Rompre un bail pour acheter une maison : pouvez-vous (et devriez-vous) le faire ?

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L’achat d’une maison est l’un des engagements les plus importants et les plus excitants que vous puissiez prendre. Si vous avez conclu l’affaire d’une nouvelle maison, félicitations ! Mais que se passe-t-il lorsque vous avez obtenu une nouvelle maison alors que vous étiez encore au milieu d’un bail ? Que vous puissiez ou non (ou devriez) rompre un bail pour emménager dans une nouvelle maison peut être une zone grise déroutante.

Si vous êtes coincé dans cette situation difficile, lisez notre guide sur vos options lors de la rupture d’un bail pour acheter une maison.


Pouvez-vous rompre un bail pour acheter une maison ?


Sans l’autorisation d’un propriétaire, il n’y a en fait pas beaucoup de façons de rompre légalement un contrat de location de manière anticipée. Il est généralement légalement justifiable de rompre un bail dans des circonstances extrêmes – comme votre appartement devient inhabitable, vous devez déménager à des fins militaires ou vous êtes en danger ou victime de violence domestique. Si vous souhaitez simplement rompre un bail pour acheter une maison, cela peut être un peu plus compliqué.

Les lois sur la rupture de bail diffèrent d’un État à l’autre, de sorte que vos options (et conséquences) peuvent être différentes selon l’endroit où vous vivez. Même si vous n’avez pas de bonne raison de mettre fin légalement à un bail, vous n’êtes généralement pas pris au piège. Il existe quelques méthodes que vous pourriez utiliser pour résilier un bail, que nous aborderons ensuite.


Comment sortir d’un bail


Si vous souhaitez résilier votre bail actuel, la première chose à faire est d’en informer votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier. Ce n’est généralement jamais une bonne idée de déménager sans d’abord alerter votre propriétaire de ce qui se passe. Avant de déménager, assurez-vous de lire les règles et les conditions de votre contrat de location concernant la rupture d’un bail et le départ.

Selon ce qui est décrit dans votre bail, votre propriétaire peut vous présenter quelques options – mais en général, voici quelques méthodes courantes utilisées pour sortir des contrats de location.

Recherchez une clause d’achat de maison

Si vous avez entendu dire qu’il est possible de rompre votre bail plus tôt si vous pouvez fournir la preuve que vous avez acheté une nouvelle maison, ce n’est pas nécessairement vrai. Dans la plupart des cas, vous ne pourrez pas échapper à un contrat de location sans conséquences simplement parce que vous avez fermé une maison. Certains baux, cependant, pourraient avoir quelque chose appelé une clause d’achat de maison dans l’accord. Si votre bail comprend une clause d’achat de maison, cela signifie que vous pouvez résilier votre bail de manière anticipée si vous avez acheté une nouvelle maison, à condition de donner un préavis approprié à votre propriétaire ou à votre gestionnaire immobilier.

Cependant, tous les baux ne comprennent pas une clause d’achat d’une maison. Si vous avez examiné votre contrat de location et qu’il n’inclut pas cette clause, vous devrez trouver un autre moyen de mettre fin à votre bail plus tôt.

Achetez votre sortie

Selon les règles énoncées dans votre contrat de location, vous pourrez peut-être « acheter votre sortie » d’un bail en payant des frais de résiliation anticipée. Le coût de ces frais variera en fonction des conditions énoncées dans votre bail, mais c’est une bonne idée de s’attendre à payer un minimum de 1 à 2 mois de loyer en plus d’une pénalité supplémentaire pour rupture de bail.

N’oubliez pas que vous devez toujours donner un préavis approprié à votre propriétaire ou à votre gestionnaire immobilier avant de choisir de déménager et de rompre les accords conclus dans votre bail. Si vous omettez de donner un préavis approprié – généralement 30 jours minimum – vous pouvez être poursuivi et contraint de payer les mois de loyer restants jusqu’à ce que votre propriétaire puisse trouver un locataire de remplacement pour occuper l’espace. Que vous donniez un préavis approprié ou non, vous pourriez également perdre votre dépôt de garantie.

