Portefeuille immobilier : qu’est-ce que c’est et comment en créer un ?

Avez-vous déjà pensé à constituer un portefeuille immobilier ? Le concept peut vous sembler étranger, même si vous investissez dans l’immobilier depuis longtemps. Considérez votre portefeuille comme un moyen de suivre votre CV d’investissement immobilier une fois que vous avez dressé une longue liste d’investissements.

Passons en revue quelques pointeurs et comment afficher votre portefeuille immobilier complet. Construire un portefeuille solide jette les bases pour comprendre votre approche globale unique de l’investissement immobilier et des portefeuilles de biens.

En termes simples, un portefeuille immobilier est un ensemble d’actifs de placement immobilier et/ou un document complet qui détaille vos actifs de placement immobilier passés et présents. Vous pouvez le considérer comme très similaire à un CV. Votre portefeuille peut inclure des propriétés locatives, des maisons inversées et des fiducies de placement immobilier (FPI). « Portefeuille » n’est pas un terme juridique, vous pouvez donc utiliser le mot de manière flexible avec vos contacts, clients et partenaires commerciaux.

Prêt à commencer? Jetez un coup d’œil aux conseils et astuces suivants pour constituer votre portefeuille immobilier.

Commencer petit

Vous ne voulez pas essayer quelque chose de trop ambitieux lorsque vous commencez à construire votre portefeuille immobilier. Lorsque vous débutez, vous avez beaucoup à apprendre, notamment comment augmenter la valeur d’une propriété, comment gérer les locataires et plus encore.

Assurez-vous de connaître les tenants et les aboutissants de ce qu’il faut savoir avant d’acheter un immeuble de placement.

Envisagez des augmentations exponentielles plutôt que linéaires de votre portefeuille

Qu’est-ce que la croissance exponentielle ? La croissance exponentielle fait référence à un modèle de données qui montre des augmentations plus importantes au fil du temps. Par exemple, disons que vous investissez dans des marchés côtiers comme la Californie, New York, le New Jersey et la Floride. Les hausses des prix du logement peuvent vous aider à réaliser des taux d’appréciation élevés dans ces zones, mais les récessions immobilières peuvent également se produire plus souvent dans ces zones.

En revanche, les marchés linéaires connaissent une croissance plus stable au fil du temps. Ces marchés affichent une croissance régulière et régulière et ne connaissent pas de pics ou de déclins majeurs. Les booms et les récessions ne se produisent pratiquement jamais.

De nombreux experts encouragent les augmentations exponentielles car elles peuvent aider à augmenter considérablement les bénéfices. Concevez votre stratégie d’investissement en fonction de ce qui convient le mieux à votre situation particulière.

Apprenez votre marché local

Connaître votre marché local vous donne un avantage immobilier. Lorsque vous traitez avec une zone éloignée, vous ne savez pas toujours ce qu’il advient d’une maison de location ou du quartier dans lequel elle se trouve. Par exemple, si vous vivez à Seattle et décidez d’acheter une propriété locative à New York, vous ne ‘ t ont une connaissance intime de ce marché et pourraient manquer des détails importants sur la maison et l’environnement environnant. Ces détails pourraient faire ou défaire une propriété.

Mais dans un domaine que vous connaissez bien, vous êtes plus susceptible d’être impliqué et conscient de votre communauté – et de comprendre où se trouvent les opportunités et les responsabilités. Comme découvrir dans quel quartier passera une nouvelle autoroute. Ou, comme savoir où ira un nouveau bâtiment indésirable (comme une prison). Vous connaissez également les bonnes écoles de votre région ou si un quartier particulier a commencé à gagner en popularité.

Garder un œil sur votre marché local vous aide à trouver des offres et vous aide à comprendre la véritable nature d’une offre donnée.

Prendre des notes détaillées

Prendre des notes détaillées vous aide à créer votre CV et vous aide également à apprendre de vos succès et de vos erreurs. Essayez d’aborder ce processus comme un scientifique. Une fois que vous avez accumulé un investissement immobilier particulier, évaluez comment il fonctionne (ou ne fonctionne pas). De cette façon, vous pouvez vous concentrer sur vos meilleures opportunités immobilières et ne prendre que des décisions judicieuses à l’avenir.

