ARV : tout ce que vous devez savoir

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Si vous envisagez de retourner une maison, de rechercher la méthode BRRRR d’investissement immobilier ou même simplement de planifier la rénovation de votre propre maison, vous avez peut-être entendu parler d’ARV. L’ARV est une mesure utilisée par les investisseurs immobiliers et les acheteurs de maison pour estimer la valeur future d’une propriété après rénovations.

Les palmistes expérimentés peuvent calculer l’ARV pour prédire la valeur future d’une maison et garantir le financement des réparations. Cette méthode d’évaluation de la valeur peut également être très utile pour les propriétaires ordinaires s’ils cherchent à apporter des modifications à leur maison qui augmenteront sa valeur.

Alors, que signifie exactement ARV ? Si vous souhaitez en savoir plus sur l’ARV et son utilisation, lisez notre guide sur la valeur après réparation.


Qu’est-ce que la valeur après réparation (ARV) dans l’immobilier ?


ARV, ou valeur après réparation, est la valeur estimée d’une propriété après les rénovations terminées, et non dans son état actuel. Les nageoires de maison utilisent couramment l’ARV comme moyen d’évaluer la valeur d’une propriété à réparer, y compris combien elle peut être achetée, puis revendue après les réparations. Les réparations ou les rénovations peuvent aller de l’installation de nouveaux appareils de cuisine au remplacement du toit.

Étant donné que les maisons retournées ne sont souvent pas dans les meilleures conditions, les acheteurs et les investisseurs ne voudront probablement pas les acheter à leur valeur marchande s’ils espèrent réaliser un profit. Au lieu de cela, ils peuvent utiliser l’ARV pour acheter une propriété à un prix d’achat réduit, compte tenu du coût des réparations futures.

L’ARV peut également être utilisé pour garantir un prêt pour le coût du « retournement » de la maison. Certains prêteurs proposent des prêts hypothécaires pour la rénovation ou des prêts spécifiquement destinés à la rénovation domiciliaire, le montant maximal du prêt étant d’environ 65 % de la VDA.

Les non-nageoires peuvent aussi utiliser l’ARV. Si vous rénovez votre maison, le calcul de la VDA peut vous donner une bonne idée de la valeur que vos rénovations ajouteront à votre maison.


Comment calculer l’ARV


La formule de base des ARV est assez simple :

ARV = valeur actuelle du bien + valeur des rénovations

Avec cette formule, vous devriez avoir une idée de la valeur d’une maison après les rénovations, en supposant que tout se passe comme prévu et que des problèmes supplémentaires ne surviennent pas pendant le processus de rénovation. Si votre maison vaut 150 000 $ et que la valeur estimée des rénovations est de 30 000 $, par exemple, vous obtiendrez une VDA de 180 000 $.

Cependant, la formule de base ne tient pas compte de certaines choses qui sont nécessaires pour faire une estimation d’ARV pleinement informée. Si vous avez l’intention d’utiliser l’ARV pour faire une offre pour une propriété ou pour obtenir un financement pour des réparations, vous voudrez également faire ce qui suit :

1. Évaluer les comparables

Les comparables, ou « comps », sont des propriétés similaires à celle que vous rénovez ou retournez et qui ont récemment été vendues à proximité. Les comps immobiliers peuvent être trouvés plus facilement sur un MLS ou un service d’inscriptions multiples. Si vous n’êtes pas très expérimenté dans le calcul de l’ARV, vous pouvez contacter un vrai agent immobilier pour obtenir de l’aide car ils ont accès à un MLS et connaissent les comps dans votre région.

Les compositions doivent être :

  • Dans le même quartier que la maison que vous rénovez
  • Une superficie et un style de propriété similaires
  • Un âge similaire à la propriété
  • Dans un état similaire à la propriété (en termes de mises à niveau)

En examinant les prix de vente de quelques propriétés comparables, vous pouvez calculer l’ARV un peu plus précisément en tenant compte de ce qui est généralement payé pour les rénovations que vous prévoyez de faire sur la propriété.

