Votre guide complet des fiducies de placement immobilier résidentielles (FPI)

Vous souhaitez investir dans l’immobilier résidentiel, mais vous craignez de ne pas avoir suffisamment d’argent pour acheter une maison unifamiliale ou une propriété multifamiliale, ou suffisamment d’économies pour payer les versements hypothécaires mensuels ?

Peut-être vous ne voulez pas répondre aux appels à 2 h du matin de locataires mécontents que la fournaise de la maison qu’ils louent ne fonctionne pas. Ou peut-être n’êtes-vous tout simplement pas assez bricoleur pour réparer et rénover une propriété vieillissante.

Heureusement, vous pouvez investir dans des maisons unifamiliales ou des appartements sans vous soucier de ces défis en achetant dans des fiducies de placement immobilier, autrement appelées FPI.

Une fiducie de placement immobilier (FPI) donne aux gens la possibilité d’investir dans l’immobilier même s’ils n’ont pas assez d’argent pour acheter une propriété par eux-mêmes. Les FPI résidentielles offrent également aux investisseurs la possibilité d’acheter un bien immobilier sans avoir à contracter un prêt hypothécaire important. Vous n’avez peut-être pas assez d’argent pour acheter un entrepôt industriel ou un immeuble de bureaux, mais vous pouvez investir dans une FPI.

Les REIT sont des véhicules d’investissement constitués d’apports financiers de plusieurs investisseurs. Chacun de ces investisseurs verse une certaine somme d’argent au FPI. Le FPI utilise ensuite cet argent pour acheter des biens immobiliers. Cela donne aux investisseurs disposant de moins de liquidités ou d’économies la possibilité d’investir dans des propriétés qui sont normalement hors de leur portée financière.

Une FPI résidentielle diffère d’une FPI standard parce qu’elle n’est utilisée que pour acheter des propriétés résidentielles. Les propriétés qu’un FPI résidentiel pourrait acheter comprennent des maisons unifamiliales, des logements étudiants, des immeubles d’appartements, des maisons préfabriquées, des condos et des maisons en rangée.

Les investisseurs gagnent de l’argent sur les FPI de deux manières. Premièrement, les FPI résidentielles versent régulièrement des dividendes aux investisseurs. La taille et le moment de ces paiements dépendront du rendement du FPI et du calendrier de paiement établi par le FPI. Les investisseurs gagnent également de l’argent en conservant leurs FPI et en les revendant après que leur valeur ait augmenté. Bien sûr, il n’y a aucune garantie qu’un FPI spécifique augmentera en valeur, comme pour tout investissement.

Les FPI résidentielles publiques sont négociées comme des actions à la Bourse de New York et sont assez simples à investir. Investir dans des FPI peut aider à diversifier vos investissements et fournir une protection financière au cas où vos investissements en actions, obligations et fonds communs de placement en souffriraient. Votre investissement dans une FPI peut augmenter lorsque certains de vos autres investissements voient leur valeur chuter, mais cela n’est pas garanti.

Vous devriez consulter un conseiller financier avant d’entreprendre tout investissement.

Échanger-les fonds négociés en bourse, plus communément appelés ETF, sont des titres composés de différentes actions et obligations qui peuvent être achetées ou vendues en bourse, comme tout autre type d’action.

Un ETF FPI résidentiel est un FPI axé sur les propriétés résidentielles. Les ETF REIT sont attractifs car ils incluent plusieurs REIT individuels en leur sein. C’est un peu comme des fonds communs de placement. Si vous investissez vos dollars dans un FPI FPI, vous achetez dans plusieurs FPI et non dans un seul FPI résidentiel.

Comme pour tout investissement, il y a à la fois des avantages et des inconvénients associés à l’investissement dans les FPI résidentielles.

Avantages

• Diversification: Il est logique de diversifier votre portefeuille d’investissements. Investir dans des FPI résidentielles est une façon d’y parvenir. Peut-être que vos investissements dans le marché boursier s’effondrent, mais le marché du logement pourrait bien se comporter. Si vous avez investi dans une FPI résidentielle, au moins une partie de votre portefeuille de placement sera à la hausse. La diversification de votre portefeuille vous protège contre les hauts et les bas normaux de l’économie.
• Résistance à la récession : Les REIT résidentiels sont l’un des véhicules d’investissement les plus résistants à la récession. Les gens ont encore besoin de maisons pour vivre même si l’économie est en récession. Ils ont encore besoin d’appartements à louer même si le chômage augmente. Pour cette raison, la valeur des FPI résidentielles reste souvent solide ou même augmente pendant les ralentissements économiques. Encore une fois, comme pour tous les investissements, rien ne garantit que la valeur d’un FPI résidentiel augmentera.
• Paiements de dividendes : Les FPI sont tenues par la loi fédérale de verser 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires. Pour cette raison, leurs versements de dividendes sont souvent plus élevés que ce que les investisseurs reçoivent lorsqu’ils investissent leurs dollars dans des actions.

