Certaines options de prêt ne s’appliquent qu’à votre lieu de résidence. Pour ceux de New York, vous avez peut-être entendu parler des prêts CEMA. Ce sont d’excellentes options hypothécaires pour ceux qui cherchent à refinancer.
Définissons CEMA, parlons de ce qui le rend spécial et comment déterminer si c’est la bonne option pour vous.
Qu’est-ce que le CEMA ?
Un accord de consolidation, d’extension et de modification, ou CEMA, est une option disponible pour les New-Yorkais qui peut réduire considérablement le coût pour refinancer une hypothèque. Les prêts CEMA permettent aux emprunteurs de payer les taxes d’enregistrement hypothécaire sur la seule différence entre leur solde principal actuel et le nouveau montant du prêt.
À New York, des impôts sont perçus pour l’enregistrement de toute nouvelle hypothèque auprès de l’État. En plus de la taxe d’État, la ville de New York, Yonkers et plusieurs comtés appliquent une taxe locale supplémentaire sur l’enregistrement d’un prêt hypothécaire. À New York, cette taxe varie de 1,8 % à 1,925 % de l’hypothèque.
Si vous effectuez un refinancement à New York, vous pourriez éviter de payer la taxe d’enregistrement hypothécaire et économiser une grosse somme d’argent. Décomposons les chiffres.
L’OCCO en chiffres
Voici un exemple de la façon dont vous pourriez économiser en refinançant avec un prêt CEMA.
- Solde hypothécaire : 350 000 $
- Frais de clôture: 17 500 $
- Taux de taxe locale :8%
- Frais CEMA : 1 400 $
- Montant total payé en taxes sans CEMA : 350 000 $ x 1,8 % = 6 300 $
- Montant total payé en taxes avec le CEMA : 17 500 $ x 1,8 % + 1 400 $ = 1 508 $
Les prêts CEMA sont assortis de leurs propres frais, qui varient selon le prêt. Nous couvrirons les frais plus bas sur la page. Malgré les frais, le refinancement du prêt CEMA dans cet exemple vous ferait économiser 4 792 $.
Notez que, si vous deviez effectuer un refinancement en espèces, augmentant le solde de votre prêt hypothécaire à 400 000 $ et prenant 50 000 $ en espèces, ces 50 000 $ seraient assujettis à la taxe d’enregistrement hypothécaire. Le CEMA aurait encore plus de sens, avec une différence de 4 585 $.
Quand est-ce qu’un refinancement CEMA est le meilleur choix ?
Un refinancement CEMA est logique par rapport aux autres refinancements hypothécaires traditionnels dans les zones où l’enregistrement hypothécaire est élevé. Ils ont également plus de sens lors du refinancement de prêts avec un solde restant plus élevé.
Une autre chose à considérer est de savoir si vous changez de banque. Si tel est le cas, vous devrez peut-être payer des frais de transaction ou des frais juridiques supplémentaires pour contracter le prêt CEMA.
Qualifications de prêt CEMA
Les prêts CEMA ont quelques qualifications. Premièrement, ils sont exclusifs à l’État de New York. Bien qu’il soit possible d’acheter avec un CEMA, la majorité des prêts CEMA sont des prêts hypothécaires refinancés.
Le plus gros obstacle que vous devrez franchir est de trouver un prêteur qui accorde des prêts CEMA. Il est préférable qu’il s’agisse de votre prêteur actuel, car changer de prêteur peut coûter plus cher et prendre plus de temps. Si vous envisagez de vous refinancer auprès d’un CEMA, parlez-en à votre prêteur dès que possible.
Coopératives ne sont pas admissibles au CEMA parce que l’État de New York ne perçoit pas de taxe d’enregistrement hypothécaire sur la propriété des coopératives. C’est parce que les parts personnelles dans une coopérative ne sont pas considérées comme des biens immobiliers.
Considérations hypothécaires importantes de la CEMA
Il y a deux aspects clés des demandes de prêt hypothécaire CEMA à considérer. Nous en avons parlé plus tôt, mais développons-les un peu.
Frais CEMA
Plusieurs frais peuvent être appliqués à un refinancement CEMA. Ceux-ci dépendent fortement de votre prêteur. Si votre prêteur travaille avec des prêts CEMA et a accepté de traiter le prêt, vos frais seront nettement inférieurs.
Cependant, si vous travaillez avec un nouveau prêteur, attendez-vous à des frais plus élevés. Votre prêteur actuel peut facturer des frais pour céder le prêt à un nouveau prêteur. Ils peuvent également facturer des frais juridiques en plus de cela. Ceux-ci varient d’un prêteur à l’autre, allant d’un forfait à un pourcentage du prêt.
En plus des frais de CEMA, si vous payez plus de frais de clôture initiaux, vous trouverez peut-être qu’une option de refinancement comme un refinancement sans frais de clôture est la meilleure pour vous.
Temps d’achèvement
L’autre chose principale à considérer avec un prêt CEMA est le temps qu’il faut pour terminer. Non seulement vous devrez peut-être passer par le processus de changement de prêteur, mais les réglementations de New York peuvent le ralentir davantage.
Cela peut prendre 30 à 90 jours à compter de la demande de votre prêt CEMA. Si vous êtes dans une situation où vous avez besoin d’un refinancement plus tôt, un prêt conventionnel peut être une meilleure option.
Commencez votre voyage de refinancement aujourd’hui
C’est déjà cher de vivre à New York, surtout à NYC. En plus des frais de clôture, vous devrez payer une importante taxe d’enregistrement hypothécaire lors du refinancement. C’est là qu’interviennent les prêts CEMA.
Si vous refinancez, il peut être plus logique financièrement de demander un prêt CEMA. Vous devrez peut-être franchir plus de cerceaux et prendre plus de temps, mais cela pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.
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