Comprendre la méthode BRRRR d’investissement immobilier

La méthode BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) est une stratégie d’investissement immobilier qui consiste à retourner des biens en difficulté, à les louer puis à les refinancer afin de financer d’autres investissements immobiliers locatifs.

L’une des principales différences entre la méthode BRRRR et une stratégie d’investissement immobilier conventionnelle est l’accent mis sur l’investissement dans des propriétés en difficulté et sur le refinancement de la propriété achetée afin d’en acheter une autre.

Si vous êtes un investisseur immobilier qui envisage ce type de stratégie, lisez la suite pour en savoir plus sur le fonctionnement de la méthode BRRRR, ses avantages et ses inconvénients et si c’est la bonne méthode pour vos objectifs d’investissement financier ou immobilier.

Si elle est effectuée correctement, la méthode BRRRR peut fournir un revenu passif et une méthode renouvelable pour acheter et posséder un bien locatif. La méthode fonctionne selon les étapes suivantes :

• Acheter un bien : La propriété que vous achetez doit être une propriété en difficulté qui a besoin de travaux pour se mettre au code et prête à être louée. En raison de l’état de la maison, il sera probablement moins cher d’acheter.
• Réhabiliter la propriété : Étant donné que la propriété est en détresse, elle peut nécessiter des travaux importants. Au cours de cette étape, vous rénoverez la propriété pour apporter des améliorations structurelles, de sécurité et esthétiques, et la préparerez pour les locataires.
• Louer le bien : Déterminez le prix de location et trouvez des personnes pour louer la maison.
• Effectuez un refinancement en espèces sur la propriété : Avec un cash-out refinancer, vous convertissez vos fonds propres en espèces. Vous accédez à votre capital en souscrivant une hypothèque plus importante, en empruntant plus d’argent que vous ne devez actuellement. L’argent peut être utilisé pour n’importe quoi, y compris l’achat d’une autre propriété.
• Utilisez les fonds du refinancement pour acheter une autre propriété : Dans cette dernière étape, vous recommencerez le processus. En utilisant les fonds de votre refinancement par encaissement, vous achèterez une autre propriété en difficulté et la réhabiliterez, avant de la louer et de refinancer cette propriété.

Lors de la pratique de la méthode BRRRR, il est important de suivre les étapes suivantes dans leur ordre exact. Voici quelques conseils pour suivre chaque étape de l’acronyme.

Acheter

Ja stratégie BRRRR repose sur l’achat d’une propriété en difficulté nécessitant des mises à jour et des réparations, il peut donc être difficile d’obtenir une hypothèque traditionnelle sur la maison. Il y a plusieurs raisons à cela. La plupart des prêteurs exigent une évaluation de la propriété, mais la valeur est difficile à évaluer sur ce type de propriété. Selon le type de prêt que vous obtenez, la propriété peut également devoir respecter des directives spécifiques pour être éligible. Une propriété en difficulté ne répondra probablement pas à ces exigences.

Avant d’exclure complètement le financement, parlez à un prêteur pour voir si vous avez des options. Il peut être possible d’utiliser une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ou un prêt d’argent dur pour financer l’achat, mais ces options peuvent être à haut risque et ne sont souvent pas recommandées.

Lors de l’achat d’une propriété en difficulté, il est important de calculer la valeur après réparation (ARV). ARV est la valeur estimée de la maison après la rénovation ou la réhabilitation de la propriété. Pour déterminer l’ARV, vous comparez le résultat final prévu de la maison à des maisons similaires, ou comparables, qui ont récemment été vendues dans la région. Ces maisons doivent être similaires en termes de taille, de nombre de chambres et de salles de bains, d’âge, de type de construction et d’état.

Lorsque vous décidez du montant à offrir sur la maison, suivez la règle des 70 % en immobilier. Evitez d’investir plus de 70% de l’ARV du bien. Par exemple, si la VDA d’une maison est de 300 000 $, vous ne devriez pas payer plus de 210 000 $ pour la maison.

Désintox

Quand vous réhabilitez une maison, les premières améliorations que vous devrez apporter sont celles qui permettront de mettre la maison au code et de garantir qu’elle est sécuritaire. Ensuite, vous devrez identifier les types d’améliorations qui augmenteront vraiment la valeur. Celles-ci peuvent inclure la mise à jour de votre cuisine et de votre salle de bain, l’amélioration de l’attrait extérieur et l’installation de fenêtres, d’appareils électroménagers et d’autres caractéristiques éconergétiques.

Avant de commencer votre projet, assurez-vous de créer un budget et un calendrier réalistes pour celui-ci.

Location

Il est important de trouver des locataires avant de refinancer (l’étape suivante), car les prêteurs ne refinancent généralement pas tant qu’une propriété n’a pas de locataires.

