Les frais de clôture sont-ils déductibles d’impôt ?

La souscription d’un prêt hypothécaire ne va pas sans sa juste part de frais. Votre prêteur et d’autres tiers facturent des frais pour la clôture de votre prêt – des coûts qui peuvent vous coûter des milliers de dollars. Mais obtiendrez-vous au moins un allégement au moment des impôts? Pouvez-vous déduire ces frais de clôture de vos impôts fédéraux sur le revenu ?

Dans la plupart des cas, la réponse est « non ». Les seuls frais de clôture hypothécaire que vous pouvez réclamer sur votre déclaration de revenus pour l’année d’imposition au cours de laquelle vous achetez une maison sont les points que vous payez pour réduire votre taux d’intérêt et les taxes foncières que vous pourriez payer d’avance.

Que sont les frais de clôture ?

Lorsque les acheteurs de maison contractent un prêt hypothécaire, ils doivent payer des frais de clôture. Ces coûts sont la façon dont les prêteurs et autres tiers, tels que les fournisseurs d’assurance titres, gagnent leur argent. Les acheteurs peuvent s’attendre à payer environ 2 à 6 % du montant de leur prêt en frais de clôture. Par exemple, sur une hypothèque de 200 000 $, les acheteurs peuvent s’attendre à payer entre 4 000 $ et 12 000 $ en frais de clôture. Les acheteurs de maison recevront une divulgation de clôture au moins 3 jours ouvrables avant la clôture qui détaillera leurs frais de clôture.

Les déductions fiscales sont des éléments que vous pouvez demander sur votre déclaration de revenus fédérale pour réduire votre revenu imposable. Ces déductions réduisent le montant des impôts que vous paierez au cours d’une année donnée. Les contribuables peuvent soit détailler leurs impôts, en calculant leurs déductions individuelles, soit demander une déduction forfaitaire et ne pas détailler.

La loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi a augmenté les déductions forfaitaires auxquelles les contribuables peuvent prétendre. Les contribuables célibataires et les personnes mariées qui déposent séparément peuvent demander une déduction forfaitaire de 12 550 $ pour l’année d’imposition 2021. Les personnes mariées et déclarant conjointement peuvent demander une déduction forfaitaire de 25 100 $. Vous ne détaillerez alors vos impôts que si vous pouviez générer des déductions individuelles qui dépassent ces numéros de déduction standard.

Deux des déductions les plus précieuses sont liées à l’accession à la propriété. La déduction des intérêts hypothécaires vous permet de déduire chaque année les intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire. Vous pouvez déduire un total de 1 000 000 $ ou 750 000 $ d’intérêts selon que vous avez acheté votre maison avant ou après le 16 décembre 2017. Vous pouvez également déduire les taxes foncières que vous payez chaque année, jusqu’à concurrence de 10 000 $.

Malheureusement, peu de frais de clôture sont déductibles d’impôt. Deux exceptions sont les points que vous achetez pour réduire le taux d’intérêt de votre prêt et les impôts fonciers que vous payez à l’avance.

Les taxes foncières sont toujours déductibles. Cependant, lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous devrez généralement payer des impôts fonciers à l’avance, avant qu’ils ne soient dus. En effet, les prêteurs créent généralement un compte séquestre pour les emprunteurs.

Dans un arrangement d’entiercement, vous paierez de l’argent supplémentaire avec votre versement hypothécaire mensuel pour couvrir les coûts de vos taxes foncières annuelles et de votre assurance habitation. Lorsque vos factures d’assurance et d’impôts sont dues, votre prêteur puisera dans ces fonds et les paiera en votre nom. Une fois que le moment des impôts arrive, vous pouvez déduire les impôts fonciers que vous avez payés à l’avance.

Les points hypothécaires sont également déductibles d’impôt. Les acheteurs de maison achètent ces points pour réduire le taux d’intérêt de leur prêt hypothécaire, chaque point coûtant 1 % du montant total de leur prêt. Par exemple, un point sur un prêt hypothécaire de 200 000 $ coûterait 2 000 $. Chaque point fait généralement baisser le taux d’intérêt d’un emprunteur de 0,25 %. Un point, donc, abaisserait un taux d’intérêt hypothécaire de 5 % à 4,75 % pour la durée d’un prêt hypothécaire.

