Qu’est-ce qu’une maison HUD et comment en acheter une ?

Imaginez ceci : vous êtes intéressé par l’achat d’une forclusion, mais partout où vous regardez, un riche investisseur immobilier l’a saisi en premier. Une propriété HUD vous permet d’échapper à cette frustration. Cependant, cette voie moins conventionnelle pour acheter une maison ne va pas sans risques.

Ci-dessous, nous vous expliquerons en profondeur ce qu’est une maison HUD et comment en acheter une avant d’explorer certains des avantages et des inconvénients de posséder ce type de maison.

Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) est l’un des nombreux départements fédéraux dont les dirigeants (appelés secrétaires) composent le cabinet du président.

HUD a été créé en 1965 par le président Lyndon B. Johnson dans le cadre de sa «Great Society», un ensemble de politiques et de programmes visant à éliminer la pauvreté et les inégalités aux États-Unis. L’objectif de cette nouvelle agence était de remédier au manque de logements abordables dans villes. Quelques années plus tard, en 1968, Johnson a également signé le Fair Housing Act, qui empêche les prêteurs de discriminer les emprunteurs qui tentent de louer ou d’acheter un bien immobilier.

Selon son site Web, la mission de HUD est de « créer des communautés fortes, durables et inclusives et des logements abordables de qualité pour tous ». Voici quelques-unes des façons dont HUD travaille pour atteindre ces objectifs :

• Créer des programmes et des politiques qui soutiennent l’accession à la propriété
• Fournir des aides au logement et des logements sociaux pour les ménages à faible revenu
• Offrir des subventions aux gouvernements locaux à utiliser pour des projets de développement communautaire
• Application des lois sur le logement équitable

L’impact du HUD sur l’accession à la propriété

HUD supervise la Federal Housing Administration (FHA). La FHA est une agence gouvernementale qui assure les prêts FHA, ce qui permet aux prêteurs agréés par la FHA d’accorder des prêts hypothécaires aux demandeurs qui ne seraient normalement pas en mesure de se qualifier pour un prêt immobilier, ce qui rend l’accession à la propriété plus accessible à un plus grand nombre de personnes. Le gouvernement assure ces hypothèques, et à cause de cela, les prêteurs peuvent avoir des exigences légèrement plus souples pour se qualifier pour un prêt.

Avec un prêt FHA, il est possible d’obtenir une maison avec un acompte de 3,5 % et un pointage de crédit aussi bas que 580. Si vous déposez au moins 10 %, vous pourriez potentiellement bénéficier d’un pointage de crédit inférieur (bien que tous les prêteurs n’offrent pas cette). Le pointage de crédit minimum admissible chez Ubifrance® est de 580.

Pour les prêts conventionnels non garantis par le gouvernement, les prêteurs exigent généralement un score minimum de 620.

En termes simples, une maison HUD est un type de propriété saisie qui est destinée à la revente. Lorsqu’une personne utilise un prêt FHA pour acheter sa maison et ne parvient pas à la rembourser, HUD reprend la propriété après sa saisie. Ils proposent ensuite de mettre la maison sur le marché de la revente pour couvrir la perte de la demande de forclusion. Ces propriétés sont plus accessibles aux ménages à faible revenu et peuvent présenter des avantages tels que des frais de clôture prépayés.

Si vous êtes intéressé par l’achat d’une maison saisie, une maison HUD est une option que vous devriez envisager. Bien que les maisons HUD soient similaires aux saisies conventionnelles à bien des égards, la préférence de HUD pour la vente à un individu ou à une famille qui envisage de vivre dans la maison plutôt que de l’utiliser comme immeuble de placement peut augmenter considérablement l’accessibilité de cette option pour beaucoup. Les maisons HUD peuvent souvent être une voie peu coûteuse vers l’accession à la propriété pour les acheteurs d’une première maison.

Les maisons HUD ne sont pas répertoriées sur le Multiple Listing Service comme la plupart des maisons à vendre. Pour jeter un coup d’œil aux maisons HUD à vendre dans votre région, vous devez vous rendre sur HUDHomestore.gov, qui est le site Web officiel de l’agence pour ces listes de maisons unifamiliales. Une fois là-bas, vous pouvez filtrer l’outil pour voir les saisies HUD à vendre dans votre région.

Si vous trouvez une maison qui vous intéresse, vous devrez demander l’aide d’un agent immobilier agréé par le HUD pour faire une offre sur la maison en votre nom. Seuls les agents enregistrés HUD sont autorisés à faire des offres sur les maisons HUD.

