Acheter une maison avec des locataires : un guide

L’achat d’une maison est une décision importante et, pour de nombreuses personnes, l’achat le plus cher de leur vie. Mais cela peut aussi entraîner des complications inattendues ou indésirables. À un moment donné, vous pourriez vous retrouver à acheter une maison avec des locataires.

Pour un investisseur immobilier, acheter une maison avec un locataire pourrait être la situation idéale. Mais si vous souhaitez utiliser la maison comme résidence principale, cela pourrait être un inconvénient indésirable. Quoi qu’il en soit, il est important de comprendre les implications juridiques d’un tel achat et comment vous pouvez vous protéger en tant que nouveau propriétaire.

Qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale ou d’un multilogement, acheter un bien locatif avec les locataires existants peut être compliqué, même si les revenus locatifs que le bien génère déjà peuvent vous aider obtenir une hypothèque prêt.

N’oubliez pas que la propriété que vous achetez est la maison de quelqu’un d’autre. Les locataires actuels conservent tous les droits qui leur sont accordés dans leur bail et vous vous engagez à assumer toutes les obligations d’un propriétaire. Avant de vous mettre dans cette situation, assurez-vous de bien comprendre les lois nationales et locales et dans quoi vous vous embarquez.

Avant d’acheter une maison avec des locataires, il est important de comprendre exactement quels sont les droits de ces locataires.

Il est également important de noter que les droits d’un locataire varient considérablement d’un État à l’autre. Certains États ont des lois beaucoup plus favorables aux propriétaires, tandis que d’autres accordent la priorité aux besoins des locataires. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose d’acheter un bien locatif dans un État où les lois sont plus favorables aux locataires, mais vous devez comprendre dans quoi vous vous embarquez.

La chose la plus importante à connaître est peut-être les conditions de location existantes. Il est probable que le propriétaire et le locataire actuels aient signé un accord juridiquement contraignant permettant au locataire d’y vivre à certaines dates, tant qu’il paie un loyer. Selon l’état dans lequel vous vous trouvez et les termes du bail, vous pouvez ou non leur demander de partir.

Les baux à loyer garantissent également généralement au locataire le droit de vivre dans un environnement sûr et sain. Gardez à l’esprit qu’en tant que nouveau propriétaire, ce sera à vous de le maintenir.

Obligations du propriétaire

En tant que propriétaire, vous avez certaines responsabilités envers vos locataires. Et ce ne sont pas seulement les conditions de location que vous héritez des propriétaires précédents. Les lois nationales et locales dictent également certaines obligations que vous avez envers vos locataires.

Certaines des obligations courantes du propriétaire comprennent :

• Se conformer à toutes les lois étatiques et locales des propriétaires-locataires, aux codes de la santé et aux codes du bâtiment
• Maintenir une propriété sécuritaire et habitable pour vos locataires
• Entretien du système CVC, électricité, plomberie, etc.
• S’assurer que le chauffe-eau fonctionne et que les locataires ont accès à l’eau courante et au chauffage
• Garder la propriété exempte de toxines environnementales telles que l’amiante, la peinture à base de plomb et les parasites
• Maintenir l’intégrité structurelle du bâtiment
• Répondre rapidement à toute réparation

Un risque juridique auquel vous êtes confronté lors de l’achat d’une maison avec des locataires est que la propriété peut ne pas être conforme au code actuel. Si le propriétaire précédent n’a pas correctement entretenu la maison, vous pourriez être responsable de ce manque de soin lorsque vous fermez la propriété. Selon les lois nationales et locales et les conditions de votre bail, il pourrait y avoir des conséquences juridiques ou financières.

Lors de l’achat d’un bien locatif, il est important de comprendre non seulement quelles sont vos obligations, mais aussi si le propriétaire précédent a rempli ces obligations et a maintenu une maison sûre et saine pour ses locataires.

