Qu’est-ce qu’un prêt conventionnel ?

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Un prêt hypothécaire conventionnel est un prêt « conforme », ce qui signifie simplement qu’il répond aux exigences de Fannie Mae ou Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs et les revendent à des investisseurs. Cela libère les fonds des prêteurs afin qu’ils puissent attirer des acheteurs plus qualifiés dans les maisons.

Un type de non-conformité commune L’hypothèque est un prêt jumbo, c’est-à-dire une hypothèque qui dépasse les limites de prêt conformes.

Étant donné qu’il existe plusieurs ensembles de lignes directrices différentes qui relèvent des « prêts conventionnels », il n’y a pas d’ensemble unique d’exigences pour les emprunteurs. Cependant, en général, les prêts conventionnels ont des exigences de crédit plus strictes que les prêts garantis par le gouvernement comme les prêts FHA.


Exigences relatives aux prêts conventionnels


Acompte

Il est possible pour les acheteurs d’une première maison d’obtenir un prêt hypothécaire conventionnel avec une mise de fonds aussi faible que 3 %. Cependant, l’exigence de mise de fonds peut varier en fonction de votre situation personnelle et du type de prêt ou de propriété que vous obtenez :

  • Si vous n’êtes pas un acheteur d’une première maison ou si vous ne gagnez pas plus de 80 % du revenu médian de votre région, la mise de fonds requise est de 5 %.
  • Si la maison que vous achetez n’est pas une maison unifamiliale (c’est-à-dire qu’elle compte plus d’un logement), vous devrez peut-être déposer 15 %.
  • Si vous achetez une résidence secondaire, vous devrez mettre au moins 10 % de mise de fonds.
  • Si vous contractez un prêt hypothécaire à taux variable, la mise de fonds minimale requise est de 5 %.

Si vous refinancez un prêt conventionnel, vous aurez besoin de plus de 3 % de fonds propres. Dans tous les cas, vous aurez besoin d’au moins 5 % de fonds propres. Si vous effectuez un refinancement par encaissement, vous devrez laisser au moins 20 % de capitaux propres dans la maison.

Une calculatrice hypothécaire peut vous aider à déterminer comment le montant de votre mise de fonds affectera vos paiements mensuels futurs.

Assurance hypothécaire privée

Si vous mettez moins de 20% sur un prêt conventionnel, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI). PMI protège vos investisseurs hypothécaires en cas de défaut de paiement de votre prêt. Le coût du PMI varie en fonction de votre type de prêt, de votre pointage de crédit et du montant de votre mise de fonds.

Le PMI est généralement payé dans le cadre de votre versement hypothécaire mensuel, mais il existe également d’autres moyens de couvrir le coût. Certains acheteurs le paient sous forme de frais initiaux inclus dans leurs frais de clôture. D’autres le paient sous la forme d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé. Choisir comment payer pour le PMI est une question de calcul des chiffres pour déterminer quelle option est la moins chère pour vous.

La bonne chose à propos de PMI est qu’elle ne fera pas partie de votre prêt pour toujours – c’est-à-dire que vous n’aurez pas à refinancer pour vous en débarrasser. Lorsque vous atteignez 20 % de la valeur nette de la maison selon votre calendrier de versements hypothécaires habituel, vous pouvez demander à votre prêteur de supprimer le PMI de vos versements hypothécaires.

Si vous atteignez 20 % de valeur nette à la suite de l’augmentation de la valeur de votre maison, vous pouvez contacter votre prêteur pour une nouvelle évaluation afin qu’il puisse utiliser la nouvelle valeur pour recalculer votre exigence PMI. Une fois que vous atteignez 22% de valeur nette de la maison, votre prêteur supprimera automatiquement le PMI de votre prêt.