La plupart des professionnels de l’immobilier utilisent environ 3 à 5 propriétés comparables pour une analyse de marché efficace et font la moyenne de leurs prix de vente pour avoir une idée de ce à quoi devrait ressembler leur propre ARV. Si vous trouvez quatre propriétés similaires et que leur prix de vente moyen est d’environ 170 000 $, ce serait une bonne estimation de la valeur future de la propriété que vous rénovez, une fois qu’elle aura les mêmes améliorations.

2. Évaluer la propriété

L’une des choses les plus importantes que vous puissiez faire pour calculer l’ARV avec plus de précision est de faire évaluer votre propriété. Connaître la valeur actuelle de votre maison aide à donner une meilleure idée de la valeur de votre propriété avant que la valeur des rénovations ne soit ajoutée.

Une fois que vous avez embauché un évaluateur pour examiner votre propriété, il évaluera chaque partie de la maison, y compris, mais sans s’y limiter :

  • État général
  • Taille de la propriété en pieds carrés
  • Nombre d’équipements, y compris le nombre de chambres et de salles de bains
  • Appel de trottoir
  • Emplacement

Une fois que l’évaluateur a vérifié tous les aspects de la maison, il peut vous donner une estimation de la valeur actuelle. Connaître la valeur actuelle de votre maison peut vous donner un point de départ plus concret lors du calcul de votre ARV, ce qui rendra la valeur que vous obtenez plus précise.

Vous voudrez également faire évaluer la propriété après avoir terminé les rénovations. Votre maison peut être évaluée à une valeur supérieure ou inférieure à ce que l’ARV a été estimé. Étant donné que le marché de l’habitation fluctue et que des choses peuvent survenir lors de rénovations, il est important de faire une évaluation après rénovation pour établir un prix d’inscription précis pour la propriété.

3. Évaluer la valeur des réparations

Bien qu’un évaluateur examine principalement votre maison pour déterminer la valeur marchande, il peut également indiquer les réparations qui doivent être effectuées et potentiellement même le coût de ces réparations. Trouver tout ce qui pourrait avoir besoin d’être réparé en plus de vos réparations prévues vous évitera de rencontrer des coûts inattendus après avoir déjà calculé et utilisé l’ARV.

Il est important de rester réaliste lors de l’estimation du coût et de la valeur des réparations. L’ARV peut être difficile à calculer car de nombreux facteurs y jouent un rôle. Néanmoins, si vous travaillez avec la valeur estimative de votre maison et tenez compte de toutes les réparations ainsi que des propriétés comparables, vous devriez pouvoir vous contenter d’une estimation ARV.


Limites des ARV


L’estimation de l’ARV peut être utile aux investisseurs qui cherchent à déterminer un prix d’offre ou à décider si la rénovation d’une propriété en vaut la peine ou non. Parce qu’il s’agit d’une estimation, cependant, l’ARV a certaines limites, sans parler des risques.

ARV ne montre qu’un instantané dans le temps

L’ARV ne tient compte que de la valeur et de la valeur potentielle d’une propriété pendant la fenêtre de temps dans laquelle elle est estimée. Même après avoir examiné des propriétés comparables et vérifié les réparations qui pourraient être nécessaires, des choses peuvent survenir et changer.

Les coûts de rénovation pourraient finir par être plus élevés que prévu initialement si des dommages supplémentaires à la maison sont découverts.

La valeur fluctue avec le marché immobilier

jeEn plus des coûts imprévus, le marché du logement peut également fluctuer. La valeur de propriétés comparables que vous avez peut-être utilisées pour déterminer la VDA de votre maison peut baisser, dévaluant vos propres rénovations. De plus, si les compositions que vous avez examinées n’étaient pas tout à fait exactes ou comparables à la maison que vous avez rénovée, vous pourriez vous retrouver avec un prix de vente bien inférieur à ce que vous attendiez. Dans ce cas, vous pourriez finir par payer beaucoup plus pour une propriété qu’elle n’en valait la peine.