Recherchez vos options de financement

Le financement de plusieurs immeubles de placement présente de nombreux défis, et vous devez savoir quels types d’options de financement existent alors que vous travaillez pour vous tailler votre propre créneau immobilier. Jetez un œil à ces options. L’un d’entre eux (ou une combinaison) fonctionnera-t-il le mieux pour vous ?

• Prêts d’argent dur : Un prêt d’argent dur, un type de prêt à court terme, provient d’un prêteur d’argent dur au lieu d’un prêteur traditionnel. Les prêts d’argent dur impliquent des particuliers ou des entreprises privées qui acceptent la propriété elle-même ou un autre actif en garantie. Vous pouvez envisager d’obtenir un prêt d’argent dur si vous préférez des moyens moins traditionnels d’obtenir un prêt ou si un prêteur refuse votre demande de prêt ou d’hypothèque. Un exemple de prêteur d’argent dur comprend les prêts fixes et inversés, dans lesquels vous récupérez vos bénéfices en une somme forfaitaire après la vente de la maison. Certaines plateformes de crowdfunding immobilier proposent des prêts fix-and-flip.
• Prêts bancaires conventionnels : Une hypothèque conventionnelle est conforme aux lignes directrices établies par Fannie Mae ou Freddie Mac. Le gouvernement fédéral ne soutient pas ces types de prêts.

Comprendre la règle du 1 %

Vous devez connaître vos numéros. Suivez chaque dépense et identifiez les chiffres qui arrivent en tête – et connaissez les chiffres sur lesquels vous devez travailler. Connaissez la règle du 1%, une règle empirique pour mesurer le prix de l’immeuble de placement par rapport au revenu brut qu’il génère. Vous pouvez l’utiliser pour déterminer rapidement comment la propriété devrait générer des liquidités pour vous faire gagner de l’argent ou vous aider à déterminer ce que vous devriez facturer en loyer mensuel.

Assurez-vous également de connaître les finances des éléments suivants :

• Occupation économique : L’occupation économique fait référence au pourcentage de revenus bruts potentiels qu’une propriété réalise au cours d’une période donnée. Par exemple, supposons que le total des revenus de location potentiels pour un ensemble de propriétés en janvier soit de 100 000 $, mais que vous ne gagniez que 43 000 $. Dans ce cas, l’occupation économique pour ce mois est égale à 43 %.
• Retour sur investissement : mesurez tous les retours sur vos investissements (ROI) dans l’immobilier. Définissez vos priorités et vos objectifs d’investissement. Investirez-vous pour les flux de trésorerie ou pour l’appréciation ? Avec quel retour sur investissement vous sentirez-vous à l’aise ? De nombreux investisseurs visent à battre les rendements boursiers, qui ont oscillé autour de 10 % au cours du siècle dernier.
• Coûts d’amélioration : Quelles améliorations devez-vous apporter à la propriété ? Les rénovations doivent ajouter de la valeur à la propriété ou améliorer son utilité pour les locataires et doivent respecter la règle du 1 %.
• Coûts d’exploitation mensuels : Combien coûte l’entretien de la propriété ? Calculez vos dépenses par rapport à vos revenus. Disons que vous percevez 1 200 $ par mois en loyer et que vos dépenses s’élèvent à 200 $ par mois. Vous pouvez utiliser ces montants pour vous aider à mesurer vos résultats par rapport à la règle du 1 %.

Connaître la différence entre la méthode BRRRR et les prêts conventionnels

Vous comprenez peut-être déjà comment fonctionne un chemin conventionnel vers l’achat d’une maison – mais vous voudrez peut-être envisager la méthode Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter (BRRRR) à la place. Avec la voie conventionnelle, vous obtenez une hypothèque traditionnelle ou payez en espèces et louez l’immeuble de placement en échange de revenus locatifs. Le revenu locatif paie ensuite votre hypothèque et tout revenu supplémentaire.

D’autre part, la méthode BRRRR consiste à retourner une propriété en difficulté, à la louer, puis à la refinancer par un refinancement en espèces pour financer davantage d’investissements immobiliers locatifs. Cela implique un flux constant de production de plus de propriétés locatives.

Créer un portefeuille immobilier et investir dans l’immobilier a ses avantages et ses inconvénients. Passons en revue les deux afin que vous ayez une meilleure idée si vous devriez commencer à investir dans l’immobilier.