Autres exigences

  • Pointage de crédit : Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d’un pointage de crédit d’au moins 620 pour être admissible à un prêt conventionnel. Lors de votre demande, votre prêteur vérifiera vos antécédents de crédit pour déterminer si vous avez un bon crédit. Si vous ne le faites pas, vous pourriez ne pas être approuvé pour le prêt.
  • Ratio dette/revenu : Votre ratio dette/revenu (DTI) est un pourcentage qui représente la part de votre revenu mensuel qui sert à rembourser vos dettes. Vous pouvez calculer votre DTI en additionnant les paiements mensuels minimums sur toutes vos dettes (comme les prêts étudiants, les prêts automobiles et les cartes de crédit) et en le divisant par votre revenu mensuel brut. Pour la plupart des prêts conventionnels, votre DTI doit être de 50 % ou moins.
  • Montant du prêt : Pour un prêt conventionnel conforme, votre prêt doit se situer dans les limites de prêt fixées par Fannie Mae et Freddie Mac. La limite de prêt change chaque année. Pour 2022, la limite de prêt conforme pour une maison unifamiliale est de 647 200 $. Il y a cependant des exceptions. L’Alaska, Hawaï et d’autres régions à coût élevé du pays ont des limites de prêt plus élevées, allant jusqu’à 970 800 $. Pour voir les limites de prêt pour votre région, visitez le site Web de l’Agence fédérale de financement du logement.


En quoi une hypothèque conventionnelle est-elle différente des autres types de prêts ?


Voyons comment les prêts conventionnels se comparent à d’autres options de prêt populaires.

Prêts conventionnels Vs. Prêts VA

Alors que les prêts conventionnels sont disponibles pour toute personne qui peut répondre aux exigences, les prêts VA sont un avantage du service militaire, uniquement disponibles pour les anciens combattants, les militaires en service actif et leurs conjoints survivants.

Les exigences des prêts VA sont similaires à celles des prêts conventionnels. Les prêts VA, cependant, présentent quelques excellents avantages.

Tout d’abord, les prêts VA ne nécessitent pas d’acompte. Deuxièmement, les prêts VA ne vous obligent jamais à payer une assurance hypothécaire.

Si vous envisagez d’obtenir un prêt VA au lieu d’un prêt conventionnel, voici quelques points à considérer :

  • Vous ne pouvez pas utiliser un prêt VA pour acheter une résidence secondaire. Le ministère des Anciens Combattants exige que les titulaires de prêts VA occupent la maison qu’ils ont achetée avec un prêt VA. Les résidences secondaires et les maisons de vacances ne sont pas autorisées par le biais de prêts VA.
  • Vous devrez payer des frais de financement. Les frais de financement VA compensent le coût pour les contribuables de l’obtention du prêt VA. Certains groupes (conjoints survivants, personnes handicapées VA et bénéficiaires de Purple Heart en service actif) sont exonérés du paiement des frais de financement. Les frais de financement varient de 1,25 % à 3,3 % du montant du prêt et varient en fonction de votre acompte, que vous achetiez une maison ou refinanciez et combien de fois vous avez utilisé votre avantage de prêt VA.

Prêts conventionnels Vs. Prêts FHA

Les prêts conventionnels ont des exigences de crédit plus strictes que les prêts FHA. Les prêts FHA, qui sont soutenus par la Federal Housing Administration, offrent la possibilité d’être approuvés avec un pointage de crédit aussi bas que 500 avec un acompte minimum de 10 %. Les cotes de crédit supérieures à 580 ne nécessitent qu’un acompte minimum de 3,5 %. Alors que les prêts conventionnels offrent un acompte légèrement inférieur (3%), vous devez avoir une cote de crédit d’au moins 620 pour être admissible.

Lorsque vous décidez entre un prêt conventionnel et un prêt FHA, il est important de tenir compte du coût de l’assurance hypothécaire. Si vous mettez moins de 10 % d’acompte sur un prêt FHA, vous devrez payer une prime d’assurance hypothécaire pour la durée du prêt, quel que soit le capital dont vous disposez. En revanche, vous n’aurez pas à payer d’assurance hypothécaire privée sur un prêt conventionnel une fois que vous aurez atteint 20 % de fonds propres.

