Un guide complet des prêts Fannie Mae HomeStyle pour les rénovations

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La Prêt hypothécaire Fannie Mae Rénovation style maison est un type de prêt de rénovation ou d’hypothèque de rénovation. (Vous pourriez aussi entendre le terme « prêt de réadaptation ». Ne vous inquiétez pas ; c’est juste du jargon de l’industrie et tout cela signifie la même chose !) Essentiellement, le prêt HomeStyle – et d’autres produits similaires – permet aux acheteurs d’emprunter à la fois le prix d’achat le prix de la maison potentielle et tous les frais de rénovation et les regrouper en un seul montant de prêt hypothécaire.

Un prêt Fannie Mae Homestyle est différent d’un prêt à la construction, qui est généralement destiné à la construction d’une maison entièrement neuve. Au lieu de cela, le Prêt Rénovation HomeStyle est destiné aux acheteurs de maison qui souhaitent rénover une structure existante et rembourser la rénovation chaque mois lorsqu’ils paient leur hypothèque mensuelle.

Fannie Mae n’est pas un prêteur. Au lieu de cela, Fannie Mae est une entreprise parrainée par le gouvernement qui achète des hypothèques auprès des banques. Cela permet aux banques de retirer de la dette de leurs livres et d’utiliser ensuite l’argent pour créer davantage de prêts hypothécaires. C’est ainsi que les banques restent liquides et maintiennent l’économie à flot.

Mais Fannie Mae n’existe pas uniquement pour aider les banques. En tant qu’agence gouvernementale, Fannie Mae aide à rendre le logement plus abordable pour les emprunteurs à revenu moyen ou faible. Essentiellement, parce qu’ils rachètent des prêts hypothécaires, Fannie Mae réduit une partie du risque pour les banques afin que les institutions financières puissent prêter de l’argent à des emprunteurs « plus risqués », comme ceux à faible revenu ou à faible crédit.

Le prêt Fannie Mae HomeStyle fonctionne un peu différemment d’un prêt conventionnel ordinaire. L’argent est distribué pour payer l’achat de la maison à la clôture, mais afin d’utiliser les fonds pour la rénovation, un entrepreneur agréé doit soumettre des plans à la banque pour un « tirage » afin d’être payé. Ensuite, après des inspections pour s’assurer que le travail est fait, la banque envoie l’argent à l’entrepreneur. Cela limite la fraude (propriétaires et entrepreneurs utilisant des prêts de rénovation pour d’autres choses), mais il s’agit plus d’un casse-tête administratif que d’utiliser simplement de l’argent pour des rénovations domiciliaires.

Étant donné que Fannie Mae ne prête pas directement de l’argent aux consommateurs, les emprunteurs qui souhaitent utiliser un prêt HomeStyle doivent d’abord trouver un prêteur qui propose ce type de produit de prêt.

Veuillez noter : Ubifrance^® n’offre pas actuellement de prêts HomeStyle.

La Fannie Mae Prêt Rénovation HomeStyle est incroyablement flexible. Vous pouvez utiliser un prêt HomeStyle pour acheter et rénover à peu près n’importe quel type de propriété, y compris les maisons multifamiliales, les résidences secondaires et les immeubles de placement. Vous trouverez ci-dessous une liste complète des types de propriétés éligibles :

• Maison individuelle unifamiliale
• Maison de ville
• Unité de condo/unité coopérative
• Duplex, triplex ou quadruplex
• Résidence secondaire d’un logement
• Maison d’investissement d’une unité
• Maison préfabriquée à un logement

Un acompte typique sur un prêt HomeStyle est similaire aux exigences des autres prêts hypothécaires Fannie Mae; vous devez déposer au moins 5 %, sauf si vous êtes admissible au programme HomeReady, où l’acompte est de 3 %.

