Qu’est-ce qu’une coopérative et comment fonctionne-t-elle ?

Qu’est-ce qu’une coopérative? En quoi l’habitation coopérative diffère-t-elle de la vie dans une copropriété ou un appartement unifamilial de jardin? Et que signifie faire partie d’une coopérative d’habitation ? Ce sont de bonnes questions – et vous vous posez probablement des questions si vous n’avez jamais vécu dans une grande ville comme Washington, DC ou New York.

À certains égards, l’habitation coopérative fonctionne de la même manière que la vie en copropriété. Mais en même temps, il convient de noter qu’ils ne sont pas les mêmes. Examinons de plus près ce qu’est exactement une coopérative.

Le logement coopératif (généralement décrit en faisant référence à une coopérative individuelle) est un type d’accession à la propriété commun aux immeubles d’appartements dans les grandes villes comme New York. À des fins pratiques, une coopérative peut être définie comme un immeuble détenu conjointement par une société composée de tous ses habitants. Lorsque vous achetez dans une coopérative, vous n’achetez pas une propriété, mais vous achetez personnellement des parts dans une société sans but lucratif qui vous permet de vivre dans la résidence.

À quoi ressemblent les maisons coopératives ?

En général, l’habitation coopérative est un appartement qui fait partie d’un grand immeuble dans une grande ville. Cependant, plusieurs autres modèles de coopératives existent. À noter également : Une coopérative peut aussi prendre la forme d’un maison de ville, duplex ou tout autre type de logement disponible – y compris les maisons unifamiliales, les maisons mobiles et les groupes de micro-maisons situées sur un terrain coopératif.

Bien qu’il soit courant de penser que les condos et les coopératives sont similaires, il est important de se rappeler qu’ils ne fonctionnent pas de la même manière. Jetons un coup d’œil aux principales différences que vous pouvez rencontrer lors de l’achat d’un condo par rapport à l’achat d’une coopérative.

Acheter un condo

Pour plus de clarté, lorsque vous achetez un appartement ou condo, vous achetez généralement le contenu intérieur qui se trouve derrière une porte numérotée – l’une des nombreuses unités individuelles. Vous achetez effectivement la propriété d’une unité individuelle dans le bâtiment dans lequel vous résiderez. Lorsque vous détenez l’acte de propriété, vous bénéficiez également de toute valeur nette ou valeur supplémentaire qui s’accumule dans la propriété. En prime, vous pouvez également profiter d’une relative flexibilité lorsqu’il s’agit de rénover, d’améliorer ou d’effectuer des mises à jour de bricolage sur votre unité de condo. L’achat et l’obtention de financement pour un condo sont également généralement plus faciles que pour les coopératives.

Acheter une coopérative

D’un autre côté, si vous choisissez d’acheter dans une coopérative, vous achetez en fait des actions de la société qui possède l’ensemble de la propriété. En dessous de Selon les termes d’une coopérative, tous ceux qui vivent dans la coopérative sont considérés comme des actionnaires, et la taille de l’appartement que vous habitez détermine votre participation dans l’immeuble. Tous ceux qui résident sur place ont accès à certains espaces communs du bâtiment (qui, comme l’intérieur et l’extérieur de la propriété, appartiennent à la société). De même, ils partagent tous les dépenses et la responsabilité de l’entretien de la propriété.

En d’autres termes : pendant que vous payez pour le droit de vivre dans une unité spécifique d’un immeuble, vous ne possédez pas réellement cette unité – et vous avez peut-être moins d’options lorsqu’il s’agit d’apporter des modifications, des ajouts ou des rénovations à la résidence. . L’achat d’une coopérative a également tendance à impliquer un processus de candidature plus exigeant et peut impliquer d’être interviewé par le conseil d’administration de la coopérative et d’être examiné financièrement avant d’être autorisé à acheter des parts.