Il est important de garder à l’esprit les changements de valeur possibles dus à la fluctuation du marché du logement pendant l’impact continu de COVID-19.

Résultats basés sur l’opinion de l’évaluateur

Les évaluateurs peuvent évaluer certains aspects d’une propriété différemment d’un flipper ou d’un investisseur, ce qui pourrait faire en sorte que la valeur de votre maison soit plus faible que prévu. Il y a toujours le risque que la propriété vaille considérablement moins que l’ARV estimée lorsqu’elle est évaluée après la rénovation.

ARV étant une estimation, quelle que soit la qualité des recherches sur l’estimation, cela signifie qu’il y a toujours une chance que vous investissiez plus d’argent dans une maison qu’elle n’en vaut la peine.


Comment l’ARV est-il utilisé dans l’entreprise de retournement de maison ?


Compte tenu des limites et des inconvénients des ARV, il peut sembler risqué d’en estimer la valeur. Dans le domaine du retournement de maison, cependant, l’ARV est toujours une règle pratique, malgré le potentiel de perte qui l’accompagne.

Comme mentionné précédemment, les flippers utilisent souvent l’ARV non seulement pour deviner le prix de vente futur d’une maison, mais aussi pour acheter la maison à prix réduit et sécuriser les fonds pour les réparations. Obtenir la propriété à un prix inférieur peut aider à atténuer certains des risques. Si des coûts supplémentaires surviennent pendant la rénovation, ce ne sera pas la différence entre réaliser un profit et perdre de l’argent sur l’investissement.

Comment les nageurs de maison savent-ils jusqu’où ils peuvent aller sur leur offre ? Beaucoup utilisent une formule appelée la « règle des 70 % », qui utilise l’ARV et le coût des réparations prévues pour déterminer le prix idéal qu’un investisseur devrait payer lors de l’achat d’un immeuble de placement.

Qu’est-ce que la règle des 70 % ?

La formule de la règle des 70 % est la suivante :

(ARV x 70%) – coût de réparation estimé = objectif d’achat maximum

La formule est destinée à aider les investisseurs immobiliers à proposer un prix d’offre pour une maison inférieur à la valeur marchande, mais suffisamment élevé pour être compétitif et accepté par le vendeur. La règle des 70 % n’est pas une formule unique, il peut donc être nécessaire de l’adapter aux marchés haut de gamme ou bas de gamme à travers le pays. De plus, comme elle est calculée à l’aide d’une valeur ARV estimée, la règle des 70 % ne devrait pas nécessairement déterminer quelle sera votre offre finale – des recherches supplémentaires et l’aide d’un professionnel de l’immobilier sont conseillées, surtout si vous débutez dans le retournement de maisons.

Comme exemple de la règle des 70 %, si votre valeur après réparation est de 260 000 $ et que le coût des réparations sera de 30 000 $, la formule ressemblera à ceci :

(260 000 $ x 70 %) – 30 000 $ = 152 000 $

Dans cet exemple, le maximum que vous voudriez payer pour que la maison fasse encore des bénéfices après les rénovations serait de 152 000 $.

Oorsqu’on utilise la règle des 70 %, il est important de noter que les 30 % « restants » dans l’équation ne seront pas tous des bénéfices pour l’investisseur. Une grande partie de ces 30 % ira aux coûts de rénovation supplémentaires et aux frais d’achat et de vente de la propriété.


L’essentiel


L’ARV peut être un outil utile pour les acheteurs de maison et les propriétaires qui cherchent à augmenter la valeur de leur propriété et à assurer un bon retour sur investissement au moment de la vente. Puisqu’il s’agit d’une valeur estimée, elle comporte des risques – mais peut tout de même s’avérer utile si vous cherchez à tirer le meilleur parti de votre argent sur un correctif et un retournement.

Pour plus d’informations sur le monde de la réparation et du retournement, consultez le guide Ubifrance® pour trouver et acheter des maisons hautes à réparer.


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