Il y a à la fois des avantages et des inconvénients à acheter un immeuble de rapport ou toute autre maison avec un locataire. Avant de faire ce type d’achat, assurez-vous de bien comprendre les implications.

Avantage : pas besoin de trouver des locataires

Trouver un locataire pour votre propriété peut être un processus long et coûteux, en particulier sur certains marchés du logement. Lorsque vous achetez un bien qui a déjà des locataires, vous avez l’avantage de ne pas avoir à en trouver de nouveaux vous-même. Même si les locataires actuels partent après l’expiration de leur bail, vous avez un peu de temps pour vous préparer après avoir été propriétaire de la maison pendant un certain temps.

Pour : Revenus locatifs immédiats

L’avantage de ne pas avoir à trouver de nouveaux locataires s’accompagne de l’avantage d’avoir un revenu locatif immédiat lorsque vous fermez la maison. L’un des risques liés à la possession d’un bien locatif est que si le bien reste vacant, vous êtes redevable de l’hypothèque sans aucun revenu locatif pour le couvrir. Lorsque la maison a déjà des locataires, vous n’avez pas à vous en soucier tout de suite.

Pro : Propriété jusqu’au code

Les propriétaires de biens locatifs doivent satisfaire aux exigences légales d’habitabilité, fixées par la législation nationale et locale. Assurez-vous de vous familiariser avec les lois propriétaires-locataires et les codes de propriété pertinents. Vous pouvez soit les rechercher par vous-même, soit vous faire conseiller par votre avocat spécialisé en immobilier. Assurez-vous que les propriétaires actuels se sont pleinement conformés à toutes les exigences légales et que le bâtiment est entièrement conforme à toutes les dispositions du code.

Inconvénient : risque juridique hérité

Lorsque vous achetez la propriété, vous êtes immédiatement responsable de tout ce qui se trouve sur la propriété et qui ne répond pas aux exigences légales. Avant d’acheter, faites effectuer une inspection approfondie de la maison et examinez les dossiers d’entretien des propriétaires précédents, la documentation du loyer prépayé, les dépôts de garantie et assurez-vous qu’ils ont satisfait à toutes les exigences légales de la propriété.

N’oubliez pas que devenir propriétaire s’accompagne d’une responsabilité légale envers les locataires, et si l’ancien propriétaire ne respectait pas cette responsabilité, vous pourriez finir par en payer le prix.

Inconvénient : les conditions de location doivent être respectées

Lorsque vous achetez une propriété qui a des baux existants, vous devez continuer à honorer ces conditions de bail. Selon la façon dont la liste précédente a été rédigée, cela pourrait certainement être désavantageux pour un nouveau propriétaire. L’ancien propriétaire n’a peut-être pas rédigé le bail d’une manière favorable au propriétaire, et cela pourrait rendre votre temps en tant que propriétaire difficile. Vous ne pouvez pas modifier ces conditions avant l’expiration des baux en cours.

Inconvénient : Difficile de supprimer un locataire

Il est important de comprendre qu’un bail est un droit de propriété qui s’attache à la propriété, et non au propriétaire de la propriété. Cela signifie que le nouveau propriétaire est légalement tenu d’honorer les termes du bail.

De plus, si vous achetez la propriété dans l’espoir d’y vivre, sachez que vous ne pouvez pas les supprimer à cette seule fin. Vous devrez attendre la fin de leur bail. Assurez-vous de respecter toutes les lois applicables exigeant d’aviser les locataires que vous ne renouvellerez pas leur bail.

Expulser un locataire peut être difficile et coûteux. Certains États favorisent les droits des propriétaires tandis que d’autres offrent aux locataires plus de protections. Vous constaterez peut-être que l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas de loyer ou ne respecte pas les conditions du bail peut être un long processus.

Avant d’acheter un immeuble de placement, consultez un avocat immobilier au sujet des lois propriétaire-locataire dans votre état.

Qu’est-ce qu’une maison unifamiliale ?

