Qu’est-ce que la possession adverse dans l’immobilier ?

Il y a beaucoup de choses à craindre en tant que propriétaire. L’un des risques les moins connus est celui de la possession adverse. Souvent appelée « droits des squatters », la possession adversative donne aux intrus le droit légal de prendre possession d’un terrain qui ne leur appartient pas.

Dans cet article, nous expliquerons ce que signifie la possession adversative, ainsi que les conditions requises pour qu’une telle réclamation aboutisse et ce que vous pouvez faire pour vous protéger de cette situation.

La possession adverse est une doctrine juridique qui permet à un intrus de revendiquer les droits de propriété d’un bien immobilier, tant qu’il répond aux exigences nécessaires pendant une période de temps spécifiée par le délai de prescription de l’État. On parle aussi parfois de « droits des squatters », bien que ce ne soit pas le terme juridique.

La loi immobilière qui soutient la doctrine de la possession adversative note que la terre doit être productive et que si un propriétaire foncier est absent ou inconscient, la personne qui utilise la terre (et qui répond à tous les critères) devrait avoir le droit légal de la posséder.

Il y a certains éléments qui doivent être remplis pour qu’un intrus revendique la possession adversative. Outre les éléments ci-dessous, des exigences spécifiques à chaque État existent également.

Certaines lois de l’État exigent que l’intrus soit à jour sur les impôts fonciers. Tous les États imposent des durées différentes de l’intrusion, également appelée période légale. La durée légale varie de 5 ans en Californie à 30 ans en Louisiane.

Les éléments généraux de la possession adverse comprennent les conditions suivantes.

Ouvert

Il doit être clair pour quiconque regarde que l’intrus est en possession de la propriété. Pas de cachette dans l’ombre ni de secret sur l’occupation de la terre – elle doit être ouverte à tous ceux qui y prêtent attention.

Célèbre

Semblable aux critères de possession ouverte, l’utilisation de la propriété par l’intrus doit être notoire. Cela signifie que si on demandait à quelqu’un dans la communauté à qui appartient la propriété, il répondrait que l’intrus possédait la propriété. Cependant, le véritable propriétaire n’a pas besoin d’être au courant de la possession notoire pour qu’elle réponde aux exigences légales.

Hostile

Non, l’intrusion n’a pas besoin d’être malveillante ou hostile pour être qualifiée de possession adverse. Mais l’intrusion doit être faite d’une manière qui enfreint les droits du propriétaire, sans autorisation. Si le propriétaire a autorisé l’intrusion, il ne peut y avoir de réclamation pour possession adverse car ce n’est pas hostile.

Réel

Si un intrus ne vit pas réellement sur le terrain ou la propriété dont il essaie de prendre possession, il ne répond pas aux critères de possession réelle. Pour faire une réclamation pour possession adversative, ils doivent vivre sur la terre, vivre dans la maison ou travailler dans les champs, par exemple.

Exclusif

L’intrus doit avoir la possession exclusive de la propriété (ou la partager avec d’autres intrus) et agir comme s’il en était le véritable propriétaire. Les propriétaires légaux doivent être exclus de l’utilisation de la propriété.

Continu

L’intrus doit maintenir la possession continue de la propriété pendant la période légale de l’État. S’ils quittent la propriété avant la fin de la période légale, ils doivent recommencer la période légale avant de pouvoir revendiquer la possession adversative.

Si l’intrus réussit à faire une réclamation pour possession adversative, les droits de propriété sont légalement transférés. Le possesseur adverse détiendra le titre légal de la propriété et pourra l’utiliser ou en disposer à sa guise.

Une servitude prescriptive est différente de la possession adversative. Oui, ils sont tous deux un moyen d’accéder légalement à la terre de quelqu’un d’autre, mais l’étendue de l’utilisation est différente. Une servitude prescriptive se produit lorsqu’un intrus répond au critère d’ouverture et de notoriété. Ils n’ont pas besoin de le posséder, mais ils doivent utiliser la propriété.

Un exemple de servitude prescriptive serait si les enfants empruntaient un chemin à travers votre propriété pour se rendre à l’école. S’ils le font ouvertement depuis des années et que vous l’avez remarqué mais que vous ne les avez jamais arrêtés, ils pourront probablement recevoir une servitude prescriptive pour continuer à utiliser ce terrain de la même manière. Ils n’obtiendront pas le titre ou la propriété de la terre, juste le droit de continuer à l’utiliser.