Si vous achetez une propriété multifamiliale ou un autre type de bien immobilier, les exigences de mise de fonds augmentent légèrement :

• Résidence secondaire : 10 % (90 % LTV)
• Immeuble de rapport : 15 % pour acheter, 25 % pour refinancer
• Duplex : 15 % (ou 85 % LTV)
• Triplex/quadplex : 25 % (ou 75 % LTV)

Le montant typique de l’acompte pour un prêt HomeStyle sera de 3% à 5% du prix d’achat de la maison plus le montant que vous empruntez. Supposons que vous achetiez une maison pour 100 000 $ et que vous empruntiez 100 000 $ supplémentaires pour la rénover. La mise de fonds pour cette maison serait de 5 % de 200 000 $ ou 10 000 $.

De plus, gardez à l’esprit que chaque fois que vous versez moins de 20 % sur l’achat d’une maison, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée jusqu’à ce que vous atteigniez 20 % de la valeur nette de la maison, ce qui peut avoir une incidence sur votre paiement mensuel global.

La principale exigence du prêt HomeStyle est que vous ne pourrez emprunter que jusqu’à 75 % de la valeur après rénovation (VDA) de la maison pour la partie rénovation du prêt.

Sadie veut acheter une maison plus ancienne dans le quartier de ses parents. Elle est approuvée par son prêteur jusqu’à 300 000 $. Une maison disponible dans le quartier de son choix coûte 220 000 $, mais elle est plus ancienne et nécessite beaucoup de travaux. Même si l’entrepreneur de Sadie lui dit que tous les projets immobiliers qu’elle souhaite coûteraient 100 000 $, Sadie n’est autorisée à emprunter que 80 000 $ pour la rénovation, car il s’agit de la limite maximale offerte par son prêteur en fonction de ses revenus et de ses dettes.

Il y a beaucoup de rénovations qui pourraient augmenter la valeur de la propriété. Et la bonne nouvelle est que le prêt Fannie Mae HomeStyle ne prévoit pas trop de restrictions sur ce que les fonds de rénovation ne peuvent pas être utilisés tant qu’ils sont permanents pour la maison et apportent de la valeur. Des petits projets comme la peinture et les sols aux réhabilitations ou aux ajouts à grande échelle, vous pouvez utiliser un prêt HomeStyle pour à peu près n’importe quoi tant que les réparations sont terminées dans les douze mois suivant l’octroi du prêt. Des projets tels que :

• Nouveaux planchers
• Une deuxième maison plus petite sur la propriété
• Nouvel aménagement paysager
• Rénovation de la cuisine
• Rénovation de la salle de bain
• Mises à niveau et améliorations mécaniques (telles que la mise à niveau électrique ou CVC)

Les prêts HomeStyle peuvent également être utilisés pour construire des unités accessoires, comme une remise ou un garage, ou pour finir un sous-sol pour une belle-famille.

En fait, la seule chose que vous avez vraiment ne peut pas faire avec un prêt HomeStyle est de démolir la maison existante et de la reconstruire. (Ou, si vous réhabilitez une maison préfabriquée, vous ne pouvez apporter aucun changement structurel à plus de 50 % de la propriété.) Voici quelques autres exemples de ce qui n’est pas couvert par le prêt Fannie Mae HomeStyle :

• Démolir une maison
• Construire une résidence secondaire sur un nouveau terrain
• Améliorations qui ne sont pas permanentes à la propriété, comme les meubles, certains types d’aménagement paysager, les luminaires ou une remise ou une unité de stockage mobile

En plus d’acheter la propriété et de payer le projet, vous pouvez également « intégrer » de nombreux autres types de coûts de construction dans votre prêt HomeStyle, tels que :

• Coût de la vie pour une location pendant la rénovation de la maison
• Jusqu’à 10% d’ARV peuvent être utilisés pour les matériaux de construction pour les travaux de bricolage
• Frais de clôture
• Permis et droits de licence
• Réserves pour imprévus du projet

Les exigences de pointage de crédit pour un prêt HomeStyle sont exactement les mêmes que pour les autres prêts Fannie Mae, y compris un prêt hypothécaire classique: vous aurez besoin d’un score minimum de 620 et d’un ratio d’endettement inférieur à 50 % pour être admissible.

