Prêt Jumbo : comment en bénéficier ?

L’un des éléments les plus importants de l’achat d’une maison consiste à identifier le type de prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Vous pourriez avoir besoin d’un prêt jumbo pour acheter la maison de vos rêves ou, dans certaines régions du pays, pour acheter n’importe quelle maison.

Voici un guide qui peut vous aider à décider si un prêt jumbo vous convient.

Un prêt jumbo, ou hypothèque jumbo, est un prêt hypothécaire qui dépasse les limites fixées par la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Les prêts jumbo sont appelés prêts non conformes car ils ne respectent pas ces limites.

Depuis jumbo les prêts hypothécaires n’ont pas les garanties qui accompagnent les prêts conformes, les emprunteurs ont tendance à être soumis à un examen plus approfondi et peuvent avoir des coûts d’emprunt plus élevés. Un prêt jumbo peut attirer des investisseurs différents de ceux qui achètent habituellement des obligations hypothécaires conventionnelles.

Pourquoi les hypothèques Jumbo sont-elles traitées différemment ?

Voici comment fonctionne le secteur hypothécaire : les prêts hypothécaires sont créés par des prêteurs, qui les vendent immédiatement à des investisseurs hypothécaires comme Fannie Mae ou Freddie Mac. Cependant, Fannie et Freddie ne sont autorisés à acheter que des hypothèques conformes aux limites de la FHFA.

Après avoir acheté ces hypothèques, Fannie et Freddie les regroupent avec d’autres prêts similaires à vendre aux investisseurs sur le marché hypothécaire secondaire. Un processus similaire se produit souvent avec les hypothèques jumbo, mais différents investisseurs sont impliqués.

Fannie et Freddie fixent des limites – appelé limites de prêt conformes – sur le montant de votre prêt hypothécaire. Les limites de prêt conformes varient selon l’état et le marché. En 2022, vous ne pouvez emprunter que jusqu’à 647 200 $ pour une unité unifamiliale dans la plupart des régions des États-Unis.

Cependant, les limites de prêt conformes peuvent atteindre 970 800 $ en Alaska et à Hawaï, où le prix médian d’une maison est bien supérieur à la moyenne nationale. Dans d’autres zones à coût élevé, les limites de prêt sont fixées comté par comté.

Pour trouver les limites conformes où vous cherchez à acheter une maison, consultez cette carte FHFA.

Que se passe-t-il si je ne trouve pas de maison dans les limites conformes ?

Si vous souhaitez posséder une maison dans l’un des marchés immobiliers les plus chers des États-Unis, vous aurez probablement besoin d’un prêt jumbo. Ne vous inquiétez pas, cependant – vous n’êtes pas seul. Avec le marché du logement actuellement en effervescence, de nombreuses personnes constatent que même les maisons modestes nécessitent une hypothèque géante dans certaines régions.

En raison de cette demande, les prêteurs sont de plus en plus à l’aise d’offrir des prêts hypothécaires géants. Ubifrance^® propose le prêt Jumbo Smart, qui est disponible avec des taux d’intérêt fixes sur 15 ans ou 30 ans ou un taux révisable sur 7 ans. La période de 7 ans de l’hypothèque à taux variable (ARM) fait référence à la durée pendant laquelle le taux reste fixe au début de la période de prêt, bien que toutes les ARM soient assorties de conditions de remboursement de 30 ans. Après les 7 premières années, le jumbo ARM s’ajustera tous les 6 mois.

Comment les taux des prêts jumbo se comparent-ils aux taux des prêts conformes ?

Il est logique que les prêteurs facturent des taux d’intérêt plus élevés sur les prêts jumbo puisque, comme déjà mentionné, il y a tellement de risques encourus. Cependant, les données du marché suggèrent que les taux d’intérêt sur les prêts jumbo sont très compétitifs par rapport aux taux du marché.

Aux taux d’aujourd’hui, la différence entre les prêts conformes et non conformes varie de seulement 0,25 % à 1 %. En fait, certains prêts jumbo ont des taux inférieurs à ceux d’autres prêts hypothécaires.

Comme les prêts hypothécaires conventionnels, les prêts jumbo sont offerts dans une variété de durées et de calendriers de remboursement, et il peut s’agir de prêts à taux fixe ou à taux révisable. À l’heure actuelle, Ubifrance propose des prêts jumbo à taux fixe de 15 et 30 ans ou à taux variable de 7 ans.