Les inconvénients

• Avantages fiscaux : Les paiements de dividendes de FPI sont rarement considérés comme des dividendes qualifiés par l’IRS. Cela signifie que ces dividendes sont imposés à un taux plus élevé que les dividendes versés par d’autres véhicules d’investissement. Cela pourrait vous laisser avec une facture fiscale plus élevée. Parlez à un conseiller fiscal pour vous assurer de bien comprendre votre responsabilité individuelle.
• Fluctuation des taux d’intérêt : La performance des FPI souffre souvent lorsque les taux d’intérêt augmentent. Par exemple, si la Réserve fédérale augmente les taux d’intérêt, la valeur des FPI pourrait chuter.
• Taxes foncières en hausse : Les États ont le pouvoir d’augmenter les impôts fonciers, un outil vers lequel ils se tournent souvent lorsqu’ils ont besoin de plus de revenus pour leurs budgets. Lorsque les impôts fonciers augmentent sur les propriétés dans lesquelles un FPI résidentiel a investi, les revenus de ces FPI chuteront.

Le meilleur moment pour investir dans des actions de FPI résidentielles est lorsque le marché du logement se porte bien. Vérifiez les prix des logements et les loyers des appartements dans votre région. Sont-ils en augmentation ? Ensuite, les FPI résidentielles se comporteront généralement bien.

Vous pouvez également examiner la demande de logements dans les villes du pays. Lorsque le stock de logements disponibles est faible ou lorsque le taux d’inoccupation des immeubles à appartements diminue, il s’agit d’un bon marché pour investir dans un FPI résidentiel.

Enfin, regardez les taux d’intérêt hypothécaires. S’ils sont bas, les actions des FPI résidentielles bénéficieront d’une meilleure performance. S’ils sont élevés ou en hausse, le rendement financier d’une FPI résidentielle pourrait en pâtir.

N’oubliez pas, cependant, qu’investir dans des FPI résidentielles n’est pas une décision financière à court terme. Vous devrez généralement conserver votre investissement en FPI pendant plusieurs années pour que sa valeur augmente suffisamment pour générer un profit solide. Bien que le marché ne soit peut-être pas idéal pour les FPI résidentielles lorsque vous y investissez initialement, il pourrait devenir beaucoup plus fort bien avant que vous ne décidiez de vendre.

Une fois que vous décidez que c’est le bon moment pour investir, vous devez savoir comment démarrer le processus. Voici les étapes à suivre.

1. Faites vos recherches

Chaque investissement nécessite des recherches, que vous investissiez votre argent dans des actions, des fonds communs de placement, des obligations hypothécaires ou une FPI résidentielle. Avant d’investir dans une FPI, recherchez l’entreprise derrière elle. Depuis combien de temps cette entreprise existe-t-elle ? Quels rendements le FPI a-t-il générés dans le passé ? L’entreprise a-t-elle de l’expérience dans l’immobilier résidentiel ou vient-elle d’entrer sur le marché ?

2. Ouvrir un compte de courtage

Pour commencer à investir dans des FPI, vous devez d’abord ouvrir un compte de courtage. Vous transférerez de l’argent vers et depuis ce compte, un peu comme vous le feriez avec un compte d’épargne ou un compte courant. Les comptes de courtage, cependant, vous donnent accès au marché boursier et à d’autres investissements, y compris les FPI.

3. Achetez dans une FPI individuelle ou investissez dans un FNB A REIT

Selon la National Association of Real Estate Investment Trusts, une association professionnelle représentant les FPI, environ 145 millions de résidents américains investissent dans des FPI par le biais de leur épargne-retraite et d’autres fonds financiers. Ces investisseurs ont acheté des REIT par le biais d’un REIT ETF, un fonds qui comprend plusieurs REIT différents à l’intérieur. Lorsque vous investissez dans des REIT, vous pouvez investir vos dollars directement auprès d’un REIT individuel ou les répartir entre plusieurs REIT par le biais d’un REIT ETF.

4. Travaillez avec un professionnel

Vous pourriez envisager de travailler avec un planificateur financier ou un conseiller en placement lors de la sélection des FPI. Ces professionnels de la finance peuvent vous aider à déterminer les FPI qui vous conviennent le mieux, que vous recherchiez un placement à court terme ou que vous prévoyiez conserver vos placements en FPI jusqu’à la retraite.

