8 mythes et vérités hypothécaires

Les mythes hypothécaires qui circulent sur Internet peuvent rendre d’autant plus difficile la compréhension de ce qui se passe dans le fait d’être propriétaire.

Nous dissiperons certains des mythes hypothécaires les plus courants – et nous vous indiquerons les vérités les plus importantes – concernant l’achat d’une maison.

De nombreuses personnes, en particulier les acheteurs d’une première maison, croient que si vous n’avez pas au moins 20 % d’acompte, vous ne pouvez pas acheter une maison. Ce n’est pas vrai. En fait, si vous contractez un prêt conventionnel, vous pouvez acheter une maison avec aussi peu que 3 % de mise de fonds. Certains types de prêts garantis par le gouvernement ont même des exigences de mise de fonds de 0 %.

Le mythe des 20 % vient de l’exigence d’assurance hypothécaire privée (PMI) des prêteurs hypothécaires. Le PMI est un type de protection qui indemnise votre prêteur hypothécaire en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire.

Disons que vous achetez une maison avec un prêt conventionnel et que vous avez moins de 20 % de mise de fonds. Votre prêteur vous demandera de payer PMI. PMI ne vous offre aucun avantage ou protection en tant qu’acheteur et peut ajouter un peu à votre paiement mensuel.

L’exigence PMI est la raison pour laquelle de nombreux experts financiers recommandent d’attendre pour acheter une maison jusqu’à ce que vous ayez 20% de mise de fonds. Gardez à l’esprit que si vous achetez une maison avec PMI, vous pouvez annuler vos paiements une fois que vous atteignez 20 % de valeur nette de votre propriété.

D’autres types de prêts (comme les prêts du Département des anciens combattants (VA) et les prêts du Département américain de l’agriculture (USDA)) ne nécessitent pas de PMI, mais peuvent vous obliger à payer un autre type d’assurance ou de frais de financement. Par exemple, tous les prêts immobiliers de la Federal Housing Administration (FHA) nécessitent une prime d’assurance hypothécaire (MIP). Le MIP peut expirer après 10 ans si vous avez mis au moins 10 % de mise de fonds lors de l’achat d’une maison, étant donné que vous l’avez achetée dans un délai précis. Sinon, vous devrez refinancer un prêt conventionnel une fois que vous aurez atteint 20 % de la valeur nette de votre maison pour éliminer l’exigence d’assurance hypothécaire FHA.

La principale différence entre la préapprobation et la préqualification est le niveau de vérification effectué par votre prêteur avant de vous émettre une estimation. Regardons cette différence un peu plus en détail ci-dessous :

• Préqualification : Lorsque vous obtenez une préqualification, votre prêteur ne recueille que des informations financières de base. La plupart des prêteurs s’appuient uniquement sur les données financières déclarées par eux-mêmes lorsqu’ils émettent une préqualification. Cela signifie que ces prêteurs n’offrent qu’une estimation approximative du montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter.
• Préapprobation : Lorsque vous obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire, cela signifie que votre prêteur a vérifié au moins certaines de vos informations financières. Votre prêteur peut vous demander de soumettre des relevés bancaires ou lui permettre de consulter votre rapport de solvabilité avant que vous ne soyez préapprouvé. Cela rend une préapprobation beaucoup plus précise qu’une préqualification.

En règle générale, vous voudrez obtenir une approbation préalable avant de commencer à magasiner pour une maison. Une préqualification peut être une bonne première étape pour trouver un prêteur avec lequel vous souhaitez travailler, mais être préqualifié n’a pas beaucoup de poids lorsque vous souhaitez faire une offre sur une maison.

Deux choses importantes à retenir :

• Premièrement, chaque prêteur gère différemment la préapprobation et la préqualification. Vous pouvez rencontrer un prêteur qui utilise indifféremment les termes « préqualification » et « préapprobation ».
• Deuxièmement, n’oubliez pas que même avec une préapprobation en main, vous n’êtes pas assuré de conclure un prêt. Après avoir trouvé une maison et fait une offre, vous aurez toujours besoin d’une évaluation avant de pouvoir garantir votre prêt.

Chez Ubifrance^®, nous proposons une lettre d’approbation vérifiée (VAL) pour donner à votre offre un avantage concurrentiel. Notre VAL vérifie votre crédit, vos revenus et vos actifs avec les documents que vous nous fournissez et indique aux vendeurs que vos finances sont en ordre et que vous êtes prêt à acheter.

