Tout ce que vous devez savoir avant d’acheter un bien locatif

L’achat d’un bien locatif est une grande décision avec de grandes implications financières. Vous voudrez trouver un emplacement facile à louer et une propriété qui correspond à votre budget, puis déterminer comment vous paierez votre nouvel immeuble de placement avant de pouvoir faire une offre.

Bien que chaque propriété soit différente, le processus de prise de décisions intelligentes en matière d’investissement immobilier est le même.

Examinons ce que vous devez savoir lorsque vous investissez dans une maison locative, les différents facteurs dont vous devrez tenir compte et ce qu’il faut rechercher lors de l’achat de votre premier bien locatif.

L’achat d’un bien locatif diffère de l’achat d’une maison comme résidence principale en ce sens que l’objectif final est de réaliser un profit. Cela signifie que vous devrez traiter votre investissement comme une entreprise en choisissant des propriétés abordables et en trouvant le bon moyen de financer l’achat.

Avant d’acheter un immeuble de placement, prenez le temps d’examiner vos options et d’apprendre les tenants et les aboutissants de ce qu’il faut pour posséder un bien locatif.

Vous êtes responsable de tout

Lorsque vous achetez un bien locatif, vous êtes chargé d’acheter une maison (souvent une maison multifamiliale), de trouver des locataires et d’entretenir la propriété tout en percevant le loyer mensuel et en payant les taxes foncières. Lorsqu’il est planifié et bien exécuté, l’achat de propriétés locatives peut être un investissement qui finit par devenir une source de revenus et de bénéfices immobiliers.

Il est important de réfléchir au type de propriété que vous souhaitez louer. Différents types de maisons s’accompagnent de responsabilités différentes. Par exemple, la location d’une maison avec une pelouse pourrait impliquer plus d’aménagement paysager et d’entretien de la pelouse qu’un immeuble d’appartements en ville. Cependant, l’achat d’une maison multifamiliale ou d’un immeuble à appartements signifie que vous devrez trouver plus de locataires et entretenir plus d’unités locatives à la fois.

Pour déterminer si vous souhaitez commencer à investir dans des biens locatifs, il est essentiel de connaître les risques et les avantages associés à votre achat.

HVoici ce à quoi vous pouvez vous attendre lorsque vous achetez un bien locatif :

Avantages

• Posséder un bien locatif peut être une source de revenus passifs, ce qui signifie que vous pouvez continuer à occuper un emploi régulier et gagner un revenu locatif en plus de votre salaire régulier.

• La hausse des valeurs marchandes augmentera également la valeur de votre immeuble de placement.

• Les revenus locatifs ne sont pas soumis aux cotisations de sécurité sociale.

• L’immobilier est un placement relativement stable.

• Vous avez droit à plusieurs déductions et avantages fiscaux si vous louez votre bien au moins 14 jours par an. Vous pourrez peut-être déduire le coût des réparations, des assurances, des intérêts hypothécaires, des honoraires d’avocat, des dépenses de marketing, l’amortissement des biens et autres frais similaires.

Consultez un fiscaliste si vous ne savez pas si quelque chose est déductible. Les déductions spécifiques varient selon l’état et le niveau de revenu.

Les inconvénients

• Vous devrez peut-être travailler avec des locataires difficiles.

• Vous ne pourrez pas vendre instantanément votre propriété si vous avez besoin d’argent rapidement.

• Votre succès dépend de la recherche de locataires capables de couvrir leur loyer. Vous devez donc faire de la publicité pour la propriété et trouver les bons locataires. Dans certaines villes, louer aux mauvais locataires peut entraîner des amendes ou des problèmes juridiques pour vous.

• Vous êtes responsable de l’entretien et des réparations régulières, telles que la mise à jour du code de la maison et la supervision de l’entretien de la pelouse et du déneigement.

• Vous êtes entièrement responsable du paiement des factures. Cela comprend non seulement l’hypothèque et les taxes, mais aussi l’assurance habitation.

• Embaucher un gestionnaire immobilier pour s’occuper de votre entretien, de la perception des loyers, des expulsions et de la publicité peut être coûteux.

• Vous devrez peut-être payer des acomptes plus importants de 15 % ou plus, selon le prêt hypothécaire que vous utilisez et le nombre d’unités achetées.

En tant que propriétaire et propriétaire d’un bien locatif, votre objectif principal est de terminer chaque mois avec un flux de trésorerie positif. Pour comprendre si une maison de location est un investissement intelligent, vous devez comprendre les coûts impliqués et estimer votre retour sur investissement potentiel.