De plus, il n’y a pas de limite de revenu sur le prêt Fannie Mae HomeStyle, mais il y a des plafonds sur le montant que vous pouvez emprunter. Ce ne sont pas spécifiques au prêt HomeStyle, mais ce sont les limites de prêt 2022 pour tout prêts conformes aux directives de Fannie Mae et Freddie Mac :

• Pour une maison unifamiliale, les emprunteurs peuvent emprunter jusqu’à 647 200 $.
• Dans les régions métropolitaines à coût élevé, la limite hypothécaire est de 970 800 $ pour une maison unifamiliale.
• Pour une propriété multifamiliale, les emprunteurs peuvent emprunter jusqu’à 1 244 850 $ pour une propriété de quatre logements, ou jusqu’à 1 803 000 $ dans une zone à coût élevé.

Il existe un mythe qui existe avec les prêts de rénovation : parce que vous intégrez les deux coûts de réhabilitation à l’hypothèque, le taux d’intérêt sera plus élevé, mais ce n’est tout simplement pas vrai. En fait, la seule raison pour laquelle vous paieriez plus d’intérêts est que vous empruntez potentiellement plus pour terminer la rénovation. Souvent, le prêt HomeStyle est assorti d’un taux d’intérêt inférieur à celui des prêts conventionnels, plutôt que des taux d’intérêt légèrement plus élevés associés aux HELOC et aux marges de crédit sur valeur domiciliaire.

Comme pour les hypothèques conventionnelles, les options standard pour une hypothèque telles que 30 ans et 15 ans des hypothèques sont disponibles avec le prêt HomeStyle.

Il est également possible d’obtenir un prêt Fannie Mae HomeStyle pour une propriété que l’on possède déjà en refinançant votre prêt existant vers le produit de prêt HomeStyle. Cela serait bénéfique pour ceux qui veulent rénover leur maison, mais qui n’ont pas les réserves de liquidités pour le faire.

Afin d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible, il est préférable de se pré-qualifier auprès d’au moins trois prêteurs et de comparer les taux entre eux.

Comme indiqué précédemment, il existe une poignée d’autres produits de prêt de ce type. Alors que le prêt Fannie Mae HomeStyle est populaire pour sa flexibilité, il y a d’autres moments où un autre produit de prêt peut être plus avantageux.

Prêt FHA 203(k)

La Federal Housing Administration est une autre agence gouvernementale qui sert à agir dans le meilleur intérêt du consommateur américain. La grande différence entre le prêt FHA 203(k) et le prêt Fannie Mae HomeStyle est qu’avec le produit FHA 203(k), vous pouvez démolir une structure existante, à condition de reconstruire la maison sur les fondations existantes.

Avec tout type de prêt de rénovation, vous utilisez de l’argent bancaire pour la réhabilitation, ce sont donc eux qui supervisent le projet et le paiement. L’emprunteur ne reçoit jamais d’argent comptant avec ce type de prêt.

Prêts sur valeur domiciliaire

Préférable lorsque les propriétaires ont besoin d’argent pour des projets de réparation domiciliaire, mais ne veulent pas passer par les tracas de l’approbation bancaire des plans de l’entrepreneur, des retraits de fonds et des inspections.

HELOCS

Les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) conviennent mieux aux petits projets réalisés au fil du temps. Avec un prêt HomeStyle, tous les travaux doivent être terminés dans un délai d’un an, donc si ce délai ne fonctionne pas pour vous et votre famille, il peut être préférable d’utiliser la valeur nette de la maison.

Préférable lorsque le solde de votre prêt et les réparations ne coûteront pas plus de 80 % de la valeur de votre maison et que vous ne voulez pas avoir la banque au milieu de votre projet de rénovation domiciliaire.

Le prêt Fannie Mae HomeStyle est une option hypothécaire conventionnelle pour ceux qui veulent financer les coûts de rénovation à un faible taux d’intérêt. Avec l’âge moyen d’une maison unifamiliale avoisine les 40 ansde plus en plus de propriétaires devront rénover pour entretenir une propriété et vivre confortablement.

Pour découvrir plus d’options de financement, parler à un foyer Loan Expert ou explorez le Centre d’apprentissage pour élargir votre éducation à l’achat d’une maison.