Cependant, les prêts jumbo fonctionnent différemment des prêts hypothécaires conventionnels. Ces prêts ont des exigences plus strictes que les autres types de prêts hypothécaires, et vous devrez répondre à des exigences très spécifiques en matière de type de propriété, d’acompte, de pointage de crédit et de ratio d’endettement pour en obtenir un.

Type de propriété

Vous pouvez acheter différents types de propriétés avec un prêt jumbo car le gouvernement ne limite pas la façon dont vous pouvez utiliser votre prêt jumbo. Tant que vous répondez aux autres exigences de votre prêteur, vous pouvez utiliser la plupart des hypothèques jumbo pour les résidences principales, les maisons de vacances et les immeubles de placement.

Acompte

Les prêts jumbo ont généralement des exigences d’acompte beaucoup plus élevées que les prêts conformes. Il est courant de voir les prêteurs exiger une remise de 20 % sur les prêts jumbo pour les unités unifamiliales. Vous pouvez également avoir besoin d’un acompte plus élevé pour les résidences secondaires et les unités multifamiliales. Enfin, l’acompte requis est également basé sur le montant de votre prêt et votre pointage de crédit.

Avec le prêt Jumbo Smart de Ubifrance, vous aurez besoin d’un acompte de 10,01 % pour une propriété unifamiliale jusqu’à 2 millions de dollars. Pour acheter une propriété bifamiliale ou un duplex, vous aurez besoin d’un acompte de 15 %.

Pointage de crédit

Votre pointage de crédit – une évaluation numérique de votre fiabilité en tant qu’emprunteur – est un facteur majeur lors de la recherche d’un prêt hypothécaire jumbo. Votre pointage de crédit est une évaluation numérique de votre fiabilité en tant qu’emprunteur. Votre score peut varier de 300 à 850, et il est basé sur plusieurs facteurs.

Le pointage de crédit exact dont vous aurez besoin pour être admissible à une hypothèque géante dépendra du prêteur et des conditions du prêt. Avec un prêt Jumbo Smart, l’exigence minimale pour un fixe de 30 ans sur les résidences principales, les maisons de vacances et les immeubles de placement est un FICO médian de 680^Ⓡ Scorebien que cela puisse varier jusqu’à 760 selon le type de propriété et ce que vous cherchez à faire dans votre transaction hypothécaire.

Le pointage de crédit minimum pour un prêt fixe de 15 ans ou un Jumbo Smart ARM est de 700.

Ratio dette-revenu (DTI)

Votre ratio dette-revenu (DTI) compare combien d’argent vous gagnez par rapport au montant de votre dette. Pour trouver votre ratio DTI, divisez tous vos paiements mensuels de dette requis par le montant que vous gagnez avant impôts.

Par exemple, si vous payez 1 000 $ par mois en dettes et que vous rapportez 2 000 $ par mois avant impôts, votre ratio DTI est de 50 % : 1 000 $ divisé par 2 000 $.

Un faible ratio DTI est très important lorsque vous obtenez un prêt jumbo, car il indique aux prêteurs que vous disposerez de suffisamment de liquidités pour couvrir vos versements hypothécaires. Si vous avez un acompte ou un pointage de crédit plus élevé, vous pouvez être admissible à un prêt jumbo avec un ratio DTI plus élevé.

Pour un prêt Jumbo Smart de Ubifrance, vous aurez besoin d’un DTI de 45% ou moins.

Oui, vous pouvez obtenir un refinancement de prêt jumbo si vous répondez aux critères d’éligibilité du prêteur.

Les limites de prêt et les exigences de fonds propres pour les prêts jumbo de Ubifrance dépendront de l’objectif du prêt. Discutez avec un expert en prêt immobilier de vos options.

En général, les prêts jumbo existent en dehors des programmes hypothécaires garantis par le gouvernement, à une exception près : l’Administration des anciens combattants. La VA offre des prêts jumbo aux membres du service éligibles. En fait, la VA ne fixe aucune limite de prêt spécifique la plupart du temps. La seule limite dans de nombreux cas est basée sur la tolérance au risque du prêteur.

Exigences de prêt

Pour un prêt jumbo VA, il est possible d’obtenir un prêt sans acompte, mais uniquement avec un score FICO® médian de 640 ou plus pour un prêt jusqu’à 1,5 million de dollars. Avec un score médian de 680 ou plus, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire jusqu’à 2 millions de dollars avec un acompte de 10 %.

