Quel est le meilleur prêt pour acheter une maison ?

*Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance n’accepte plus les demandes de prêt USDA.

Vous êtes prêt à acheter une maison. Vous saviez que vous deviez choisir un type de maison, mais saviez-vous que vous feriez également face à une myriade de choix pour trouver le meilleur prêt pour acheter la maison de vos rêves ?

Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires et chacun offre un ensemble unique d’avantages et d’inconvénients.

Les acheteurs de maison avec un profil financier solide qui veulent un paiement mensuel constant et prévisible et qui prévoient de rester dans leur maison pour toujours devraient envisager ce type de prêt.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont le type de prêt immobilier le plus courant. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont offerts en termes de taux fixe de 15 et 30 ans. Votre taux d’intérêt ne changera jamais, bien que la partie capital et intérêt de votre paiement hypothécaire mensuel changera à mesure que le prêt s’amortit. Le montant que vous payez avant taxes et assurances restera toutefois le même. Cela dit, vos impôts fonciers et vos primes d’assurance habitation peuvent changer et pourraient augmenter votre paiement de séquestre.

Cependant, si vous avez moins de 20 % d’acompte à la clôture de votre prêt, votre prêteur vous oblige à payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Le PMI est un type d’assurance qui protège votre prêteur si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt, mais il ne vous offre aucune protection. La bonne nouvelle est que vous pouvez annuler le PMI une fois que vous atteignez 20 % de valeur nette de votre maison.

Les prêts conventionnels à taux fixe conservent le même taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt. Une fois que vous avez bloqué votre taux d’intérêt, il ne changera pas, même si les taux du marché augmentent ou diminuent. Cela signifie également que votre paiement mensuel restera le même chaque mois.

Les acheteurs qui achètent une maison qu’ils envisagent de quitter leur première maison d’ici quelques années ou qui envisagent de rembourser leur prêt par anticipation peuvent économiser de l’argent en choisissant un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Les emprunteurs doivent respecter les mêmes normes de crédit et de revenu qu’un prêt conventionnel à taux fixe pour se qualifier pour un ARM.

La période d’introduction

Les ARM commencent par une période initiale à taux fixe. La période de taux fixe peut être aussi courte que 5 ans ou aussi longue que 10 ans, selon votre prêteur.

Pendant cette période, vous aurez accès à un taux fixe inférieur aux taux actuels du marché. Après la fin de la période initiale, votre taux d’intérêt augmentera ou diminuera, selon l’évolution des taux d’intérêt actuels du marché.

La période d’ajustement

Les prêts ARM incluent des plafonds de taux qui limitent la hausse (ou la baisse) de votre intérêt au cours de votre prêt. En général, les acheteurs de maison qui économisent le plus en choisissant un ARM sont ceux qui envisagent de déménager ou de refinancer d’ici la fin de leur période d’introduction.

Après cela, les acheteurs de maisons ARM prennent le risque que les taux d’intérêt augmentent avec le temps. Un ARM peut également être un bon choix si les taux d’intérêt du marché sont particulièrement élevés au moment où vous souhaitez acheter.

Votre prêt comprendra un plafond de taux pour chaque année et un plafond de taux pendant toute la durée du prêt. Les plafonds de taux vous protègent des taux d’intérêt qui augmentent d’année en année.

Par exemple, supposons que votre prêt ait un taux plafond de 7 % et que votre taux d’intérêt ait déjà atteint 7 %. Il n’augmentera plus, même si les taux du marché continuent d’augmenter. Les plafonds de taux empêchent également votre taux d’intérêt de tomber trop bas.

Un prêt conventionnel est simplement un prêt hypothécaire offert par un prêteur privé, sans l’incitation du soutien du gouvernement.

De nombreux acheteurs de maison pensent qu’ils ont besoin d’au moins 20 % d’acompte pour acheter une maison avec un prêt conventionnel. Ce n’est pas vrai. Il est possible d’obtenir une hypothèque conventionnelle avec aussi peu que 3 % de mise de fonds. Les gens confondent parfois l’idée que 20 % est la mise de fonds optimale avec l’exigence de 20 % – vers le bas pour éviter le PMI.