Avantages d’investir dans l’immobilier

La constitution d’un portefeuille immobilier est bénéfique car vous mettrez en valeur vos investissements. Il existe de nombreuses autres raisons pour lesquelles vous devriez commencer à investir dans l’immobilier, telles que :

• Revenu passif: Dans certains types d’investissements immobiliers, vous êtes en mesure de créer un revenu passif. Vous regardez essentiellement votre flux de trésorerie augmenter sans faire partie de l’ensemble du processus.
• Avantages fiscaux: Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux, c’est pourquoi les investisseurs aiment emprunter cette voie.
• Diversification: En diversifiant votre portefeuille immobilier, vous montrerez que vous aimez investir dans plusieurs types de propriétés.
• Crée des capitaux propres : Si vous investissez dans une maison, effectuez des rénovations et augmentez la valeur de la maison, vous verrez le retour sur investissement et votre équité continuera de s’accumuler.

Inconvénients d’investir dans l’immobilier

Bien que vous retirerez de nombreux avantages en investissant dans l’immobilier, assurez-vous de comprendre les inconvénients. L’investissement immobilier demande du temps et des efforts. Jetons un coup d’œil à quelques inconvénients qui accompagnent l’investissement dans l’immobilier :

• Investissement à long terme: Investir dans l’immobilier prend du temps. Vous ne verrez peut-être pas votre retour sur investissement pendant un certain temps, vous devez donc être patient en matière d’investissement immobilier.
• Nécessite un entretien : Si vous louez des propriétés ou décidez de réparer et de retourner, vous devrez savoir comment faire toutes ces choses ou embaucher les bons professionnels pour les faire.
• La valeur peut baisser: Le marché du logement est imprévisible. Tout comme la valeur peut augmenter, elle peut également baisser.
• Les coûts peuvent être élevés : L’investissement immobilier n’est pas bon marché. Que vous rénoviez ou qu’un appareil électroménager tombe en panne dans l’immeuble locatif d’un locataire, vous êtes responsable de ces coûts.

Considérez votre portefeuille immobilier comme un moyen de vous vendre, comme vous le feriez lors d’un entretien d’embauche. Affichez-le comme vous le feriez avec votre CV lors d’un entretien d’embauche. Vous pouvez présenter votre portefeuille immobilier à un prêteur potentiel, un vendeur potentiel ou un partenaire d’investissement potentiel. Il résume parfaitement vos réalisations et vos investissements immobiliers afin que vous puissiez les mettre en valeur chaque fois que les bonnes opportunités se présentent à vous.

Faut-il diversifier un portefeuille immobilier ?

Les experts suggèrent toujours de diversifier vos placements financiers ou vos classes d’actifs. Par exemple, un conseiller financier peut vous encourager à investir dans plus que des actions. Un conseiller financier pourrait vous encourager à investir dans des actions, des obligations et des fonds communs de placement afin de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier (risqué).

Vous pensez peut-être que vous ne pouvez pas diversifier votre portefeuille immobilier, mais vous le pouvez. En fait, cela pourrait jouer en votre faveur, tout comme avec un portefeuille financier standard.

Comment vous diversifieriez-vous avec l’immobilier ? Vous pourriez envisager d’investir dans plusieurs types de biens immobiliers, tels que les propriétés de location de vacances, les propriétés fixes et réversibles, les terrains bruts, les propriétés multifamiliales, les propriétés commerciales et les FPI.

Considérez toutes vos options avant de choisir – vous ne voulez pas vous cantonner dans un seul investissement alors que plusieurs options pourraient dynamiser encore plus votre portefeuille.

Lorsque vous constituez votre collection d’actifs d’investissement immobilier ou un document complet qui détaille vos actifs d’investissement immobilier passés et présents, vous créez essentiellement un CV immobilier.

Construire un portefeuille nécessite une planification et une recherche minutieuses à chaque étape du processus et nécessite également une réflexion et une analyse constantes.

Si vous êtes prêt à acheter votre premier immeuble de placement, la meilleure chose à faire est de mettre de l’ordre dans votre financement avant de commencer à chercher des propriétés. Faites une demande de prêt hypothécaire aujourd’hui avec Ubifrance^®.