Les points peuvent rapporter moins d’intérêts pendant toute la durée d’un prêt. Ils peuvent également aider au moment des impôts. L’IRS vous permet de déduire le montant total de vos points dans l’année où les emprunteurs les paient. Pour bénéficier de cette déduction, votre hypothèque doit être utilisée pour acheter ou construire votre résidence principale.

En règle générale, les seuls frais de clôture déductibles d’impôt sont les paiements d’intérêts hypothécaires, les points d’achat ou les taxes foncières. Les autres frais de clôture ne le sont pas. Ceux-ci inclus:

• Frais de résumé
• Frais juridiques (y compris les frais de recherche de titre et de préparation du contrat et de l’acte de vente)
• Frais d’enregistrement
• Assurance titre du propriétaire
• Frais de vérification de crédit

Il y a cependant un avantage fiscal à ces coûts. Vous pouvez ajouter ces frais de clôture au coût de base de votre maison lorsque vous la vendez. Cela réduit le montant des bénéfices que vous réalisez. Cela peut aider à réduire tout impôt sur les gains en capital que vous pourriez avoir à payer sur votre maison.

Lorsque vous vendez une maison, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les gains en capital sur les premiers 250 000 $ de votre vente si vous êtes célibataire ou 500 000 $ si vous êtes marié. Par exemple, si vous êtes marié et que vous vendez votre maison pour un profit de 300 000 $, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les gains en capital.

Cependant, si vous êtes marié et vendez votre maison pour 600 000 $, vous devrez payer des impôts sur les gains en capital sur 100 000 $ de la vente de votre maison. Vous pouvez cependant, comme nous venons de le mentionner, réduire ce fardeau fiscal en ajoutant votre base de coût – c’est là que vos frais de clôture de prêt entrent en jeu – et les coûts de toutes les améliorations que vous avez apportées à la maison.

Vous avez une certaine flexibilité quant au moment où vous pouvez réclamer ces frais de clôture qui sont déductibles d’impôt.

Dans l’année de fermeture

Si vous détaillez vos impôts, vous pouvez généralement déduire vos frais de clôture dans l’année au cours de laquelle vous avez fermé votre maison. Si vous fermez votre maison en 2021, vous pouvez déduire ces frais sur vos impôts de 2021.

Si vous avez acheté des points hypothécaires, cependant, les choses peuvent devenir plus compliquées. Vous pouvez déduire le coût des points hypothécaires dans l’année d’imposition au cours de laquelle vous les avez achetés si vous respectez les règles suivantes établies par l’IRS :

• Le prêt hypothécaire doit être utilisé pour acheter ou construire le bien de l’emprunteur résidence principale.
• Le paiement des points doit être une pratique commerciale de longue date dans la région où le prêt Le montant que vous avez payé pour les points doit être moyen pour la région.
• Les acheteurs ou les vendeurs doivent payer les points, et ces paiements doivent être documentés.
• Vous n’êtes pas autorisé à emprunter les fonds utilisés pour payer les points.
• Le montant que vous avez payé doit être clairement indiqué et détaillé sur la déclaration de clôture ou le relevé de règlement de votre prêt.

Sur la durée de vie de l’hypothèque

Vous pouvez choisir d’étaler la déduction des points hypothécaires sur la durée de l’hypothèque. Il peut y avoir des années au cours desquelles il est plus logique financièrement de réclamer la déduction forfaitaire que de détailler. Vous pouvez alors attendre et ne réclamer la déduction de points que les années où vous détaillez.

Lorsque vous refinancez un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt inférieur, vous remplacez votre prêt hypothécaire principal par un nouveau. Pour cette raison, un refinancement est considéré comme une hypothèque principale à des fins fiscales. Cela signifie que les mêmes frais de clôture – ceux utilisés pour payer par anticipation les impôts fonciers et ceux utilisés pour réduire votre taux d’intérêt – sont les seuls qui peuvent être déduits de vos impôts fédéraux sur le revenu. L’utilisation de votre refinancement à des fins fiscales, ainsi que la réduction de votre taux d’intérêt, peuvent être un excellent moyen de maximiser vos économies.