La maison passera par une période d’enchères initiale, au cours de laquelle seuls les acheteurs propriétaires-occupants peuvent faire des offres. Si votre offre est acceptée, votre agent immobilier en sera informé et une date de règlement vous sera communiquée. Habituellement, c’est dans les 30 à 60 jours suivant l’acceptation de votre offre. Pendant ce temps, vous devrez sécuriser le financement et fermer la propriété.

Si vous achetez la maison en tant qu’investisseur, vous devrez attendre la fin de la période d’inscription initiale avant de faire une offre.

HUD conseille aux acheteurs potentiels d’en apprendre le plus possible sur l’état de la propriété avant de soumettre une offre. Cela peut inclure une inspection de la maison. Obtenir une inspection vous aidera à mieux comprendre le type de réparations dont une maison pourrait avoir besoin et combien l’achat vous coûtera en fin de compte.

Prêts immobiliers et financement HUD

Comme pour toute autre vente de maison, les acheteurs de maison HUD peuvent utiliser un prêt immobilier pour financer leurs achats. Voici quelques-unes des options les plus populaires disponibles :

• Prêts hypothécaires conventionnels : Ce prêt permet aux acheteurs de mettre aussi peu que 3 % de mise de fonds sur une maison.
• Prêts FHA : les prêts FHA sont assortis d’options de mise de fonds peu élevées et d’exigences de crédit plus clémentes.
• Prêts FHA 203(k) : Ce type de prêt permet aux emprunteurs de financer le prix d’achat de la maison et le coût de certaines réparations ou rénovations dont la maison a besoin. Nous n’offrons pas ces prêts pour le moment.
• Prêts VA : les prêts VA sont destinés aux anciens combattants éligibles, aux membres en service actif et aux conjoints survivants.

Parce que les maisons HUD sont vendues rapidement, il est possible d’acheter l’une de ces maisons à un prix relativement bas. Donc, si vous avez été exclu de votre marché immobilier local, vous pourriez envisager d’acheter une maison HUD.

Cependant, gardez à l’esprit que les propriétés en difficulté ne sont pas toujours un vol, surtout si l’on tient compte des coûts de réparation.

Comme mentionné précédemment, si vous recherchez une résidence principale, l’un des principaux avantages de l’achat d’une maison HUD est que vous ne serez pas en concurrence avec des investisseurs à la recherche de propriétés bon marché et en difficulté qu’ils peuvent retourner – les acheteurs propriétaires-occupants sont donnés en premier dibs sur les maisons HUD.

Quelques autres avantages de l’achat d’une maison HUD incluent:

• HUD peut accepter de payer vos frais de clôture (jusqu’à un montant égal à 3 % du prix d’achat de la maison).
• Des rabais importants sont offerts aux particuliers et aux organisations qui se qualifient pour l’un des programmes d’incitation de HUD.

Comme pour tout type de propriété en difficulté, les acheteurs doivent faire preuve de diligence raisonnable pour connaître l’état de la propriété avant d’acheter une maison HUD, car ils l’achèteront telle quelle.

Bien que le programme de maisons HUD aide les acheteurs à trouver des maisons beaucoup moins chères que ce qu’ils trouveraient probablement sur le marché régulier, il n’est pas rare que ces propriétés aient besoin d’un TLC important.

De plus, si vous achetez la maison en tant que propriétaire occupant, vous devrez vivre dans la maison pendant au moins 1 an avant de pouvoir la vendre, et vous ne pourrez pas acheter un nouvelle maison HUD pendant encore 2 ans.

Dans le cadre de ses offres de maisons HUD, HUD a quelques programmes différents pour rendre ses maisons encore plus abordables pour ceux qui répondent à certains critères.

Bon voisin d’à côté

Le programme Good Neighbor Next Door de HUD offre une réduction de 50% sur le prix d’inscription d’une maison pour les personnes qui travaillent à temps plein en tant qu’enseignants, policiers, pompiers ou ambulanciers. Les maisons admissibles sont situées dans des zones de revitalisation désignées.

Les bénéficiaires de ce programme sont tenus de rester dans la maison pendant au moins 3 ans.

Programme à un dollar

Le programme Dollar Homes de HUD n’est pas disponible pour les particuliers; au lieu de cela, les gouvernements locaux peuvent l’utiliser pour fournir des logements abordables aux familles à revenu faible à moyen dans la communauté qu’ils desservent. En offrant ces maisons pour 1 $, les communautés peuvent mieux se permettre de réparer les maisons et de les offrir à ceux qui en ont besoin.

Les maisons éligibles au programme Dollar sont celles que HUD n’a pas pu vendre depuis 6 mois.

Programme à but non lucratif

En plus d’offrir des maisons aux gouvernements locaux à prix réduit, HUD propose également des remises sur les maisons HUD pour les organisations à but non lucratif approuvées par HUD – jusqu’à 30% de réduction sur le prix catalogue.