Selon la définition légale, une maison unifamiliale comprend des maisons à logements multiples comptant jusqu’à quatre logements. Cela signifie que vous pouvez acheter quatre unités locatives avec une hypothèque résidentielle, bien qu’un taux d’intérêt plus élevé puisse vous être facturé si vous n’utilisez pas la propriété comme résidence principale.

Dois-je acheter une maison avec des locataires ?

Lorsque vous décidez d’acheter ou non une maison avec des locataires existants, n’oubliez pas que le fait d’avoir un revenu de location signifie que vous avez des flux de trésorerie provenant de la propriété, dès le début. Considérez vos objectifs pour la propriété. Si votre plan est de vivre vous-même dans la maison, acheter une maison avec des locataires n’est probablement pas idéal. Vous devrez attendre la fin de leur bail avant de pouvoir emménager.

Même si vous envisagez de garder la propriété en location, il est toujours important de faire preuve de diligence raisonnable. Demandez au propriétaire actuel de voir les contrats de location afin de savoir dans quoi vous vous embarquez.

Puis-je expulser un locataire lorsque j’achète une maison ?

En général, les nouveaux propriétaires doivent respecter les termes du bail. Cependant, il existe certaines situations où vous pouvez expulser un locataire existant. Tout d’abord, vous pouvez expulser le locataire s’il ne respecte pas les conditions du bail, par exemple s’il ne paie pas son loyer chaque mois. Sachez que les moratoires sur les expulsions mis en place pendant la pandémie de COVID-19 sont toujours en place dans certains États, comtés et villes, bien que le moratoire fédéral ait pris fin en 2021.

Il est également possible de placer des conditions dans votre contrat d’achat obligeant le propriétaire actuel à résilier le bail avant la clôture de la vente. Ils pourraient compter sur les termes du bail qui leur permettent de le faire ou leur offrir une incitation à partir. Enfin, certains États autorisent les expulsions du propriétaire, ce qui permet aux propriétaires de récupérer la possession d’une maison occupée par des locataires s’ils envisagent d’y vivre.

Que se passe-t-il si j’ai acheté une maison et que le locataire ne déménage pas ?

Vous pouvez rencontrer une situation où un locataire est légalement tenu de quitter la maison mais ne le fera pas. La première étape consiste à rechercher et à comprendre les lois de votre état. Chaque État a ses propres réglementations en matière de relations propriétaire-locataire et d’expulsions. Sachez comment le processus fonctionne dans votre état pour vous assurer que vous respectez pleinement les lois de l’état.

Avant d’engager une action en justice, commencez par parler avec le locataire pour voir si vous pouvez le raisonner. C’est l’option la plus simple, la moins chère et la moins conflictuelle. Cependant, lorsque vous essayez cette stratégie, sachez que cela peut ne pas fonctionner.

Ensuite, parcourez le contrat de location pour vous assurer que vous avez des raisons d’expulser le locataire. La plupart des baux donnent au propriétaire le droit de résilier le bail si le locataire viole une clause du contrat. Si tel est le cas, vous pouvez signifier au locataire un avis d’expulsion formel. L’avis précisera le nombre de jours dans lesquels le locataire doit quitter le logement. Si le locataire part, l’affaire est résolue. Si le locataire ne part toujours pas, vous devrez peut-être aller au tribunal ou demander l’aide de votre shérif local, selon les lois de votre état.

Il est important de respecter la loi tout au long du processus d’expulsion. Évitez de confronter ou de harceler le locataire. Des actions telles que changer les serrures ou éteindre les services publics sans l’autorisation du tribunal peuvent enfreindre la loi de l’État et vous exposer à des poursuites pénales et à des poursuites civiles.

Il est important de comprendre qu’en tant que nouveau propriétaire, vous aurez droit à un revenu de location et la responsabilité de respecter les obligations du propriétaire actuel en vertu du bail dès la clôture. Que ce soit une bonne chose dépend de vos plans à long terme pour la propriété.

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