Échange 1031 : ce que les investisseurs immobiliers doivent savoir

Pour les investisseurs immobiliers, les taxes ne sont qu’une partie de la transaction. Cependant, les échanges 1031, qui portent le nom de l’IRS Section 1031 du code des impôts de l’IRS, vous permettent d’éviter les gains en capital.

Nous avons rassemblé quelques conseils sur les échanges 1031 ainsi que certaines des règles connexes les plus importantes que vous devez suivre.

Un échange 1031 est un outil d’investissement immobilier qui permet aux investisseurs d’échanger un immeuble de placement contre un autre et de reporter les gains ou les pertes en capital ou l’impôt sur les gains en capital que vous auriez autrement à payer au moment de la vente.

Cette méthode est populaire auprès des investisseurs qui cherchent à mettre à niveau des propriétés sans avoir à payer d’impôts pour le produit.

Vous entendrez également 1031 échanges appelés échanges similaires ou échanges Starker. L’article 1031 s’applique aux biens autres que les biens immobiliers, mais de nombreux cas 1031 traitent également des bâtiments et des terrains.

En tant que vendeur, vous pouvez reporter l’impôt sur les gains en capital en vendant une propriété et en affectant le produit à une propriété similaire ou à une propriété de nature et de valeur similaires.

Si vous ne recevez aucun produit de la vente, il n’y a pas de revenu à imposer. En d’autres termes, vous ne tirez aucun profit de la vente. C’est l’idée derrière un échange 1031, et voici comment faire fonctionner cela.

Étape 1 : Identifiez la propriété que vous souhaitez acheter et vendre

La première étape consiste à déterminer la propriété que vous souhaitez vendre et la propriété à échanger. La propriété que vous vendez et la propriété que vous achetez doivent être « similaires », ce qui signifie qu’elles doivent être similaires, mais pas nécessairement de la même qualité ou du même grade.

Étape 2 : Choisissez un intermédiaire qualifié

Ensuite, vous devez travailler avec un intermédiaire qualifié, également appelé facilitateur d’échange, pour gérer une transaction d’échange 1031. L’intermédiaire qualifié détient vos fonds en mains tierces pour vous jusqu’à ce que l’échange soit terminé.

Vous voudrez choisir avec soin le bon intermédiaire qualifié, afin de ne pas perdre d’argent, de manquer des échéances importantes ou de finir par payer des impôts maintenant au lieu de plus tard.

Étape 3 : informez l’IRS de votre transaction

Enfin, vous devrez informer l’IRS de votre transaction via le formulaire IRS 8824 avec votre déclaration de revenus. Sur ce formulaire, vous décrivez les propriétés, fournissez un calendrier, expliquez qui a participé au processus et indiquez l’argent impliqué.

Le bien abandonné que vous vendez et le bien de remplacement que vous achetez doivent répondre à certaines exigences.

Propriété abandonnée

La propriété abandonnée est échangée contre une autre dans un échange 1031. Il est également connu sous le nom de Phase 1 ou Downleg.

Propriété de remplacement

Une propriété de remplacement fait référence à la parcelle de même nature achetée avec le produit de la propriété abandonnée.

Un intermédiaire qualifié est une personne ou une entreprise qui vend votre propriété en votre nom, achète le bien de remplacement, puis vous transfère l’acte.

Examinons un peu plus en détail les responsabilités professionnelles d’un intermédiaire qualifié. Elles vont:

• Coordonnez-vous avec vous, le vendeur, sur la structure de l’échange 1031.

• Préparer la documentation des actifs cédés et la documentation des biens de remplacement.

• Donnez des instructions et les documents appropriés à l’entiercement ou à la société de titre concernant l’échange.

• Créer une transaction sans lien de dépendance dans l’accord entre le vendeur ou l’échangeur et l’intermédiaire qualifié.

• Transfert à l’intermédiaire qualifié, qui s’occupe de transmettre le bien à l’acquéreur.

• Gérez l’argent de la vente de la propriété abandonnée et déposez ces fonds sur un compte séparé et assuré.

• Conservez les fonds provenant de la vente de la propriété abandonnée pendant une période d’identification de 45 jours.

• Détenir des informations écrites sur les propriétés de remplacement potentielles.

• Transférer les fonds une fois que la propriété de remplacement a été sélectionnée et les verser à la société de titre ou d’entiercement pour l’achat de la propriété de remplacement.

• Transmettre le titre au vendeur ou à l’échangeur par acte authentique.

• Gardez des dossiers complets pour le vendeur.

• Donnez un formulaire 1099 au vendeur ou à l’échangeur et à l’IRS si nécessaire, pour les intérêts.

Il est important de choisir le bon intermédiaire qualifié pour vous. Confirmez que l’intermédiaire qualifié que vous envisagez offre :

• Expérience immobilière : L’intermédiaire qualifié possède-t-il une vaste expérience en immobilier?

• Réussite de examens de conformité : Les transformateurs doivent satisfaire aux examens de conformité annuels, tels que SSAE 16.

• Transparence dans les transactions : Pouvez-vous voir votre argent de change à tout moment ? Vous voulez savoir ce qui se passe avec votre argent.

• Sécurité du fonds : Assurez-vous que vos fonds sont détenus sur un compte assuré par la FDIC pour des raisons de sécurité.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir utiliser un échange 1031. Vous voudrez peut-être:

• Investissez dans une propriété avec de meilleures perspectives de rendement que votre immeuble de placement actuel.

• Consolidez plusieurs propriétés en une seule, éventuellement à des fins de planification successorale viagère.

• Réinitialisez l’amortissement de la propriété.