Le DTI nécessaire pour être admissible à un prêt jumbo VA peut varier en fonction d’un certain nombre de facteurs tels que le type de prêt, la cote de crédit et le montant du revenu résiduel dont vous disposez.

Ce sont les exigences pour Ubifrance, mais d’autres prêteurs peuvent avoir des politiques différentes en place.

Normes d’évaluation VA

Les normes de propriété VA sont les mêmes pour un prêt jumbo que pour un prêt VA standard. La maison doit être «propre, sanitaire, saine et sûre» avant d’emménager. Bien que d’autres prêts comportent également des contrôles de sécurité, le contrôle VA est légèrement plus approfondi, en plus de tenir compte de la valeur de revente de la propriété.

Vous vous demandez peut-être comment une maison achetée avec un prêt jumbo peut ne pas répondre aux normes d’habitabilité, mais même les maisons douteuses sur les marchés les plus chers peuvent atteindre des prix à sept chiffres.

Frais de financement VA

Les frais de financement VA seront plus élevés sur un prêt jumbo en raison de l’augmentation du montant du prêt, il vaut donc la peine de le planifier. Selon des facteurs tels que votre acompte et si c’est la première fois que vous utilisez un prêt VA, les frais de financement se situent entre 1,4% et 3,6% du montant du prêt. La bonne nouvelle? En plus de le couvrir vous-même, vous pouvez demander une concession de vendeur – ou vous pourrez peut-être le financer sous forme de prêt.

Types de propriété

Vous devez avoir l’intention de traiter votre maison comme une résidence principale. Vous ne pouvez pas acheter une maison de vacances ou un immeuble de placement avec un prêt jumbo VA. La limite de prêt pour les prêts jumbo VA chez Ubifrance est de 1,5 million de dollars.

Lorsque les prêteurs sont invités à assumer un risque plus élevé, ils vont généralement être pointilleux sur les personnes à qui ils prêtent.

Les prêteurs peuvent exiger des réserves de trésorerie

Les prêteurs doivent savoir que vous pouvez effectuer des paiements réguliers et réguliers sur un prêt jumbo. Votre prêteur vous demandera des relevés bancaires pour prouver que vous avez de l’argent en banque pour faire face aux paiements. Il n’est pas rare que les prêteurs demandent aux gros emprunteurs d’avoir jusqu’à 12 mois de dépenses en réserve avant de pouvoir obtenir un prêt.

Cependant, avoir de l’argent sur votre compte bancaire n’est pas le seul moyen de remplir les réserves obligatoires. Vous pouvez être admissible en utilisant la totalité des actifs de votre compte de retraite chez Ubifrance, vous n’avez donc pas besoin d’encaisser tous vos fonds pour respecter la règle de réserve. Dans certains cas, les fonds d’affaires et de cadeaux peuvent également servir à vos réserves obligatoires.

Les frais de clôture sont plus élevés

Les frais de clôture se situent généralement entre 3 et 6 % de la valeur totale de votre maison, mais les prêts jumbo s’accompagnent de frais de clôture beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires conventionnels. Sur une hypothèque de 700 000 $, vous pouvez vous attendre à payer entre 35 000 $ et 53 000 $ en espèces à la table de clôture.

Revenu constant

Les prêteurs n’offrent des prêts jumbo qu’aux acheteurs ayant un revenu prévisible et régulier. Les prêteurs demandent souvent à voir jusqu’à 2 ans ou plus de W-2, de documents fiscaux et de 1099 lorsque vous demandez un prêt conventionnel. Avec un prêt jumbo, votre prêteur peut demander plus de documentation et une preuve que votre revenu ne changera probablement pas après l’obtention du prêt.

Souscription manuelle

Les prêts jumbo sont souvent souscrits manuellement. Un expert financier passera en revue votre rapport de solvabilité, vos actifs et vos relevés bancaires au peigne fin et mettra en lumière tout faux pas passé. Si vous avez une faillite ou une forclusion sur votre rapport, vous aurez plus de mal à obtenir un prêt jumbo.

Si vous souhaitez acheter une maison dans un marché où les prix sont élevés, vous aurez besoin d’un prêt jumbo. La bonne nouvelle est qu’il est de plus en plus facile d’accéder à ces prêts en ligne et d’y avoir droit.

Si vous êtes prêt à commencer, vous pouvez commencer votre application dès maintenant ou appeler le (833) 326-6018 pour discuter de vos besoins particuliers.