Les prêts conventionnels ont tendance à être plus stricts cote de crédit et qualification du ratio dette-revenu (DTI). Vous avez besoin d’un pointage de crédit d’au moins 620 points et votre ratio DTI doit être inférieur ou égal à 50 % pour être admissible à un prêt auprès de la plupart des prêteurs hypothécaires.

Les acheteurs qui souhaitent acheter une maison avec une cote de crédit faible devraient envisager un prêt FHA.

Les prêts garantis par le gouvernement les plus largement disponibles sont les prêts FHA. Il existe une idée fausse commune selon laquelle les prêts FHA proviennent directement du gouvernement, mais ce n’est pas le cas. Comme les prêts conventionnels, les prêts FHA sont offerts par des prêteurs privés incités par une assurance prêt immobilier soutenue par le gouvernement.

Regardons les avantages et les inconvénients des prêts FHA.

Avantage : exigences de crédit plus faciles à satisfaire

Si vous craignez que votre des antécédents de mauvais crédit pourraient vous empêcher d’acheter une maison, une hypothèque FHA pourrait être la solution. Une hypothèque FHA peut vous aider à acheter une maison lorsque votre pointage de crédit est inférieur.

En effet, les prêts immobiliers garantis par le gouvernement offrent aux prêteurs une assurance gouvernementale contre le défaut de l’emprunteur, de sorte que les prêteurs offriront des prêts qu’ils trouveraient autrement trop risqués. Vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un pointage de crédit aussi bas que 580 points, avec un acompte d’au moins 3,5 %.

Avec un prêt FHA, vous devez payer une prime d’assurance hypothécaire initiale ainsi qu’un paiement mensuel de prime d’assurance hypothécaire (MIP). Contrairement à PMI, vous ne pouvez pas annuler vos paiements MIP – ils vous restent jusqu’à ce que vous effectuiez le dernier paiement sur votre prêt.

Si vous versez un acompte d’au moins 10%, un MIP sera sur votre prêt pendant 11 ans. Pour cette raison, de nombreux propriétaires refinancent leurs prêts FHA en prêts hypothécaires conventionnels une fois qu’ils ont atteint 20 % de la valeur nette de leur propriété.

Con: Les prêts FHA ne sont pas attrayants pour les vendeurs

Si tout cela semble vraiment excitant, soyez prévenu : les hypothèques FHA peuvent être peu attrayantes pour de nombreux vendeurs, et dans un marché de vendeurs chauds, elles peuvent faire la différence entre gagner et perdre une guerre d’enchères.

Une des raisons est la Le processus d’évaluation FHA tient compte de l’habitabilité de la maison ainsi que de sa valeur sur le marché. Cela peut retarder le processus d’approbation du prêt hypothécaire et repousser la date de clôture.

Les prêts VA sont un prêt garanti par le gouvernement exclusivement pour les anciens combattants de notre pays, les membres actifs des forces armées et certains conjoints survivants. Pour être considéré, vous devez être en mesure de produire une attestation d’admissibilité. Un prêt VA peut vous permettre d’acheter une maison sans mise de fonds et vous pouvez également éviter les paiements PMI.

Vous devrez payer de petits frais de financement VA lorsque vous obtiendrez votre prêt, mais certains vétérans pourront peut-être obtenir une dispense pour supprimer les frais. Les prêts VA ont également des taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts comparables garantis par le gouvernement, ce qui peut les rendre encore plus abordables.

Pour être admissible à un prêt VA, vous devez répondre aux exigences de service. L’une des déclarations suivantes doit être vraie avant que vous puissiez obtenir un prêt VA :

• Vous avez servi 90 jours consécutifs de service militaire actif en temps de guerre.
• Vous avez servi 181 jours consécutifs de service militaire actif en temps de paix.
• Vous avez été membre actif de la Garde nationale ou de la Réserve pendant au moins 6 ans ou vous avez servi 90 jours sous le titre 32, au moins 30 dont quatre consécutifs.
• Vous êtes le conjoint survivant d’un militaire qui a perdu la vie dans l’exercice de ses fonctions ou à cause d’une blessure liée au service.