Programme de bons de choix de logement (section 8)

Le programme de bons de choix de logement, ou section 8, offre aux acheteurs à faible revenu un accès à la propriété abordable grâce à une subvention mensuelle qui les aide à effectuer leurs versements hypothécaires.

Programme d’acompte de 100 $

Avec ce programme, les acheteurs propriétaires-occupants peuvent renoncer à la mise de fonds minimale de 3,5 % et verser à la place une petite mise de fonds de 100 $. Vérifiez les programmes dans votre état pour voir si cela est disponible dans votre région.

Quels sont les frais de clôture couverts par HUD ?

Les frais de clôture suivants sur une transaction à domicile HUD seront couverts :

• Impôts fonciers au prorata, frais HOA et factures de services publics
• Frais de transfert de copropriété ou HOA
• Coût pour fournir les documents de copropriété à l’acheteur
• Frais d’inspection d’entiercement de réparation de 200 $
• Frais d’enregistrement et charges de l’acte
• Frais d’envoi de nuit pour la divulgation de clôture
• Droits de mutation étatiques et locaux

Il y a des frais de clôture supplémentaires que HUD peut aider à payer, jusqu’à un montant égal à 3 % du prix d’achat ; assurez-vous de parler à votre agent immobilier de la demande de ces fonds dans votre contrat.

HUD effectuera-t-il des réparations ?

Peu importe le résultat de l’inspection de votre maison, vous ne pourrez pas négocier avec HUD pour que des réparations soient effectuées. Vous ne pourrez pas non plus les compléter vous-même tant que vous n’aurez pas fermé la maison.

Si vous achetez une maison HUD qui nécessite des réparations importantes, assurez-vous que vous pouvez vous permettre de faire ces réparations avant d’accepter d’acheter la maison.

Quel montant d’acompte est requis pour une maison HUD?

Le montant d’argent que vous devrez mettre sur votre maison HUD dépendra du type de prêt que vous obtenez, du prêteur auprès duquel vous l’obtenez et de votre situation financière.

Comme indiqué précédemment, les prêts FHA permettent à certains emprunteurs de déposer 3,5 %, tandis que certains emprunteurs conventionnels ne peuvent faire que 3 %. Dans d’autres cas, vous devrez peut-être déposer un minimum de 5% ou 10%. Pour éviter l’assurance prêt hypothécaire sur un prêt classique, vous devrez miser 20 %.

Si vous ne savez pas si vous serez en mesure de payer un acompte complet, vous pouvez envisager d’examiner vos options d’aide à l’acompte. Si vous êtes admissible à un prêt VA, vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire sans acompte.

Dois-je offrir un acompte avec mon enchère ?

Un dépôt d’arrhes est requis pour les transactions de maison HUD pour montrer que vous êtes sérieux au sujet de l’achat de la propriété.

Les maisons dont le prix de vente est de 50 000 $ ou moins exigent un dépôt de 500 $. Les maisons qui se vendent plus de 50 000 $ nécessitent un dépôt entre 500 $ et 2 000 $.

Lorsqu’un acheteur propriétaire occupant ne parvient pas à conclure la transaction en raison de certaines circonstances (telles que la perte d’un emploi ou le décès d’un membre de la famille immédiate), HUD restituera 100 % du dépôt d’arrhes. Il est également important de savoir que si un acheteur propriétaire occupant ne ferme pas pour une raison non qualifiée, il perd le dépôt d’arrhes. Les acheteurs investisseurs qui ne peuvent pas conclure la transaction perdent également leur dépôt.

Mon offre à la vente aux enchères HUD dépend-elle de l’inspection de la maison ?

Lorsque HUD accepte une offre que vous avez faite, vous disposez de 15 jours pour effectuer des inspections et résilier le contrat si une inspection révèle des problèmes graves qui n’ont pas été divulgués auparavant.

Si vous respectez ces conditions, vous pourrez toujours demander un remboursement sur votre dépôt d’arrhes. Cependant, si vous résiliez le contrat en dehors de ces conditions, vous perdrez probablement tout acompte que vous avez déposé.

Bien que l’achat d’une maison HUD comporte certains risques, il existe également de nombreuses récompenses potentielles, à savoir la possibilité d’acheter une maison à bon marché.

Si vous envisagez une maison HUD, commencez par examiner celles disponibles dans votre région et déterminez le coût global d’achat et de rénovation de l’une de ces propriétés avant de commencer le processus d’achat d’une maison. Si vous recherchez un financement, vous pouvez commencer en ligne avec Ubifrance ou nous appeler au (833) 326-6018.