiques ni compétences particulières.
Les inconvénients de la gestion locative
La gestion locative est une discipline qui consiste à faire gérer un bien immobilier par un professionnel.
Les avantages d’une bonne gestion locative ? La gestion locative peut être une solution intéressante pour les propriétaires immobiliers, car elle permet de se décharger des contraintes liées à la location du bien immobilier. En effet, avec la gestion locative, le propriétaire n’a plus besoin de s’occuper lui-même de sa location : il peut se focaliser sur d’autres tâches et profiter d’un revenu supplémentaire. Par ailleurs, si le propriétaire souhaite louer son bien, il peut le faire en toute liberté.
Il n’est pas obligé de s’engager sur des durées minimum ou maximum et n’est pas non plus tenu de respecter un bail précis.
Lorsque vous louez votre appartement en meublé, vous ne réglez que les frais liés à l’entretien et au nettoyage du bien immobilier (si cela est prévu dans le bail). Cependant, il faut savoir qu’il existe des inconvénients inhérents à la gestion locative : Les charges liées à la location du logement seront facturés au propriétaire pendant toute la durée du bail (loyer + charges).
Le propriétaire n’a donc pas de marge de manœuvre concernant les dépenses engagés pour aménager son logement ou entretenir son patrimoine immobilier, ce qui peut être problématique pour certains investisseurs. Une rentabilité moindre par rapport à la vente d’un bien immobilier ; Le recours systèmatique aux services professionnels représente également un coût considérable pour le propriétaire bailleur (rédaction du bail et état des lieux).
Comment choisir le bon gestionnaire locatif ?
Il existe de nombreuses alternatives en termes de gestion locative. Cependant, il est primordial de s’assurer que le gestionnaire que vous choisissez dispose des compétences requises et d’un réseau bien établi pour garantir la qualité du service qu’il propose. Une bonne connaissance des règles d’urbanisme et une expérience dans le domaine du logement seront essentielles pour garantir un service efficace.
Il faut aussi savoir que les agents immobiliers ne sont pas autorisés à faire office de syndic de copropriété.
Vous devrez donc trouver un autre professionnel si vous souhaitez prendre ce type de décision afin de garantir la bonne gestion du bien immobilier (logement ou local commercial).
Quels sont les frais de gestion locative ?
Les frais de gestion locative sont des montants que vous devrez payer lorsque vous louez votre logement. Bien souvent, ces frais couvrent les différents services d’un agent immobilier (visites, état des lieux, etc. ). Ces frais s’ajoutent au loyer et peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire.
Les frais de gestion locative doivent être définis au préalable dans un contrat de bail écrit qui sera signé par les deux parties.
Leur montant est fixé librement par le propriétaire ou l’agent immobilier en charge du bien.
Ils ne peuvent pas excéder 15% du montant annuel du loyer hors charge.
Ils ne peuvent pas être supérieurs à un mois de loyer hors charges. Dans la pratique, ils sont souvent compris entre 5% et 8% du montant annuel du loyer hors charges.
Il existe plusieurs types de frais : Les honoraires liés à la recherche ou la mise en location : ils couvrent les visites, les diagnostics techniques obligatoires et diverses prestations effectuées par le propriétaire pour mettre son logement en location (rédaction d’annonces, visites, constitution des dossiers…).
Ils sont calculés en pourcentage sur le prix du loyer hors charges selon une grille tarifaire établie par les professionnels mandatés pour cette mission ; Les honoraires liés à la location : ils correspondent aux frais engagés par le propriétaire (ou son mandataire) pour réaliser la transaction immobilière (honoraires d’agence) ou garantir sa gestion locative (frais de diagnostic technique…).
La gestion locative et les impôts
La gestion locative est une étape obligatoire à prendre en compte lorsque vous investissez dans l’immobilier.
Lorsque vous êtes propriétaire-bailleur, il faut trouver le bon locataire et gérer la location du bien immobilier.
La gestion locative n’est pas une mince affaire, car il faut faire face à de nombreuses formalités administratives pour s’assurer que les loyers soient versés régulièrement aux propriétaires.
Il faut également suivre les travaux et toutes les démarches qui concernent la copropriété.
Vous devez donc faire appel à un professionnel (administrateur de biens) qui effectuera ces différentes tâches pour vous.
Les honoraires des administrateurs de biens varient selon le type de bien immobilier mis en location : – Pour une location simple, les honoraires d’un administrateur de biens peuvent varier entre 10% et 15% TTC du montant annuel des encaissements bruts.- Pour un investissement locatif meublé ou un bail commercial, ce sera entre 6 % et 8 % TTC du montant annuel des encaissements bruts.- Pour une colocation, cela peut aller jusqu’à 4 % TTC du prix annuel des loyers HT.- Pour un bien placé sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la rémunération est calculée sur le prix hors taxe (hors mobilier) multipliée par 12/100 x 100 = 12%. Dans ce cas particulier, vos revenus locatifs ne sont pas imposables tant qu’ils restent inférieurs à 23 000 euros par an. Enfin, si votre résidence principale est louée alors que vous êtes propriétaire-bailleur d’une seconde résidence non louée en LMNP classique ou Censi-Bouvard/Scellier ? V
La gestion locative est un domaine très complexe et il faut être bien préparé avant de se lancer dans la location. Si vous souhaitez faire louer votre appartement, il vous faudra donc trouver une agence immobilière qui sera en mesure de vous aider à gérer toutes les démarches nécessaires.