Vous ou votre conjoint devez emménager dans votre nouvelle propriété dans les 60 jours suivant la clôture pour utiliser un prêt VA pour acheter une maison. Il y a des exceptions à cela. Par exemple, vous pouvez être déployé et incapable d’emménager pendant cette période.

Vous devez également acheter une résidence principale avec votre prêt. Vous ne pouvez pas utiliser un prêt VA pour acheter une résidence secondaire ou un immeuble de placement.

Les acheteurs de maison intéressés par l’achat d’une propriété à les zones rurales – et même certaines banlieues – peuvent être éligibles à des prêts de l’USDA. Pour ceux qui le font, il s’agit d’un prêt hypothécaire à très faible coût sans mise de fonds requise.

Vous devez acheter une maison dans une zone rurale approuvée pour être admissible à un prêt USDA. Vous pouvez utiliser la page d’éligibilité des propriétés de l’USDA pour voir si la maison que vous souhaitez acheter est éligible.

Votre propriété doit également répondre aux normes d’évaluation de l’habitabilité de l’USDA – qui sont très similaires aux normes d’évaluation de la FHA – pour être admissible. Par exemple, vous ne pouvez pas acheter une maison avec un système d’eau non fonctionnel à l’aide d’un prêt USDA. Votre maison doit être votre résidence principale – vous ne pouvez pas acheter un immeuble de placement ou une maison de vacances avec un prêt USDA.

Vous devez également respecter les limites de revenu de l’USDA pour votre région. Pour voir si votre revenu vous donne droit à un prêt de l’USDA, utilisez le calculateur d’admissibilité au revenu de l’USDA.

Ce n’est pas parce qu’un prêt n’est pas conforme aux normes qu’il ne peut pas être accordé.

Prêts conformes vs non conformes

Vous pourriez penser que votre prêt commence lorsque vous achetez votre maison et se termine lorsque vous la remboursez, mais ce n’est pas du tout le cas. Votre prêt hypothécaire a une vie très active après sa création pour votre clôture.

S’il s’agit d’un prêt conforme, il est presque immédiatement acheté par Fannie Mae ou Freddie Mac, les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) qui maintiennent la liquidité de nos marchés hypothécaires. La plupart des hypothèques sont prêts conformes. Cela signifie que le prêt répond aux normes minimales d’achat fixées par les GSE.

La plupart des prêteurs vendent leurs prêts hypothécaires à Fannie ou Freddie peu de temps après la clôture. Cela libère des flux de trésorerie et permet aux prêteurs de continuer à accorder des prêts.

Un prêt doit être égal ou inférieur à un certain montant pour être conforme. Dans la plupart des États-Unis continentaux, la limite de conformité pour 2022 est fixée à 647 200 $. Pour les régions à coût élevé, comme l’Alaska et Hawaï, la limite de prêt conforme est de 970 800 $ à compter de 2022. Pour acheter une maison plus chère que cela, vous aurez besoin d’un prêt jumbo.

Prêts Jumbo : le prêt non conforme le plus courant

Un prêt jumbo est un prêt de grande valeur qui dépasse les limites de prêt conformes des GSE, qui sont généralement inférieures aux taux de prêt non conformes. Il s’agit du type de prêt non conforme le plus courant.

But les prêts jumbo – monnaie courante dans les régions métropolitaines les plus chères du pays – ont de plus en plus des taux d’intérêt comparables à ceux des prêts conformes. Les limites des prêts jumbo varient selon le prêteur.

Les acomptes de prêt Jumbo requis varieront en fonction du montant du prêt et de la cote de crédit. Vous aurez peut-être besoin d’une mise de fonds de 10,01 % pour être admissible.

Les prêteurs examineront attentivement vos finances et vos réserves de liquidités avant de vous accorder un prêt. Votre prêteur peut exiger que vous ayez jusqu’à 12 mois de versements hypothécaires sur votre compte d’épargne avant de pouvoir obtenir un prêt. Vous aurez également besoin d’un pointage de crédit plus élevé par rapport aux autres types de prêts.

Si vous commencez tout juste votre parcours vers l’accession à la propriété, il y a beaucoup à apprendre. Lis Notre guide étape par étape pour l’achat d’une maison et profitez de notre centre d’apprentissage – nous sommes là pour répondre à vos questions à chaque étape du processus.