Dépenses annuelles

Voici quelques-uns des coûts dont vous pourriez être responsable en tant que propriétaire d’un bien locatif :

• Coûts de maintenance
• Les frais d’assurance du propriétaire
• Primes de gestion immobilière
• Impôts fonciers
• Versements hypothécaires
• Utilitaires

Le montant exact que vous devrez budgétiser pour l’entretien dépend de votre région ainsi que de l’âge et de l’état de votre bien locatif. Certains experts recommandent d’allouer 1% de la valeur de la propriété chaque année pour l’entretien.

Lorsque vos locataires emménagent, vous pouvez leur demander de payer un dépôt de garantie. S’ils endommagent la propriété au-delà de l’usure normale, vous pouvez conserver la caution et l’utiliser pour payer les réparations.

Certains dommages sont inévitables. En tant que propriétaire, vous êtes généralement responsable des dommages causés par les inondations, les incendies ou d’autres catastrophes naturelles et des problèmes avec les principaux systèmes de la maison (plomberie, électricité, chauffage et climatisation).

Les polices d’assurance du propriétaire couvrent généralement la propriété elle-même, toutes les structures supplémentaires attachées à la propriété (comme un garage ou un vestiaire) et toute propriété à l’intérieur de l’unité qui appartient au propriétaire. Certaines polices d’assurance peuvent également couvrir la perte de loyer ou les frais d’avocat si un locataire cesse de payer son loyer.

Le prix de votre assurance propriétaire dépendra de la valeur de votre propriété et de votre région. En règle générale, attendez-vous à payer 15 à 20 % de plus pour une assurance propriétaire qu’une police d’assurance habitation standard.

Retour sur investissement (ROI)

Le retour sur investissement (ROI) est un moyen de comprendre la valeur de votre investissement. Le retour sur investissement est généralement exprimé en pourcentage. En termes simples, c’est combien d’argent vous avez gagné divisé par combien d’argent vous avez dépensé.

Il existe de nombreuses façons de calculer le retour sur investissement, mais si vous utilisez une hypothèque pour acheter votre maison de location, l’approche de retour en espèces pourrait être la plus logique.

Le calcul de votre retour sur investissement implique les étapes suivantes :

1. Estimez vos revenus locatifs annuels. Cela nécessite un peu de recherche. Vous pouvez commencer par rechercher les prix de location de propriétés similaires dans la région pour comprendre à quoi vous pourriez vous attendre à louer votre propriété.
2. Estimez vos dépenses annuelles. Lors de ce calcul, incluez les taxes, les assurances, l’entretien, les réparations et les frais d’association des propriétaires. Ajoutez vos versements hypothécaires, y compris les intérêts.
3. Déterminez votre revenu net d’exploitation (NOI). Calculez votre NOI en soustrayant vos revenus locatifs annuels de vos dépenses annuelles.
4. Déterminez votre investissement total en espèces. Vous pouvez le trouver en additionnant votre acompte, les frais de clôture et tous les frais initiaux de rénovation ou de réparation.
5. Divisez votre NOI par votre investissement total en espèces. Le résultat ici déterminera votre retour sur investissement.

Exemple de calcul du retour sur investissement

1. Disons que vous achetez une maison de trois chambres pour 200 000 $. Vous pensez pouvoir louer la propriété pour 2 100 $ par mois, soit 25 200 $ par an.
2. Votre versement hypothécaire mensuel sur la propriété (y compris les taxes et l’assurance) est de 1 400 $ par mois. Vous mettez de côté 1 % de la valeur de la propriété (2 000 $) pour les réparations et l’entretien annuels. Vous payez environ 1 500 $ par année pour l’assurance propriétaire. Toutes ces dépenses s’élèvent à 20 300 $ par année.
3. Votre revenu de location annuel moins vos dépenses annuelles s’élève à 4 900 $ par année. Cela constitue votre NOI.
4. Votre acompte (50 000 $) plus les frais de clôture (6 000 $) s’élèvent à 56 000 $. Vous n’avez pas investi d’argent dans les réparations à l’avance, donc 56 000 $ représentent votre investissement total en espèces.
5. Votre NOI (4 900 $) divisé par votre investissement total en espèces (56 000 $) est de 0,09, ce qui signifie que votre retour sur investissement est de 9 %.

Est-ce que 9 % est un bon retour sur investissement ? Cela dépend de votre région et de votre situation personnelle. Un « bon » retour sur investissement peut sembler différent en Californie qu’au Michigan. Pour évaluer s’il s’agit d’un bon retour sur investissement pour vous, essayez de comparer votre propriété aux autres locations de la région et de comparer votre investissement immobilier aux autres investissements que vous avez réalisés.

