Si vous cherchez à financer un achat important, vous avez probablement réfléchi au meilleur type de prêt à contracter. Mais saviez-vous que vous pouvez puiser dans les fonds propres que vous avez déjà accumulés dans votre immeuble de placement ?
Ce type de produit de prêt est appelé marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). C’est une option pour toute personne qui a besoin d’une marge de crédit continue mais qui ne veut pas compter sur une carte de crédit ou sur les taux d’intérêt élevés qui l’accompagnent.
Mais cette stratégie a quelques inconvénients, il est donc important de s’y prendre de la bonne manière. Voyons comment souscrire un HELOC sur un immeuble de placement, ainsi que les avantages et les inconvénients de cette décision. Il est important de noter que Ubifrance® n’offre pas de HELOC.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un HELOC ?
Si vous avez besoin d’emprunter de l’argent pour couvrir une urgence financière ou financer un achat ponctuel, vous pouvez procéder de deux manières. La première consiste à contracter un prêt personnel et à recevoir un paiement forfaitaire unique.
Ou vous pouvez souscrire une marge de crédit, où vous êtes autorisé à emprunter jusqu’à un montant de prêt maximum, et vous pouvez prendre l’argent au fur et à mesure que vous en avez besoin. Cette flexibilité peut aider toute personne qui ne sait pas exactement combien d’argent elle devra emprunter.
Un HELOC est une ligne de crédit renouvelable, et une fois que vous êtes approuvé, vous entrerez dans une période de tirage initiale. Pendant ce temps, vous pouvez retirer de l’argent au besoin et vous effectuerez des paiements minimums pour couvrir le coût des intérêts. La période de tirage dure généralement de 5 à 10 ans, bien que cela dépende de votre prêteur.
Une fois la période de tirage terminée, vous entrerez dans la période de remboursement au cours de laquelle vous rembourserez à la fois les intérêts et l’argent dû.
La période de remboursement dure généralement jusqu’à 20 ans, bien que les conditions exactes varient en fonction de votre prêteur et du montant d’argent emprunté.
Les HELOC sur les propriétés locatives sont-ils différents des HELOC sur les maisons ?
À ce stade, vous vous demandez peut-être en quoi un immeuble de placement HELOC diffère d’un HELOC sur une résidence principale. Bien qu’ils soient similaires en théorie, quelques différences pratiques méritent d’être explorées.
Ils sont considérés comme plus risqués, donc ils coûtent plus cher
Étant donné que la propriété sur laquelle vous souscrivez un HELOC n’est pas votre résidence principale, elle est considérée comme plus risquée qu’un HELOC ordinaire. Votre flux de trésorerie est lié à plusieurs propriétés, de sorte que les prêteurs peuvent vous considérer comme un risque plus élevé de défaut de paiement. Pour cette raison, vous devrez probablement payer plus de frais et d’intérêts.
Il est plus difficile de trouver des prêteurs
La plupart des prêteurs préfèrent offrir des produits de prêt lorsqu’il y a une forte probabilité que l’emprunteur rembourse le prêt. Pour cette raison, de nombreux prêteurs, y compris Ubifrance – n’offrent pas ces types de prêts.
C’est dur de se qualifier
Si vous trouvez un prêteur réputé qui offre des HELOC sur les immeubles de placement, ce prêteur a probablement des exigences d’approbation strictes. Donc, si vous espérez obtenir un HELOC parce que vous rencontrez des difficultés financières, il est peu probable que vous soyez admissible à un HELOC sur votre bien locatif.
Voici les exigences auxquelles vous devrez répondre :
- Une excellente cote de crédit (720 ou plus)
- Un ratio prêt/valeur maximum de 80%
- Réserves de trésorerie saines (suffisantes pour couvrir 6 mois ou plus)
- Ratio dette/revenu de 40 à 50 %
- Au moins 20 % de capitaux propres dans votre propriété après que la valeur totale du HELOC a été tirée
- Revenu suffisant des locataires
- Caractéristiques supplémentaires qui rendent la propriété attrayante, telles que les locataires à long terme et les multiples devis d’évaluation
Y a-t-il des avantages à prendre un HELOC sur un immeuble de placement ?
Certains avantages méritent d’être pris en compte avant de considérer les HELOC comme trop chers ou difficiles à obtenir. En tant qu’investisseur, vous voulez vous assurer que vos actifs sont productifs. L’argent immobilisé dans la valeur nette d’une propriété dans un bien locatif est improductif.
Et les HELOC ne coûtent de l’argent que si vous dépensez les fonds. Vous pouvez toujours garder le HELOC sous la main comme source de trésorerie si une opportunité d’investissement se présente.
Et enfin, la période de tirage pour les HELOC dure généralement jusqu’à 10 ans, il n’y a donc pas d’urgence immédiate à dépenser l’argent. Et vous n’avez pas à commencer à rembourser la marge de crédit avant la fin de la période de prélèvement.
Y a-t-il des inconvénients à prendre un HELOC sur un immeuble de placement ?
Prendre un HELOC sur un immeuble de placement ne sera pas le bon choix pour tout le monde. Compte tenu du risque et des dépenses encourus, il vaut la peine de prendre le temps de déterminer si un HELOC est le meilleur pour vous.