Lors du choix des locataires, vous devrez rechercher certaines qualités :

• Un bon historique de paiements à temps
• Un emploi stable avec un revenu stable
• Un bon dossier de crédit
• Aucun comportement criminel ni antécédent d’expulsion
• Références positives

Vous pouvez trouver ces informations en rencontrant le locataire potentiel, en lui faisant remplir une demande, en examinant son dossier de crédit, en demandant des références et en effectuant une vérification des antécédents. Bien sûr, vous voudrez vous assurer d’obtenir leur consentement et de respecter toutes les lois sur le logement.

Lors de la détermination du loyer, il est important qu’il soit à la fois juste pour votre locataire et capable de générer un flux de trésorerie positif pour vous. Vous pouvez le déterminer en soustrayant les dépenses totales pour posséder et louer la maison du montant total du loyer mensuel que vous facturerez. Disons que vous facturez 1 500 $ par mois pour le loyer et que votre versement hypothécaire est de 800 $. À moins d’autres dépenses, votre trésorerie est de 700 $ par mois. Consultez les comparateurs de taux de location pour vous aider à trouver le bon prix.

Refinancer

Dans la méthode BRRRR, vous effectuez un refinancement en espèces sur votre immeuble de placement afin que vous puissiez utiliser l’argent pour acheter une autre propriété en difficulté à retourner et à louer. Pour ce faire, vous devrez trouver un prêteur qui offre un refinancement en espèces et vous devrez répondre aux conditions du prêt.

Bien que le prêteur ait son propre ensemble d’exigences, vous devrez satisfaire à une exigence de pointage de crédit minimum (généralement autour de 620 pour un refinancement en espèces), un ratio dette/revenu maximum (généralement autour de 50 % ou moins) et avoir la valeur nette de la maison. Vous devrez peut-être également posséder la propriété pendant un certain temps avant de pouvoir obtenir un refinancement en espèces.

N’oubliez pas que vous aurez également besoin d’une évaluation et que vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires, y compris des frais de clôture, pour obtenir le prêt.

Répéter

Dans la dernière étape de la méthode BRRRR, vous reviendrez et répéterez les étapes précédentes, dans le même ordre qu’auparavant. Si vous voulez continuer à répéter ces étapes, c’est une bonne idée de prendre des notes à chaque fois que vous parcourez le processus afin que vous puissiez apprendre des erreurs passées.

Avant de décider de la stratégie BRRRR, assurez-vous de peser le pour et le contre pour vous assurer qu’il s’agit de la bonne stratégie d’investissement pour vous.

Avantages de la méthode BRRRR

Quelques avantages de la méthode BRRRR incluent votre capacité à générer un revenu passif, à augmenter votre portefeuille locatif, à constituer un capital pendant le processus de réhabilitation et à répéter le processus aussi longtemps que vous le pouvez.

Inconvénients de la méthode BRRRR

Certains inconvénients à considérer ici sont le coût et le travail requis pour réhabiliter la maison. Et comme vous ne pourrez peut-être pas obtenir une hypothèque traditionnelle sur la maison, vous devrez peut-être obtenir un prêt plus coûteux ou plus risqué. Et que se passe-t-il si, lorsque vous refinancez, vous avez droit à moins d’argent que prévu à l’origine ?

Cette méthode demande aussi de la patience. En plus d’attendre que les rénovations soient terminées, vous pouvez également attendre le temps nécessaire pour devenir propriétaire de la maison avant de pouvoir obtenir un refinancement en espèces. Considérez également que trouver de bons locataires pour louer votre maison peut prendre du temps.

Si vous décidez que la méthode BRRRR n’est pas la bonne stratégie d’investissement immobilier pour vous, il existe d’autres stratégies que vous pouvez rechercher. La stratégie d’investissement traditionnelle consiste à acheter une maison en bon état (en utilisant une hypothèque traditionnelle ou en payant comptant) et à la louer en échange de revenus locatifs. Le bien locatif paie essentiellement votre hypothèque et tout revenu supplémentaire peut être utilisé comme bon vous semble, même s’il serait judicieux de l’utiliser pour rembourser l’hypothèque plus rapidement.

Une stratégie plus créative pourrait être un investissement immobilier financé par le crowdfunding. Cette nouvelle approche utilise le financement d’un large éventail d’investisseurs qui mettent leur argent en commun pour acheter un bien immobilier. Cela permet aux gens de faire des investissements pour moins d’argent et de travail, tout en récoltant les fruits.

La méthode BRRRR peut produire un revenu passif, en construisant votre portefeuille immobilier au fil du temps. Cependant, il faut de la patience pour réhabiliter la maison, trouver des locataires et permettre l’assaisonnement avant de pouvoir obtenir un refinancement en espèces. Il est important de considérer ces avantages et inconvénients avant de planifier votre prochain déménagement – ​​une stratégie de placement traditionnelle peut être une meilleure option.

Si vous êtes nouveau dans l’investissement immobilier ou l’achat, la possession ou la vente d’une maison, vous pouvez trouver plus d’informations dans notre centre d’apprentissage, qui couvre des sujets tels que les bases de l’hypothèque, le refinancement, les types de prêt et l’achat d’une maison.