Certains prêteurs peuvent inclure des clauses appelées « pénalités de remboursement anticipé » dans les conditions de votre prêt. Une pénalité pour remboursement anticipé est une entente qui vous pénalise si vous remboursez votre hypothèque trop tôt.

Les prêteurs gagnent de l’argent sur les prêts lorsque vous payez des intérêts sur le capital que vous empruntez. Plus vous remboursez votre prêt longtemps, plus votre prêteur perçoit d’argent en intérêts. Si vous remboursez votre prêt trop tôt, le prêteur gagne moins d’argent que prévu.

Si votre prêt comporte une pénalité pour remboursement anticipé, il peut stipuler que vous ne pouvez pas rembourser votre prêt dans les 5 ans suivant la date de clôture. Si vous remboursez votre prêt avant la date stipulée dans les conditions du prêt, votre prêteur pourrait vous demander de payer d’avance les intérêts qu’il aurait gagnés. Cela garantit que le prêteur récupère l’argent qu’il attendait lorsqu’il a émis votre prêt.

Les pénalités pour remboursement anticipé sont beaucoup moins courantes qu’auparavant. De nombreux prêteurs proposent des prêts sans aucune pénalité pour remboursement anticipé. Par exemple, si vous choisissez Ubifrance comme prêteur, vous n’aurez jamais à vous soucier d’une pénalité pour remboursement anticipé. Vous êtes libre de rembourser votre prêt dès que vous le souhaitez et vous pouvez effectuer un paiement supplémentaire sur votre capital à tout moment.

Lorsque la plupart des gens pensent à acheter une maison, leur première pensée est leur mise de fonds. Votre mise de fonds est généralement le paiement le plus important que vous ferez lorsque vous investirez dans une maison, mais vous devrez également payer vos frais de clôture.

Les frais de clôture sont des frais de traitement que vous payez à votre prêteur en échange de la création et de la finalisation de votre prêt. Les frais de clôture couvrent des éléments tels que le prix de votre évaluation et votre assurance titres. Comme votre acompte, les frais de clôture sont dus lorsque vous concluez le prêt de votre maison. Les frais de clôture sont indépendants de votre acompte et peuvent varier entre 3% et 6% du solde total de votre prêt.

Si vous ne pouvez pas payer vos frais de clôture, vous pouvez demander au vendeur de couvrir un pourcentage de vos frais de clôture (également appelés concessions du vendeur). Cependant, il y a des limites au montant que le vendeur peut contribuer.

Le crédit joue un rôle majeur dans votre capacité à obtenir un prêt immobilier. Cependant, cela ne signifie pas que vous avez besoin d’un crédit parfait pour acheter une maison. Un certain nombre de solutions hypothécaires sont disponibles pour les personnes qui ont des cotes de crédit inférieures.

Si vous avez une cote de crédit inférieure et que vous achetez votre première maison, envisagez un prêt FHA. Ce sont des prêts garantis par le gouvernement avec une assurance de la Federal Housing Administration (FHA). Cette assurance permet aux prêteurs d’émettre des prêts FHA avec des exigences de crédit et de revenu inférieures à celles des prêts conventionnels.

Avec un prêt FHA, vous pouvez généralement acheter une maison avec aussi peu que 3,5 % d’acompte et un pointage de crédit aussi bas que 580 points. Si vous avez au moins 10 % à rembourser sur votre prêt, vous pouvez être admissible à un prêt FHA avec un score aussi bas que 500 points. Cependant, le score minimum avec Ubifrance est de 580.

Pour la plupart des autres types de prêts, vous aurez besoin d’un score d’au moins 620 points – bien que cette norme puisse varier selon le prêteur.

Ce mythe hypothécaire contient un peu de vérité. Chaque fois que vous demandez un nouveau prêt ou une nouvelle marge de crédit, votre pointage de crédit en prendra un petit coup. Cependant, cette diminution temporaire ne dure généralement que peu de temps.

Environ 10% de votre FICO^® pointage de crédit provient de vos récentes demandes de crédit. Pourquoi? Les recherches montrent que si vous ouvrez un grand nombre de nouvelles lignes de crédit, vous vous préparez peut-être à faire un geste financier risqué. Cela fait de vous un candidat plus risqué pour chaque prêteur individuel. Pour vous éviter d’ouvrir plusieurs prêts ou comptes de crédit en peu de temps, chaque nouvelle demande de crédit réduira temporairement votre pointage.