Si vous clôturez un refinancement par encaissement, où vous refinancez plus que ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire existant et prenez la différence sous forme de paiement forfaitaire en espèces, vous pourrez peut-être utiliser le produit pour ajuster la base de coût de votre maison, réduisant ainsi votre impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez éventuellement. Cependant, vous ne pouvez le faire que si vous utilisez l’argent de votre refinancement pour apporter des améliorations à votre maison.

Voici quelques questions supplémentaires que vous pourriez vous poser en ce qui concerne les frais de clôture de votre maison et les déductions fiscales.

L’assurance hypothécaire privée ou les primes d’assurance hypothécaire sont-elles déductible d’impôts?

Selon le prêt que vous contractez, vous devrez peut-être payer une assurance hypothécaire privée (PMI) ou des primes d’assurance hypothécaire (MIP). Si vous contractez un prêt hypothécaire conventionnel et que vous ne versez pas un acompte d’au moins 20 %, vous devrez payer le PMI, une forme d’assurance qui protège le prêteur au cas où vous cesseriez de faire vos versements hypothécaires. Le MIP est similaire, mais vous devrez payer cette assurance lorsque vous contracterez un prêt assuré par la Federal Housing Administration, plus connu sous le nom de prêt FHA.

La déductibilité de ces formes d’assurance hypothécaire dépend en grande partie de l’année d’imposition. Le Congrès modifie régulièrement le statut de l’assurance hypothécaire. Par exemple, pour les années d’imposition 2018, 2019, 2020 et 2021, cette forme d’assurance est déductible des impôts.

De quels formulaires de règlement ai-je besoin pour un prêt hypothécaire?

Avant de conclure votre prêt hypothécaire, votre prêteur est tenu de vous envoyer une divulgation de clôture, un formulaire de cinq pages qui répertorie le montant que vous paierez en frais et autres frais de clôture. Votre prêteur est tenu de vous envoyer ce formulaire au moins 3 jours ouvrables avant la clôture de votre prêt hypothécaire.

Tous les documents d’information de clôture sont-ils acceptables ?

Les divulgations de clôture pour les prêts hypothécaires conformes sont basées sur des formulaires créés par le Bureau de protection financière des consommateurs et sont assez courantes dans l’ensemble du secteur des prêts hypothécaires.

Combien de taxe foncière puis-je déduire ?

Avant l’entrée en vigueur de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi, toutes les taxes nationales et locales – communément appelées sous l’acronyme « SALT » – étaient déductibles à 100 %. Cela comprenait les taxes foncières. La Tax Cuts and Jobs Act limite désormais la déduction SALT à un maximum de 10 000 $, une limite en place depuis 2019.

Combien d’intérêts hypothécaires puis-je déduire?

Vous pouvez toujours déduire les intérêts que vous payez chaque année sur votre prêt hypothécaire. Mais la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi a également imposé certaines limites. Si vous avez acheté votre maison avant le 16 décembre 2017, date d’entrée en vigueur de la loi, vous pouvez déduire les paiements d’intérêts que vous effectuez sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 1 million de dollars. Si vous avez acheté votre maison après cette date, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires que vous payez sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 750 000 $.

Même si vous ne pouvez pas déduire tous vos frais de clôture, le code fiscal américain encourage toujours les gens à acheter des maisons grâce aux déductions d’intérêts hypothécaires et d’impôts fonciers. De plus, le refinancement peut être un excellent moyen d’économiser de l’argent sur les intérêts hypothécaires à long terme. Prêt à profiter de tous les avantages que vous pouvez recevoir en achetant un bien immobilier ? En savoir plus sur les avantages fiscaux de l’immobilier et voir comment vous pouvez tirer le meilleur parti des allégements fiscaux immobiliers.