Risques liés à l’utilisation d’un immeuble de placement comme garantie d’un prêt
Le plus gros inconvénient de la souscription d’un HELOC est peut-être que vous mettez votre propriété en danger. Dans ce cas, vous ne risquez pas votre résidence principale, mais vous risquez de saisir votre bien locatif. Si cela se produit, vous perdrez votre investissement et tous les revenus futurs que vous auriez gagnés.
Taux d’intérêt plus élevés
Un HELOC sur un immeuble de placement est généralement assorti de taux d’intérêt variables, qui peuvent coûter cher très rapidement. Il est sage de porter une attention particulière au montant que vous remboursez en intérêts.
Y a-t-il des avantages fiscaux à utiliser un HELOC sur un bien locatif ?
La loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi a modifié de nombreuses règles pour demander des déductions fiscales sur votre prêt hypothécaire. En conséquence, certains avantages fiscaux peuvent découler de la souscription d’un HELOC sur un immeuble de placement.
Lorsque vous contractez une hypothèque sur une maison de location, vous pouvez déduire toutes les dépenses que vous avez engagées en tant que propriétaire. Et si vous contractez un HELOC sur cette hypothèque, vous pouvez déduire une partie des intérêts que vous avez payés sur le prêt au cours de l’année écoulée.
Existe-t-il des alternatives aux HELOCS sur les propriétés locatives ?
Si vous n’êtes pas sûr que la souscription d’un HELOC sur un bien locatif soit le bon choix pour vous, d’autres options valent la peine d’être envisagées. Regardons-en trois :
- Refinancement par encaissement : Dans un refinancement par encaissement, vous refinancez votre bien locatif à un montant de prêt plus élevé, puis recevez la différence en espèces. L’avantage ici est que vous obtiendrez probablement un taux inférieur dans un refinancement par encaissement qu’avec un HELOC. De plus, cela n’ajoute pas un autre paiement mensuel à votre liste de factures. Au lieu de cela, les fonds sont intégrés à votre prêt hypothécaire actuel. Et vous pouvez dépenser les fonds comme bon vous semble.
- HELOC sur votre résidence principale : Une autre option consiste à souscrire un HELOC sur votre résidence principale. En supposant que vous remplissiez les conditions, un HELOC traditionnel est plus facile à qualifier et s’accompagne généralement de taux d’intérêt légèrement inférieurs.
- Prêt sur valeur domiciliaire : Pour les propriétaires d’immeubles de placement disposant de fonds propres suffisants, un prêt sur valeur domiciliaire peut être une alternative intelligente à un HELOC. Avec ce prêt, vous recevrez un paiement forfaitaire que vous pourrez utiliser pour financer des réparations ou effectuer un paiement d’urgence. Semblables aux HELOC, les prêts sur valeur domiciliaire ne sont pas facilement disponibles pour les immeubles de placement et seront assortis de taux d’intérêt plus élevés.
- Prêt personnel non garanti : Vous pouvez toujours envisager de contracter un prêt personnel sans garantie. Lorsque vous contractez un prêt, vous recevez une somme forfaitaire unique. Le financement est rapide et les candidats solides peuvent bénéficier de taux inférieurs. Mais vous devrez commencer à effectuer des remboursements tout de suite.
Comment puis-je trouver des banques qui offrent des HELOCs sur les immeubles de placement ?
Si vous souhaitez poursuivre un HELOC sur votre immeuble de placement, la première étape consiste à trouver un prêteur réputé qui propose ces types de prêts. La meilleure façon de le faire est de parler avec vos contacts professionnels et de réseauter dans les forums de médias sociaux destinés aux investisseurs immobiliers.
Ces personnes peuvent être en mesure de vous orienter vers un prêteur digne de confiance. C’est aussi une bonne idée de consulter un conseiller financier de confiance avant de postuler.
Bien que les HELOC pour les immeubles de placement puissent être difficiles à trouver, vous devriez pouvoir travailler avec un prêteur ou un courtier en hypothèques, une petite banque ou une coopérative de crédit, ou une société d’investissement immobilier pour trouver un HELOC qui répond à vos besoins.
Puis-je utiliser un HELOC pour un acompte sur un immeuble de placement ?
Vous pouvez utiliser un HELOC pour l’acompte sur un immeuble de placement, et cela vaut souvent l’investissement. La valeur nette de la propriété est un actif financier précieux qui existe à votre avantage. L’utilisation de cet actif pour financer un immeuble de placement peut vous aider à augmenter votre revenu passif, ce qui augmentera votre patrimoine et votre capital global au fil du temps.
L’essentiel: les HELOC sont un gros risque qui pourrait rapporter une grosse récompense s’ils sont utilisés correctement
Lorsque vous souscrivez un HELOC sur un immeuble de placement, vous pouvez utiliser la valeur nette de votre maison de location. Cela vous permet de faire travailler cet argent pour vous, et des avantages fiscaux peuvent en découler.
Cependant, les conditions de candidature sont assez strictes et un HELOC a tendance à être plus cher que les autres types de prêts. Et de nombreux prêteurs, y compris Ubifrance, n’offrent pas ce type de prêt. Il est donc préférable de prendre le temps de se renseigner d’abord sur le refinancement des immeubles de placement.