Il convient également de noter que vous ne pouvez généralement pas financer une coopérative avec une hypothèque. Les coopératives ont besoin d’un financement spécial parce qu’en tant qu’acheteur, vous achetez une part de l’entreprise qui possède l’immeuble, plutôt que l’unité elle-même. Ubifrance® n’offre un financement coopératif que dans certains quartiers de New York. L’achat d’un condo avec un financement traditionnel peut vous offrir bon nombre des mêmes avantages que la vie en coopérative, et vous profiterez d’un processus financier plus simple, y compris la possibilité de rendre votre offre plus attrayante avec une lettre d’approbation vérifiée.

Comme brièvement évoqué précédemment, une coopérative est une organisation à but non lucratif. Cela signifie qu’elle est accompagnée d’un conseil d’administration et d’actionnaires, ainsi que de plusieurs autres entités qui assurent le bon fonctionnement de la coopérative. Ces entités sont :

• Le Conseil d’administration: Le conseil d’administration de la coopérative est chargé d’établir des politiques et de prendre des décisions qui sont dans le meilleur intérêt de la coopérative. Les politiques émises par le conseil d’administration, qui régissent la vie au sein de la coopérative, sont généralement appelées règlements administratifs – et ces règlements administratifs se présentent généralement sous la forme de règles et de restrictions.

• L’association coopérative : Cette entité est chargée de gérer et de percevoir les cotisations des membres, qui servent à couvrir les impôts fonciers, l’entretien des bâtiments, les commodités et les hypothèques éventuellement attachées à la propriété.

• Actionnaires: Les actionnaires sont ceux qui achètent dans la coopérative. Ils sont propriétaires d’une partie de l’entreprise propriétaire de l’immeuble dans lequel ils résident. Tous les propriétaires de coopératives sont responsables des obligations financières mutuelles de la coopérative. Les paiements couvrent souvent les dépenses communes telles que l’entretien et la maintenance des bâtiments, les rénovations ou améliorations des parties communes, les hypothèques sous-jacentes attachées à la propriété et à ses unités, etc.

• Une société de gestion : Le conseil d’administration de la coopérative peut embaucher une société de gestion pour s’occuper des problèmes quotidiens tels que l’entretien des bâtiments.

Comme pour toute forme de logement, la vie en coopérative comporte des avantages et des inconvénients, y compris des avantages et des inconvénients dont vous voudrez être conscient avant d’acheter dans une coopérative.

Avantages des coopératives

• Prix ​​d’achat inférieur : Si vous vivez dans une grande ville comme Washington, DC ou New York, vous constaterez généralement que les coopératives ont tendance à être légèrement moins chères et nécessitent moins de frais de clôture que si vous achetiez un condo.

• Moins de responsabilité : Si vous avez déjà été propriétaire d’une propriété, vous savez que vous êtes responsable de tous les besoins d’entretien qui surviennent. Posséder un appartement coopératif peut sembler similaire à la location en ce sens que vous constaterez que vous n’êtes pas responsable des principaux éléments d’entretien qui ont lieu au-delà des limites de votre propre unité.

• Meilleure visibilité sur vos voisins : Étant donné que les conseils d’administration des coopératives exigent des dossiers financiers détaillés et complets et des références de personnalité de la part des candidats, vous aurez au moins une idée de qui ils sont et une idée des intérêts ou des valeurs qu’ils peuvent partager.

• Avantages fiscaux: Les propriétés dans certaines régions du pays peuvent vous permettre de déduire les intérêts sur votre prêt pour votre part de la propriété et votre part des intérêts sur l’hypothèque générale que la coopérative détient pour le bâtiment. De même, certains frais de maintenance peuvent être déductibles des impôts. Si vous avez des questions, contactez un fiscaliste qualifié.

Inconvénients des coopératives

• Frais mensuels plus élevés : Bien que le prix d’achat d’une coopérative soit souvent inférieur à celui d’un condo, les mises de fonds minimales sont généralement plus élevées. Les dépenses et frais mensuels ont tendance à être plus élevés, en fonction des dépenses couvertes par ces frais (telles que les services publics, le stationnement, etc.).

• Restrictions plus importantes : N’oubliez pas de lire attentivement les règlements avant d’acheter une coopérative. Ces règles esquisseront ce qui est et n’est pas autorisé pour les résidents de l’immeuble (comme si vous pouvez avoir des animaux de compagnie ou si vous pouvez sous-louer votre appartement). Une lecture attentive peut également vous aider à mieux comprendre quelles rénovations, améliorations ou modifications peuvent être apportées à votre appartement.