• Rechercher: Chaque investissement nécessite de la recherche, que vous investissiez vos dollars dans des actions, des fonds communs de placement, des obligations ou une FPI résidentielle. Avant d’investir dans une FPI, recherchez l’entreprise derrière elle. Depuis combien de temps cette entreprise existe-t-elle ? Quels rendements le FPI a-t-il générés dans le passé ? L’entreprise a-t-elle de l’expérience dans l’immobilier résidentiel ou vient-elle d’entrer sur le marché ?
• Ouvrir un compte de courtage : Pour commencer à investir dans des FPI, vous devez d’abord ouvrir un compte de courtage. Vous transférerez de l’argent vers et depuis ce compte, un peu comme vous le feriez avec un compte d’épargne ou un compte courant. Les comptes de courtage, cependant, vous donnent accès au marché boursier et à d’autres investissements, y compris les FPI.
• Acheter dans un FPI individuel ou investir dans un ETF FPI : Selon le Nariet, une association professionnelle représentant les FPI, environ 145 millions de résidents américains sont investis dans des FPI par le biais de leur épargne-retraite et d’autres fonds financiers. Ces investisseurs ont acheté des REIT par le biais d’un REIT ETF, un fonds qui comprend plusieurs REIT différents à l’intérieur. Lorsque vous investissez dans des REIT, vous pouvez investir vos dollars directement auprès d’un REIT individuel ou les répartir entre plusieurs REIT par le biais d’un REIT ETF.
• Travaillez avec un professionnel : Vous pourriez envisager de travailler avec un planificateur financier ou un conseiller en placement lors de la sélection des FPI. Ces professionnels de la finance peuvent vous aider à déterminer les FPI qui vous conviennent le mieux, que vous recherchiez un placement à court terme ou que vous prévoyiez conserver vos placements en FPI jusqu’à la retraite.

Si vous êtes intéressé à investir dans une FPI résidentielle, vous disposez de nombreuses options. Plusieurs grandes entreprises offrent leurs propres actions de FPI résidentielles.

FPI ARMOR Résidentiel inc. (ARR)

Basée dans le Maryland, ARMOR Residential REIT a été constituée en 2008. Cette FPI investit uniquement dans des des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) émis ou garantis par des entités parrainées par le gouvernement américain (GSE) telles que Fannie Mae, Freddie Mac ou l’agence gouvernementale Ginnie Mae.

Communautés AvalonBay Inc. (AVB)

AvalonBay Communities développe, redéveloppe, achète et gère des appartements dans certains des plus grands marchés des États-Unis.

Équité Résidentiel (EQR)

Equity Residential est l’une des plus grandes FPI résidentielles d’appartements aux États-Unis. Cette FPI achète actuellement des appartements à Boston, New York, Washington DC, Seattle, la région de la baie de San Francisco et Los Angeles.

Société d’investissement et de gestion d’appartements (AIV)

Également connue sous le nom de «Aimco», Apartment Investment and Management Company (AIV) développe, redéveloppe et investit dans des communautés d’appartements à travers les États-Unis. Aimco se concentre sur la valeur à long terme, il faudra donc peut-être du temps pour que les investissements proposés par cette société prennent de la valeur. Aimco investit également dans des actifs de bureaux et de commerces de détail.

Maisons américaines 4 Rent (AMH)

Vous préférez investir dans des maisons unifamiliales ? American Homes 4 Rent est une FPI basée dans le Maryland qui achète, développe, rénove, loue et exploite des maisons unifamiliales en tant que propriétés locatives. En novembre 2022, American Homes 4 Rent possédait 57 904 propriétés unifamiliales dans 21 États.

Essex

Essex est une FPI résidentielle spécialisée dans les communautés d’appartements basées sur la côte ouest. Cette FPI acquiert, développe, redéveloppe et gère des propriétés multifamiliales, ciblant ce que l’Essex appelle les marchés «à offre limitée».

Les FPI vous donnent la possibilité d’investir dans l’immobilier sans dépenser les gros dollars nécessaires pour acheter des bureaux, des entrepôts, des immeubles à appartements ou des maisons unifamiliales. Ils vous permettent également de ne pas gérer de propriétés ou d’agir en tant que propriétaire. Et si vous vous concentrez uniquement sur l’immobilier résidentiel, une FPI résidentielle peut faire de l’achat de maisons préfabriquées, d’immeubles d’appartements et de maisons unifamiliales un processus assez simple.

Vérifier Consultez notre centre d’apprentissage pour en savoir plus sur les avantages d’investir dans l’immobilier.