Prêt à sauter le pas et à devenir investisseur immobilier ? Voici quelques conseils pour vous aider à trouver et acheter votre nouvelle maison à louer.

1. Décidez si vous achetez avec de l’argent ou si vous obtenez une hypothèque

Vous pourriez être tenté d’acheter comptant et de renoncer aux versements hypothécaires mensuels, mais cela pourrait immobiliser tout votre argent dans la maison. De plus, vous pourriez manquer des déductions d’intérêts hypothécaires si vous achetez en espèces. Regardez combien d’argent vous avez économisé et décidez si vous pouvez vous permettre d’acheter sans contracter de prêt. Sinon, explorez vos options de financement et choisissez le type de prêt qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.

2. Économisez pour votre acompte

L’acompte requis pour un immeuble de placement est généralement plus élevé que l’acompte requis pour une résidence principale. Si vous achetez un bien locatif, vous avez besoin d’un acompte de 15 % à 25 %, selon le type de prêt. C’est une bonne idée de commencer à épargner dès que vous pensez être intéressé à investir dans l’immobilier. Si vous manquez encore de liquidités, vous pourrez peut-être contracter un prêt pour couvrir le reste de votre mise de fonds. Consultez un professionnel de la finance pour discuter des meilleures options pour votre situation particulière.

3. Obtenez une préapprobation

Obtenir un prêt hypothécaire pour un bien locatif, également appelé prêt non occupé par le propriétaire, n’est pas très différent de l’obtention d’un prêt hypothécaire pour une résidence principale.

Dans la plupart des cas, vous utiliserez un prêt Fannie Mae ou Freddie Mac pour un immeuble de placement, et il s’agira d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable.

Comme toujours, il est important de commencer par une approbation préalable, car elle indique les taux d’intérêt et les conditions auxquels vous êtes admissible. L’approbation préalable montre également que vous êtes un acheteur sérieux et fiable – autant de bons signes d’un nouveau propriétaire responsable.

4. Localisez votre emplacement

Recherchez une propriété locative dans un quartier sécuritaire et recherché. Recherchez les commodités locales, les districts scolaires, l’accès aux transports en commun et les statistiques sur la criminalité avant de choisir une propriété. Plus votre quartier est attrayant et plus le quartier est populaire, plus il est probable que vous puissiez louer la maison.

Notre société sœur, Rocket Homes℠ peut vous mettre en contact avec un agent immobilier local qui peut vous aider à trouver le bon bien locatif.

5. Vérifiez le marché de la location et les prix de location

Regardez les statistiques de location d’un quartier. Quel est le prix moyen d’un loyer ? Combien de chambres et de salles de bains sont communes à la région ? La plupart des résidents choisissent-ils d’acheter une maison ou de louer leur espace ? Combien de postes vacants sont actuellement sur le marché ?

Les postes vacants et les prix de location auront une incidence directe sur vos résultats en tant que propriétaire. Vous devez fixer le prix de votre logement pour concurrencer les autres logements locatifs vacants, mais vous devez également facturer un loyer suffisant pour gagner de l’argent.

Recherchez des propriétés dans des zones où les loyers moyens sont plus élevés et les taux d’inoccupation plus bas pour maximiser votre rendement.

6. Considérez Fixer-Uppers Vs. Unités prêtes à louer

Vous devez également tenir compte de l’état du bien locatif avant d’investir. En tant que propriétaire, vous avez la responsabilité légale de fournir un logement sûr à vos locataires. Si vous achetez une maison avec un système de chauffage en panne ou un toit endommagé, vous devrez résoudre ces problèmes avant de pouvoir la louer.

C’est généralement une bonne idée pour les premiers propriétaires de choisir une propriété « clé en main », c’est-à-dire prête à être louée. Cependant, si vous avez de l’expérience dans les réparations à domicile, vous pourrez peut-être économiser de l’argent avec un réparateur.

7. Examinez les taxes foncières locales

Les maisons dans les zones avec des districts scolaires très bien notés et de nombreux équipements publics ont souvent des taux d’impôt foncier plus élevés. Si vous achetez un immeuble de placement dans un quartier recherché, vous devrez être prêt à payer des impôts plus élevés et à fixer le prix de votre loyer en conséquence.

Être propriétaire représente beaucoup de travail, mais cela peut aussi être gratifiant. Savoir dans quoi vous vous embarquez est essentiel pour réussir un investissement, et si vous pensez avoir ce qu’il faut pour être propriétaire, acheter un bien locatif pourrait être un bon moyen de diversifier vos revenus.

Vous avez trouvé un bien locatif qui vous fait du bien ? Commencez votre demande de prêt hypothécaire afin de pouvoir commencer à générer des revenus de location.