Pour éviter une revendication de droit par possession adversative, vous pouvez prendre certaines précautions pour aider à protéger votre propriété, telles que :

• Marquer clairement les lignes de démarcation
• Parcourir les limites de votre propriété pour vérifier s’il y a des signes d’intrusion
• Installer des panneaux « No Trespassing » pour dissuader les visiteurs indésirables
• Construire une clôture autour de votre propriété ou un portail sur votre entrée

Si vous constatez que votre propriété est utilisée par quelqu’un d’autre, un moyen simple de vous protéger contre la possession adversative est de donner à l’intrus la permission d’utiliser votre propriété. Cela va à l’encontre des critères de propriété hostile, mais assurez-vous de leur donner la permission par écrit.

Vous pouvez également proposer de louer le terrain à l’intrus, si vous ne voulez pas lui accorder la permission, ou impliquer les forces de l’ordre et travailler avec un avocat immobilier pour gérer la situation.

Vous ne savez pas comment la possession adverse affectera différentes situations ? Lisez les questions suivantes sur certains scénarios réels potentiels pour en savoir plus.

Le délai légal recommence-t-il lorsque j’emménage dans un nouveau logement ?

Disons que vous venez d’acheter une maison et que le garage attenant est techniquement sur la propriété du voisin. La structure a été construite il y a plus de 40 ans, donc le voisin est au courant de cet empiètement depuis longtemps.

En tant que nouveau propriétaire, la période légale ne doit pas recommencer lorsque vous avez acheté la propriété. Cela signifie que vous pouvez prétendre que l’intrusion a commencé lorsque le garage a été construit. 40 ans se sont écoulés par rapport au délai généralement légal, de sorte que le voisin-propriétaire a perdu la propriété de la propriété.

Si j’ai acheté une propriété qui comprend le garage d’un voisin, puis-je le faire enlever ?

En utilisant l’inverse du scénario ci-dessus, disons que vous avez acheté la propriété qui contient le garage du voisin qui a été construit il y a plus de 40 ans. Pourriez-vous contester le droit de propriété de votre voisin ?

À part demander gentiment, il n’y a probablement rien que vous puissiez faire dans cette situation. L’intrus a terminé la période légale et les droits de propriété sont acquis. Sachez que si vous intentez une action en justice et qu’une réclamation de possession adversative est confirmée, le droit de l’intrus serait formellement reconnu et enregistré dans le cadre du titre.

J’espère que vous auriez déjà été au courant de cette situation avant de conclure la transaction immobilière. Une recherche de titre est nécessaire afin que les acheteurs soient au courant de tout intérêt de propriété à l’avance.

Si j’ai planté un jardin sur la propriété d’un membre de ma famille, puis-je réclamer la possession adversative ?

Pour cet exemple, disons que vous vivez à côté de vos beaux-parents et que vous avez créé un jardin qui chevauche leur propriété. Vous avez pris soin des plantes pendant des années et tout le monde sait que c’est votre jardin.

À première vue, cela pourrait être une réclamation réussie. Mais certains tribunaux ont statué que la possession adversative entre les membres de la famille ne réussira pas en raison du consentement implicite. Parce que c’est entre membres de la famille, le propriétaire peut ne pas s’inquiéter si son parent emprunte le terrain, donc il ne répond pas aux critères d’hostilité.

Une association de propriétaires peut-elle bloquer mon droit de faire valoir la possession adversative ?

L’une des principales fonctions d’une association de propriétaires (HOA) est de régler les différends entre voisins. Pour cette raison, ils peuvent restreindre le droit d’un propriétaire de poursuivre son voisin. Vous ne réussirez peut-être pas à contester cette restriction parce que vous avez accepté de respecter ces règles et que le voisin peut raisonnablement s’attendre à ne pas être poursuivi, en invoquant les protections des règles HOA.

Cela signifie que si vous essayez d’intenter une action en justice pour établir la possession adversative de la propriété de votre voisin, vous ne pourrez peut-être pas porter l’affaire devant les tribunaux et, par conséquent, ne pas en obtenir la propriété légale.

Il y a beaucoup d’exigences pour qu’un intrus revendique la possession adversative. Bien que ces situations puissent sembler farfelues, il est important de faire attention à votre propriété pour éviter de la perdre. Le délai légal peut sembler long, mais les années peuvent passer rapidement sans qu’on s’en aperçoive.

Si vous faites actuellement face à une situation de possession adversative ou d’empiètement, vous pouvez apprendre à résoudre les conflits de limite de propriété grâce à nos conseils pour faire face aux intrus.