Vous pensez que vos revenus limiteront votre capacité à acheter une maison ? Le montant d’argent que vous gagnez joue un rôle moins important dans l’obtention d’un prêt hypothécaire que vous ne le pensez. Voyons comment le revenu joue un rôle dans la détermination du montant dont vous avez besoin pour acheter une maison et pour trouver la maison qui vous convient.
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Exigences de revenu pour acheter une maison
Les prêteurs considèrent bien plus que votre chèque de paie lorsque vous achetez une maison. Votre ratio dette / revenu (DTI) et votre capacité à effectuer des versements hypothécaires sont plus fortement pris en compte que le montant que vous gagnez. Ils tiendront également compte de votre pointage de crédit et du montant que vous avez pour un acompte.
Un bon point de départ est d’obtenir une approbation préalable, surtout si vous n’êtes pas sûr de pouvoir obtenir une hypothèque sur votre revenu actuel. Une préapprobation est une lettre d’un prêteur hypothécaire qui vous indique le montant que vous pouvez emprunter. Lorsque vous obtenez une préapprobation, les prêteurs examinent vos revenus, votre dossier de crédit et vos actifs. Cela permet au prêteur de vous donner une estimation très précise du prix de la maison que vous pouvez vous permettre.
Une préapprobation vous donnera un budget raisonnable à utiliser lorsque vous commencerez à magasiner pour une maison. Une fois que vous connaissez votre budget cible, vous pouvez parcourir les maisons à vendre pour voir quels sont les prix généraux. C’est un bon signe que vous êtes prêt à acheter si vous trouvez des options attrayantes dans votre gamme de prix.
Alors, que recherchent les prêteurs lorsque vous souhaitez emprunter ? Pour commencer, ils examineront votre revenu mensuel et votre ratio d’endettement.
Revenu mensuel
Si vous êtes sur la liste de paie, vous n’aurez probablement qu’à fournir des talons de paie récents et des W-2. Si vous êtes un travailleur indépendant, vous devrez soumettre vos déclarations de revenus ainsi que tout autre document demandé par le prêteur.
Selon le prix de la maison que vous visez, vous voudrez peut-être attendre un an ou deux avant de demander un prêt hypothécaire si vous venez d’occuper un poste mieux rémunéré. Plus longtemps vous restez dans votre position la plus rémunératrice, plus votre prêteur peut être disposé à vous prêter.
Les prêteurs ne regardent pas seulement votre salaire lorsqu’ils calculent le revenu. Parmi les autres sources de revenus qu’ils pourraient envisager, citons :
- Commissions
- Au fil du temps
- Prestations et indemnités militaires
- Pensions alimentaires
- Revenu d’investissement
- Revenus de la sécurité sociale
- Pensions alimentaires pour enfants
Les types spécifiques de revenus au-delà de votre salaire dépendent de votre prêteur. Le facteur le plus important, cependant, est que le revenu que vous incluez est cohérent. Par exemple, si votre accord de pension alimentaire stipule que vous ne recevrez des paiements que pendant un an, votre prêteur n’en tiendra probablement pas compte.
Ratio dette/revenu
Les prêteurs utilisent un chiffre appelé ratio dette / revenu (DTI) lorsqu’ils décident du montant qu’ils sont prêts à vous prêter. Votre ratio DTI est le total de vos paiements de dette récurrents mensuels divisé par le revenu mensuel total de votre ménage. Votre prêteur exprime votre ratio DTI en pourcentage.
Par exemple, supposons que vous payez trois factures chaque mois :
- 800 $ : Loyer
- 150 $ : paiement par carte de crédit
- 200 $ : Paiement du prêt étudiant
Disons également que votre revenu mensuel total avant impôt est de 3 000 $. Votre ratio DTI est égal à vos dettes divisées par vos revenus. Dans ce cas, c’est 1 150 $/3 000 $. Cela rend votre ratio d’environ 0,3833, soit 38,33 %.