Prêts conventionnels Vs. Prêts de l’USDA

Alors que les prêts conventionnels sont disponibles dans toutes les régions du pays, les prêts de l’USDA* ne peut être utilisé que pour acheter des propriétés dans les zones rurales éligibles. Ceux qui sont admissibles à un prêt USDA peuvent trouver qu’il s’agit d’un prêt très abordable par rapport aux autres options de prêt. Bien que Ubifrance n’offre pas actuellement de prêts USDA, nous vous fournissons ces informations pour vous aider à comprendre tous vos choix en matière de prêts hypothécaires.

Il n’y a pas de revenu maximum pour un prêt conventionnel, mais les prêts USDA ont des limites de revenu qui varient en fonction de la ville et de l’état où vous achetez la maison. Lors de l’évaluation de votre admissibilité à un prêt de l’USDA, votre prêteur tiendra compte des revenus de tous les membres du ménage, et pas seulement des bénéficiaires du prêt.

Les prêts de l’USDA n’obligent pas les emprunteurs à payer une assurance hypothécaire privée (PMI), mais ils obligent les emprunteurs à payer une commission de garantie, similaire à la PMI. Si vous le payez d’avance, les frais sont de 1% du montant total du prêt. Vous avez également la possibilité de payer les frais de garantie dans le cadre de votre paiement mensuel. Les frais de garantie sont généralement plus abordables que le PMI.


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Quels sont les taux d’un prêt hypothécaire conventionnel?


Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires conventionnels changent quotidiennement. Les taux d’intérêt hypothécaires conventionnels sont généralement légèrement inférieurs aux taux d’intérêt des prêts FHA et légèrement supérieurs aux taux d’intérêt des prêts VA. Cependant, le taux d’intérêt réel que vous obtiendrez dépendra de votre situation personnelle.

Alors que de nombreux sites peuvent vous donner une estimation des taux d’intérêt des prêts conventionnels, la meilleure façon de voir votre taux d’intérêt réel pour un prêt hypothécaire est de faire une demande. Lorsque vous postulez avec Ubifrance®, vous pourrez voir votre taux d’intérêt réel et votre paiement sans aucun engagement.


FAQ sur les prêts conventionnels


Apprenez-en davantage sur les prêts conventionnels en lisant les questions les plus courantes que les propriétaires potentiels se posent au sujet de ce type de prêt hypothécaire.

Une inspection parasitaire est-elle requise pour un prêt conventionnel?

Dans la plupart des cas, votre prêteur n’exigera pas de inspection antiparasitaire pour la maison que vous achetez. S’il y a des preuves d’infestation ou de dommages causés par les termites, votre évaluateur ou votre inspecteur en bâtiment peut recommander qu’un expert en nuisibles effectue une évaluation.

Puis-je bénéficier d’une aide à la mise de fonds avec un prêt classique ?

Oui, vous pourriez être admissible à aide à l’acompte avec un prêt immobilier classique. Les organismes gouvernementaux et les programmes communautaires offrent de l’aide aux acheteurs aux prises avec des situations financières difficiles, peu importe le type de financement qu’ils utilisent.

Combien de prêts conventionnels puis-je avoir à la fois ?

La réponse évidente à cette question est autant que vous pouvez raisonnablement vous le permettre, mais vous pouvez techniquement avoir jusqu’à dix hypothèques conventionnelles à votre nom. Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier, vous pourrez peut-être utiliser d’autres modes de financement pour acheter plusieurs propriétés sans avoir à solliciter plusieurs prêts classiques.


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L’essentiel


Les prêts conventionnels offrent généralement des coûts inférieurs à ceux des autres types de prêts, et si vous répondez aux exigences de pointage de crédit et souhaitez un acompte aussi bas que 3 %, un prêt hypothécaire conventionnel pourrait être la meilleure solution pour vous.

Pour savoir à quels types de financement vous avez droit, parlez à un expert en prêt immobilier qui peut vous aider à choisir celui qui convient à votre situation.



* Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance® n’accepte plus les demandes de prêt USDA.


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