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, votre cote baisse temporairement. Cependant, vous ne verrez probablement cet effet qu’après avoir reçu votre préapprobation hypothécaire. Vous pouvez maximiser vos chances d’obtenir une approbation de prêt hypothécaire en évitant de demander de nouvelles cartes de crédit ou de nouveaux prêts dans les mois précédant votre demande de prêt hypothécaire.

Vous avez peut-être entendu dire qu’il est impossible d’obtenir un prêt hypothécaire si vous n’êtes pas totalement exempt de dettes. Cependant, la plupart des gens ont une sorte de dette, des prêts étudiants aux dettes de carte de crédit.

L’une des premières choses que les prêteurs examinent lorsqu’ils déterminent si vous pouvez vous permettre d’acheter une maison est votre ratio d’endettement. Votre ratio DTI est un calcul qui représente le pourcentage de votre revenu mensuel consacré à la dette et aux dépenses récurrentes. Vous pouvez calculer votre ratio DTI par :

1. Additionner tous vos paiements et dépenses récurrents minimums
2. En les divisant par le revenu mensuel brut total de votre ménage

Par exemple, disons que chaque mois, vous payez 500 $ pour le loyer, 250 $ pour vos prêts étudiants et 250 $ pour votre dette de carte de crédit. Disons aussi que vous gagnez 4 000 $ chaque mois avant impôts. Dans ce cas, vous devez diviser vos dépenses mensuelles totales (1 000 $) par votre revenu mensuel total avant impôt (4 000 $). Votre ratio DTI dans cet exemple est de 25 %.

Plus votre ratio DTI est élevé, plus vous êtes risqué en tant que candidat à un prêt hypothécaire. Cependant, si vous avez un ratio DTI inférieur à 50 %, vous pourrez généralement obtenir un prêt hypothécaire, même si vous avez des dettes. Lisez notre article complet sur les ratios DTI pour en savoir plus sur ce facteur important et comment calculer le vôtre.

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) sont des prêts hypothécaires dont les taux d’intérêt varient dans le temps. Voici comment fonctionnent les ARM :

• Tout d’abord, votre prêt commence par une période d’intérêt fixe. Cette période d’intérêt fixe peut durer d’un mois à 5 ans +.
• Pendant cette période, vous paierez un taux d’intérêt standard. Ce taux d’intérêt peut être inférieur aux taux actuels du marché.
• Une fois cette période terminée, votre taux d’intérêt commencera à fluctuer. Selon l’évolution des taux du marché, votre taux hypothécaire augmentera ou diminuera périodiquement.

De nombreux acheteurs supposent que les ARM ne sont pas une bonne idée car ils ne savent pas exactement quel sera leur taux d’intérêt. Si vous envisagez un ARM, vous craignez peut-être que si les taux du marché continuent d’augmenter, vous soyez pris au piège d’un prêt beaucoup plus cher que celui auquel vous avez souscrit.

Cependant, les ARM ont des plafonds en place pour empêcher votre taux d’intérêt d’augmenter (ou de baisser) de trop de points de pourcentage.

Les ARM ne conviennent pas à tout le monde. Si vous pensez que vous resterez longtemps dans votre maison et que vous avez besoin d’un versement hypothécaire mensuel fixe, un prêt hypothécaire à taux fixe pourrait être plus avantageux pour vous. Cependant, si vous pensez que vous rembourserez votre prêt plus tôt ou si vous ne prévoyez pas de vivre dans votre maison pendant de nombreuses années, un ARM peut être un fantastique choix.

Un certain nombre de mythes hypothécaires communément admis peuvent rendre le processus hypothécaire plus déroutant. Par exemple, vous avez peut-être entendu dire que vous ne pouvez pas acheter une maison si vous avez une dette ou moins de 20 % de mise de fonds. Cependant, la vérité est que vous pouvez acheter une maison avec 0 $ d’acompte dans certains cas, et vous pouvez toujours être admissible à un prêt avec dette.

Prêt à commencer votre recherche de maison ? Commencez votre demande de prêt hypothécaire pour voir à combien vous êtes admissible aujourd’hui.