Votre ratio DTI indique aux prêteurs s’ils peuvent se permettre de contracter une autre dette. Les prêteurs aiment généralement voir des ratios DTI de 50 % ou moins. Si votre ratio DTI est supérieur à 50%, vous pourriez avoir des difficultés à obtenir un prêt. Si votre ratio DTI est inférieur, vous pouvez emprunter plus d’argent.
Si votre ratio est trop élevé, commencez à chercher des endroits où vous pouvez réduire votre budget mensuel ou augmenter vos revenus.
Autres considérations financières
Votre revenu mensuel et votre DTI ne sont que deux facteurs pris en compte par les prêteurs lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Votre pointage de crédit et le montant de votre mise de fonds sont également deux facteurs très importants.
Pointage de crédit
Votre pointage de crédit est une cote numérique qui varie de 300 à 850 et indique aux prêteurs à quel point vous êtes responsable lorsque vous empruntez de l’argent. Si vous avez une cote de crédit élevée, c’est probablement parce que vous remboursez vos factures à temps et évitez autant que possible les dettes. Si vous avez un faible pointage de crédit, c’est peut-être parce que vous manquez des paiements ou que vous êtes régulièrement à découvert sur vos comptes. Un score élevé vous donnera accès à des taux d’intérêt plus bas et à plus de choix de prêteurs. Si vous avez un score faible, vous pourriez avoir du mal à obtenir un prêt.
Les prêteurs recherchent une cote de crédit d’environ 620 et plus lorsque vous demandez un prêt conventionnel. Si votre score est inférieur à 620, un taux d’intérêt plus élevé peut vous être proposé.
Si votre pointage de crédit n’est pas celui que vous voudriez qu’il soit, vous pouvez prendre quelques mesures pour augmenter votre pointage au fil du temps.
Effectuez tous les paiements à temps
Environ 35 % de votre pointage de crédit provient de votre historique de paiement. L’un des moyens les plus simples d’augmenter votre score est d’effectuer des paiements minimums à temps chaque mois. Envisagez de programmer des paiements automatiques afin de ne jamais manquer une date d’échéance.
Rembourser la dette
L’une des meilleures façons d’augmenter votre pointage de crédit est de déterminer toute dette impayée que vous devez et de la rembourser jusqu’à ce qu’elle soit entièrement payée. Si vos responsabilités globales en matière d’endettement diminuent, vous avez alors la possibilité de contracter une hypothèque, ce qui vous rend moins risqué aux yeux de votre prêteur.
Évitez de fermer des lignes de crédit
La fermeture de lignes de crédit peut réduire votre pointage, alors ne fermez pas complètement tout crédit que vous avez. Aussi, évitez d’ouvrir un nouveau crédit pendant que vous essayez d’acheter une maison. L’ouverture d’un nouveau crédit peut mettre une enquête sérieuse sur votre dossier de crédit et trop de demandes sérieuses affectent votre pointage de crédit.
Taille de l’acompte
Votre mise de fonds correspond au montant d’argent que vous mettez sur votre prêt hypothécaire. Votre acompte est dû lors de la clôture et constitue généralement le coût de clôture le plus élevé que vous devez prévoir. Les prêteurs expriment les acomptes en pourcentage du montant total du prêt. Par exemple, si vous achetez une maison d’une valeur de 100 000 $, une mise de fonds de 20 % équivaut à 20 000 $.
Vous avez peut-être entendu dire que vous avez besoin d’une mise de fonds de 20 % pour acheter une maison. La raison pour laquelle ce chiffre est souvent cité est qu’une mise de fonds de 20 % est le minimum dont vous aurez besoin pour éviter de souscrire une assurance hypothécaire privée – ce n’est pas le minimum dont vous avez besoin pour obtenir un prêt. Un calculateur de prêt hypothécaire peut vous aider à comprendre comment le montant de votre mise de fonds affecte le montant de votre paiement mensuel.
Vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire avec aussi peu que 3 % de mise de fonds avec un prêt conventionnel. Si vous choisissez un prêt FHA, vous aurez besoin de 3,5 %. Vous pouvez même acheter une maison avec une mise de fonds de 0 % si vous êtes admissible à un prêt VA ou à un prêt USDA.
Approbation mise à part, quel pourcentage de votre revenu devriez-vous consacrer à votre prêt hypothécaire ?
Jusqu’à présent, cet article s’est concentré sur les conditions requises pour obtenir l’approbation d’un prêteur pour l’achat de votre maison. Cependant, il est également important que vous preniez vos propres décisions quant au pourcentage de votre revenu que vous devriez consacrer à un prêt hypothécaire. Bien que chaque situation soit différente, il n’est généralement pas recommandé d’affecter plus de 28 % de votre revenu à votre prêt hypothécaire, quelle que soit la beauté de la maison de vos rêves.
Le prix médian des maisons aux États-Unis est de 284 600 $. Avec une mise de fonds de 20 %, vous pouvez vous attendre à payer environ 1 200 $ par mois pour votre hypothèque sur une maison à ce prix. Cela signifie que pour suivre la règle des 28 %, vous devriez gagner 4 285 $ par mois.
Quels sont les autres coûts associés à l’achat d’une maison ?
Votre paiement mensuel et votre mise de fonds ne sont pas les seuls coûts associés à l’achat d’une maison. Vous devez également payer des frais de clôture lorsque vous finalisez votre prêt. Les frais de clôture sont des frais supplémentaires qui reviennent à votre prêteur pour les services qu’il fournit. Voici quelques frais de clôture que vous pourriez voir.
Frais d’évaluation
Vos frais d’évaluation couvrent le coût du rapport d’un évaluateur professionnel sur la valeur de votre maison. Les prêteurs hypothécaires exigent des évaluations pour s’assurer que la maison vaut le montant qu’ils prêtent.
Assurance titres
L’assurance titres vous protège, vous et votre prêteur, contre les réclamations de tiers concernant le titre de propriété de votre maison. Contrairement à d’autres types d’assurance, vous ne payez qu’une seule fois l’assurance titres – lors de la clôture – et vous êtes protégé tant que vous êtes propriétaire de la maison.
Frais de montage
Les frais de montage couvrent votre prêteur pour le coût de traitement de votre prêt.
Les honoraires d’avocat
Dans certains États, vous avez besoin d’un avocat immobilier pour finaliser votre transfert de titre. Les frais d’avocat peuvent varier considérablement d’un État à l’autre.
Impôts fonciers
Lors de la clôture, vous payez les taxes foncières qui sont dues à partir de la date de clôture jusqu’à la fin de l’année d’imposition. En supposant que le vendeur a déjà payé pour l’année entière à l’avance, vous paierez simplement votre part au prorata.
Les frais de clôture spécifiques que vous paierez dépendent des exigences de votre état et de votre prêteur. En règle générale, attendez-vous à payer entre 3 % et 6 % du prix d’achat de votre maison en frais de clôture. Par exemple, si vous achetez votre maison pour 150 000 $, les frais de clôture pourraient se situer entre 4 500 $ et 9 000 $.
Sommaire
Même si un prêteur examine votre flux de revenus lorsque vous achetez une maison, il n’y a pas d’exigence de revenu fixe pour acheter une maison. Une préapprobation hypothécaire est une bonne première étape pour savoir combien vous pouvez vous permettre de dépenser pour une maison. Une préapprobation est également une décision intelligente, car vous pourrez prouver aux vendeurs que vous pouvez obtenir un prêt.
Il est important de noter que le revenu n’est pas le seul facteur pris en compte par les prêteurs lorsqu’ils décident si vous êtes admissible à un prêt. Votre ratio DTI, votre acompte et votre pointage de crédit sont également importants. N’oubliez pas de tenir compte et de planifier les frais de clôture avant d’acheter une maison. Hypothèque fusée® peut vous accompagner à chaque étape !