Passez à un contrat mensuel

Si vous prévenez votre propriétaire à l’avance que vous achetez une maison et que vous devrez déménager, il peut être disposé à changer la durée de votre bail en un contrat mensuel plutôt qu’annuel. Avec un bail au mois, vous, en tant que locataire, acceptez de rester un mois à la fois plutôt qu’une année complète.

Un bail au mois, si votre propriétaire l’accepte, peut vous donner plus de flexibilité quant au moment où vous pouvez déménager sans encourir de frais supplémentaires pour rompre un contrat de location. Cependant, votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier peut exiger que vous payiez plus pour le loyer afin d’avoir un bail au mois.

Expliquez la situation à votre propriétaire

Bien que le simple fait d’expliquer la situation à votre propriétaire ne soit pas toujours très utile, cela ne fait jamais de mal d’essayer. Si vous êtes honnête avec votre propriétaire au sujet de vos intentions de déménager à l’avance, vous pourrez peut-être travailler avec lui et trouver une solution qui convienne aux deux parties.

Si vous vivez dans un endroit où la demande de logements est élevée et que votre propriétaire peut facilement trouver un nouveau locataire rapidement, il peut être disposé à minimiser les coûts que vous devrez payer pour rompre le bail. Dans d’autres situations, vous pourrez peut-être passer à un bail au mois. Maintenez une communication honnête, ouverte et opportune – vous ne savez jamais sur quoi votre gestionnaire immobilier ou votre propriétaire pourrait être prêt à travailler avec vous.

Tenir des registres

Quel que soit l’accord ou la solution que vous trouvez avec votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier – qu’il s’agisse de rompre votre bail et de payer des frais de résiliation anticipée ou de modifier votre contrat de location – assurez-vous de toujours obtenir les modifications par écrit et de les conserver. Il est important de vous protéger en gardant ces documents importants à portée de main au cas où vous en auriez besoin à l’avenir – et tout mettre sur papier peut aider à clarifier que vous et votre propriétaire êtes également sur la même longueur d’onde.


Les avantages et les inconvénients de rompre un bail pour acheter une maison


Bien qu’il soit possible de rompre un bail et de partir plus tôt pour emménager dans une nouvelle maison, devriez-vous le faire ? Il y a des avantages à laisser derrière vous la propriété que vous louez pour celle que vous possédez, mais il y a aussi des conséquences potentiellement graves en cas de rupture de bail que vous devez garder à l’esprit.

Avantages

  • Vous pouvez enchérir sur une maison plus rapidement. Vous pouvez hésiter à faire une offre en temps opportun sur une maison, en particulier dans un marché de vendeurs très concurrentiel, si vous n’êtes pas sûr de pouvoir quitter rapidement l’espace que vous louez. Vous ne voulez probablement pas payer un loyer et une hypothèque en même temps. En rompant votre bail, vous pouvez, en théorie, déménager immédiatement, si votre offre est acceptée.

  • Rompre un bail ne coûte pas toujours cher. Si vous approchez des derniers mois de votre contrat de location et/ou si votre propriétaire a accepté de travailler avec vous pour déménager plus tôt, rompre un bail n’est pas toujours extrêmement coûteux. Vous pouvez toujours perdre votre dépôt de garantie ou devoir payer des frais, mais cela peut être moins cher que prévu.

  • L’achat d’une maison signifie la constitution d’un capital. Lorsque vous achetez une maison, vos paiements serviront, espérons-le, à constituer la valeur nette de votre investissement – ​​alors que lorsque vous louez, votre argent ne contribue pas à la croissance financière de quoi que ce soit. La rupture d’un bail, si cela est faisable pour vous, peut vous permettre de commencer à affecter plus rapidement votre argent à un investissement en croissance.