• Pool d’achat limité : Les règlements incorporés aux résidences d’habitation coopérative peuvent imposer des restrictions importantes à la capacité des actionnaires de revendre leurs actions et de se départir de biens immobiliers. Là encore, gardez à l’esprit que pendant COVID, les coopératives avaient une meilleure valeur que les condos à New York, car les conseils d’administration des coopératives éliminent les perspectives financièrement risquées.

Comme vous pouvez l’imaginer, les candidats potentiels à une coopérative peuvent avoir de nombreuses questions fréquemment posées en matière de logement coopératif. Ci-dessous, vous trouverez des réponses à plusieurs questions courantes.

Qu’est-ce que la différence entre un condo et une coopérative?

Différences entre un condo et une coopérative dépend en grande partie de savoir si vous êtes propriétaire de l’unité de propriété individuelle ou si vous détenez des actions dans un immeuble, respectivement. Les condos offrent généralement aux propriétaires plus d’options lorsqu’il s’agit de rénover ou de réhabiliter leurs unités et sont plus faciles à financer. Les coopératives (dans lesquelles vous achetez des parts d’une propriété) sont généralement plus strictes lorsqu’il s’agit de modifier la résidence et qui est autorisé à vivre dans l’immeuble.

Devrait j’achète une coopérative?

Ce dépend de votre situation personnelle. Voulez-vous moins de responsabilités ? Vivre dans une propriété dont il est plus difficile de se départir, mais qui a un processus de qualification plus strict sur qui est autorisé à vivre dans le bâtiment ? Êtes-vous à l’aise avec le fait de posséder des actions dans une société de logement à but non lucratif par rapport à une propriété réelle sous la forme d’une unité (et de les acheter en utilisant un prêt d’actions au lieu d’une hypothèque) ? Vous devrez tenir compte d’une variété de ces facteurs, y compris la difficulté de revendre vos parts à la fin, surtout si vous envisagez d’acheter une coopérative comme moyen d’investir dans l’immobilier.

Boîte Je finance un achat coopératif avec une hypothèque?

Techniquement, non : Étant donné que les propriétaires de coopératives ne possèdent pas de biens immobiliers, le processus de financement est légèrement différent d’une demande de prêt hypothécaire standard. Plutôt que de demander un prêt hypothécaire, vous devrez plutôt contracter ce qu’on appelle un prêt sur actions. Au cours du processus de demande, vous fournirez des informations à votre prêteur sur le fonctionnement de la coopérative. Le prêteur examinera également le conseil d’administration et examinera l’hypothèque sous-jacente. Certaines coopératives ont déjà des relations existantes avec certains prêteurs, ce qui peut faciliter grandement le processus de financement. Cela dit, comme le prêt en copropriété vous offre un logement, le financement d’une coopérative a le même résultat final que le financement d’une copropriété : vous acquérez une maison qui vous appartient.

Au moment où vous achetez dans une coopérative, vous n’achetez pas une propriété spécifique, mais vous investissez plutôt dans des actions d’une coopérative d’habitation. Communément confondues avec les condos, les coopératives peuvent souvent prendre la forme d’appartements, de duplex, de maisons en rangée et d’autres formes traditionnelles de structures résidentielles, mais fonctionnent selon un ensemble de règles entièrement différent.

Les coopératives offrent généralement un moyen plus abordable d’acheter un logement dans les grandes villes. Mais en même temps, régis par des conseils et des règlements administratifs et équipés de processus de demande plus stricts, ils sont souvent assortis de plus de règles et de restrictions. Assurez-vous de prendre suffisamment de temps pour faire vos recherches et vos devoirs lorsque vous décidez si vous allez être locataire ou si vous allez acheter une coopérative.

Ubifrance propose des prêts coopératifs uniquement dans des zones spécifiques de l’État de New York. Si vous cherchez à acheter une coopérative dans cette région et que vous êtes prêt à commencer, commencez le processus d’approbation avec nos experts en prêt immobilier dès aujourd’hui.