• Transformez votre maison de vacances en propriété locative et effectuez un échange 1031. Par exemple, vous arrêteriez d’utiliser votre maison de plage, la loueriez pendant quelques mois, puis l’échangeriez contre une autre propriété.)

• Vendez votre immeuble de placement et investissez dans plus d’un bien immobilier. Par exemple, vous pouvez acheter trois immeubles de placement si vous le souhaitez – il n’y a pas de limite. Cependant, si vous en achetez plus de trois, votre intermédiaire qualifié devra revoir avec vous certaines règles supplémentaires pour le financement de plusieurs biens locatifs.

Discutons des règles et règlements qui se rapportent à un échange 1031, y compris les exigences de propriété et les exigences de temps.

Exigences de propriété

Le bien que vous échangez doit respecter certaines conditions :

• Le bien de remplacement doit être de même nature ou de valeur égale ou supérieure au bien abandonné. Les deux propriétés doivent être suffisamment similaires pour être qualifiées de « semblables ». La plupart des biens immobiliers peuvent être similaires à d’autres biens immobiliers. Par exemple, un bien immobilier amélioré avec une maison de location résidentielle est considéré comme un terrain vague. Notez que la propriété aux États-Unis n’est pas semblable à la propriété à l’extérieur des États-Unis.

• Les biens échangés doivent être de nature et de fonction similaires. Par exemple, une propriété locative ou multifamiliale ne peut pas être échangée pour acquérir une résidence secondaire. Les résidences à usage personnel, telles qu’une résidence principale, une résidence secondaire ou une maison de vacances, ne sont pas considérées comme des échanges de même nature. Les biens réels et les biens personnels (qui peuvent inclure des machines, des équipements, des objets de collection, des véhicules, des bateaux, des aéronefs, des œuvres d’art, des brevets et d’autres propriétés intellectuelles) peuvent tous deux être considérés comme des biens d’échange en vertu de l’article 1031, mais les biens réels ne peuvent jamais être similaires aux biens personnels. . Les règles sont également plus restrictives pour les biens personnels. Par exemple, les voitures ne sont pas comme les camions.

• Vous ne pouvez à aucun moment retenir l’argent provenant d’une vente pendant l’échange. Tous les fonds doivent être détenus en mains tierces par un intermédiaire qualifié, sinon le produit deviendra imposable.

Enfin, la section 1031 ne s’applique pas à ces types d’échanges :

• Actions, obligations ou billets
• Autres titres ou dettes
• Intérêts de partenariat
• Certificats de confiance

Exigences de temps

Vous devez également respecter des délais précis avec un échange fiscal 1031 ou le gain sur la vente de votre propriété peut devenir imposable :

• Vous avez 45 jours après la vente de votre bien abandonné pour trouver d’éventuels biens de remplacement. Vous devez le faire par écrit et le partager avec le vendeur ou votre intermédiaire qualifié.

• Vous devez fermer la propriété de remplacement dans les 180 jours suivant la fermeture de la propriété abandonnée ou après l’échéance de votre déclaration de revenus, selon la première éventualité.

Vous voudrez peut-être examiner trois types d’échanges à imposition différée – les échanges différés, les échanges inversés et les échanges sur mesure. Considérer ce qui suit:

Échange différé

Un échange différé est le format d’échange le plus courant car il vous offre une flexibilité allant jusqu’à un maximum de 180 jours pour acheter une propriété de remplacement. Si le bien abandonné est vendu avant l’acquisition du bien de remplacement, le produit de la vente ira à votre intermédiaire qualifié. L’intermédiaire qualifié détient l’argent jusqu’à ce que vous acquériez le bien de remplacement et votre intermédiaire qualifié remettra les fonds à l’agent de clôture.

Échange inversé

Un échange inversé, ou échange à terme, implique la clôture de l’achat du bien de remplacement avant de conclure la vente du bien abandonné. Vous voudrez peut-être exploiter cette option pour obtenir une propriété de remplacement souhaitable lorsqu’il s’agit d’un marché de vendeurs, surtout si vous rencontrez des offres concurrentes ou un besoin pressant de fermer rapidement.

Lorsqu’une propriété de remplacement est achetée avant la vente de la propriété abandonnée, encore une fois, la propriété doit être transférée par l’intermédiaire d’un titulaire du titre de logement d’échange – l’intermédiaire qualifié.

Échange sur mesure

Un échange sur mesure, également connu sous le nom d’échange de construction ou d’échange d’amélioration, est un échange qui permet d’utiliser les dollars d’impôt différé pour les rénovations de la propriété de remplacement. Les améliorations doivent être réalisées dans le délai de 180 jours.

Vous pouvez rencontrer certaines implications fiscales à la suite d’un échange 1031, notamment :

• Des gains en capital peuvent se produire pour les liquidités restantes, appelées «botte», à la suite d’un échange.

• Si l’hypothèque sur le bien de remplacement est inférieure à celle du bien abandonné, vous pouvez être imposé sur la différence.

• Vous serez imposé pour la vente de la propriété abandonnée si la vente échoue.

• Si vous promulguez de nombreux échanges 1031 au fil des ans, ceux-ci peuvent générer des gains différés se chiffrant par centaines ou par milliers, augmentant ainsi votre impôt à payer.

Un échange 1031 peut aider les investisseurs immobiliers à acheter des propriétés plus rentables, à développer leur portefeuille, à reporter l’impôt sur les gains en capital et à continuer à réinvestir.

Cela peut être un processus compliqué en raison des exigences et des délais stricts, il est donc important d’avoir un intermédiaire qualifié pour faciliter l’échange 1031 en votre nom et s’assurer que la transaction est effectuée en tenant compte des directives de l’IRS.

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