Les inconvénients

  • Votre propriétaire pourrait demander le paiement du reste de votre bail. Si vous rompez votre bail, votre propriétaire peut vous demander de payer les mois de loyer restants avant de partir – et il peut même vous poursuivre en justice, selon les termes du bail que vous avez rompu. Selon le nombre de mois restants dans votre bail, entre autres facteurs dans l’accord, cela pourrait vous coûter des milliers de dollars.

  • Rompre un bail pourrait nuire à votre pointage de crédit. Si vous rompez votre bail et ne remboursez pas l’argent que vous devez selon les termes du contrat de location, votre propriétaire ou gestionnaire immobilier pourrait déposer un rapport auprès d’un bureau de crédit et pourrait même envoyer une agence de recouvrement après vous pour tenter de récupérer ce que vous leur devons. Cela peut avoir un impact très négatif sur votre historique de crédit qui vous suivra pendant des années.

  • Vous pourriez avoir du mal à louer à l’avenir. Si vous vous retrouvez à louer à nouveau à l’avenir, un nouveau propriétaire ou une nouvelle société de location pourrait vouloir contacter votre ancien gestionnaire immobilier ou propriétaire pour savoir si vous êtes un bon locataire fiable. Si vous avez rompu votre bail, vous n’obtiendrez peut-être pas la bonne critique que vous espériez.


Alternatives à la rupture de votre bail


Si vous souhaitez acheter une maison et déménager le plus tôt possible, mais que vous n’êtes pas sûr de vouloir résilier votre bail, il existe encore d’autres options qui pourraient vous convenir. Voici quelques mesures que vous pourriez prendre si vous souhaitez déménager rapidement sans avoir à rompre un contrat de location.

Sous-louer votre appartement

La sous-location consiste à louer une chambre ou un espace que vous louez déjà à un nouveau locataire qui reprend votre bail. Tous les propriétaires n’autorisent pas la sous-location, ce ne sera donc pas une option pour tout le monde. Assurez-vous de lire les détails de votre contrat de location et de discuter de la sous-location avec votre propriétaire avant de tenter de trouver un locataire pour vous remplacer dans votre espace.

Si votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier est d’accord avec la sous-location, cela peut être un excellent moyen de ne plus vivre dans l’espace et de faire face aux coûts supplémentaires – mais soyez prudent en choisissant un nouveau locataire. Le bail est toujours à votre nom, même si un nouveau locataire paie un loyer. S’ils détruisent l’espace ou arrêtent de payer le loyer, cela rejaillit sur vous.

Demandez au vendeur de retarder votre clôture

Selon la National Association of REALTORS® (NAR), 23 % – soit près de 1 sur 4 – des clôtures connaissent des retards. Si vous êtes à la toute fin d’un bail, vous pouvez discuter du report de votre date de clôture avec le vendeur et les autres parties à la clôture pour tenter de sortir de votre bail et d’entrer dans votre nouvelle maison à peu près au même moment – mais soyez respectueux de votre du temps du vendeur et comprenez que cela ne sera pas toujours possible, surtout s’il vous reste une bonne partie de votre contrat de location à remplir.


L’essentiel : rompre votre bail en vaut-il la peine ?


Si vous souhaitez quitter un bien locatif et entrer dans votre nouvelle maison le plus tôt possible, la rupture de votre bail peut parfois être une option envisageable. Selon les termes et conditions énoncés dans votre bail, vous pourrez peut-être vous retirer de la location de votre espace actuel avec une pénalité moins importante que ce à quoi vous pourriez vous attendre.

Cependant, la rupture d’un bail peut également avoir des conséquences graves et néfastes, vous devez donc toujours faire vos recherches et vous assurer que vous êtes pleinement conscient de l’impact que la rupture de votre contrat de location pourrait avoir sur vos finances, votre crédit et votre réputation en tant que locataire.

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