Un guide pour acheter une maison avec une LLC

Vous vous demandez peut-être : « Une LLC peut-elle acheter une maison ?

La réponse courte : Oui.

Vous voudrez peut-être explorer l’idée d’acheter une maison avec une LLC pour permettre à votre entreprise de posséder une propriété ou pour que votre LLC effectue votre prochain achat immobilier.

Quelle que soit votre nouvelle entreprise, vous avez des possibilités, mais cela peut devenir délicat. Nous allons passer en revue les détails de l’achat d’une maison avec une LLC et les éventuels pièges impliqués.

Bien que Ubifrance^® ne prête pas aux SARL, cet article vous donnera une idée de ce que vous devez savoir si vous envisagez d’acheter une maison de cette façon.

Une société à responsabilité limitée (LLC) fait référence à une structure d’entreprise spécifique. La principale raison pour laquelle un propriétaire d’entreprise choisit d’organiser son entreprise en tant que LLC consiste à éviter toute responsabilité personnelle résultant des activités de l’entreprise.

Les membres, qui peuvent inclure des particuliers, des sociétés, d’autres LLC et des entités étrangères, peuvent être propriétaires d’une LLC. La plupart des États autorisent également les propriétaires uniques à posséder une LLC. Jetez un coup d’œil aux lois de l’État où se trouve votre propriété pour comprendre les lois LLC spécifiques de votre État et identifiez toute autre considération juridique dont vous pourriez avoir besoin.

Vous pouvez profiter de quelques grands avantages lorsque vous achetez une maison avec une LLC. Ces avantages comprennent une confidentialité accrue, une responsabilité limitée, des avantages fiscaux et des opportunités de partenariat. L’achat d’une maison avec une SARL vous permet également de séparer votre entreprise de votre vie personnelle. Plongeons dans les détails de ces avantages un par un.

Intimité

En tant que propriétaire d’entreprise, vous pourriez trouver la confidentialité de la structure LLC attrayante lorsque vous achetez une maison avec une LLC. L’achat d’une maison sous une LLC garantit que le nom de la LLC, et non les noms des propriétaires, apparaît sur les documents publics et les divulgations. En d’autres termes, les LLC vous permettent de remplacer votre nom par une dénomination sociale, dissimulant ainsi votre identité et d’autres informations.

Responsabilité limitée

La responsabilité limitée signifie que vous, en tant que propriétaire, ne deviendrez pas personnellement responsable des dettes ou du passif de l’entreprise. Par conséquent, si vous craignez des poursuites en tant que propriétaire d’entreprise ou investisseur immobilier, la structure LLC peut vous sembler très attrayante. Cependant, des limitations existent au sein de la structure à responsabilité limitée.

Par exemple, vivre dans une maison appartenant à une LLC peut « percer le voile de l’entreprise ». Ce terme juridique signifie que les propriétaires, actionnaires ou membres d’une société ou d’une LLC peuvent devenir personnellement responsables des dommages de l’entreprise, comme si la structure LLC n’avait jamais existé.

Avantages fiscaux

La structure LLC peut offrir des avantages fiscaux importants, notamment parce qu’elle élimine la double imposition. La double imposition fait référence aux bénéfices imposés d’abord au niveau de l’entreprise, puis une seconde fois au niveau personnel. Au lieu de cela, les LLC bénéficient d’une structure fiscale de transfert, ce qui signifie que la LLC paie des impôts sur les bénéfices, mais pas le propriétaire de la LLC. Cependant, les propriétaires de LLC doivent payer des impôts sur leur part de bénéfices allouée.

Plus facile d’investir avec des partenaires

La structure LLC facilite l’investissement avec des amis ou des partenaires commerciaux – même d’autres investisseurs qui ne connaissent pas le propriétaire principal de la LLC.

Par exemple, deux personnes peuvent lancer une LLC en tant que partenaires. Un deuxième membre peut simplement rejoindre une LLC à membre unique et créer une LLC à plusieurs membres.

Vous pouvez également vendre facilement des actions LLC. La façon la plus simple de gérer cela consiste à demander à un partenaire existant de vendre ses parts à un nouveau membre. Les membres doivent distribuer 100 % des actions d’une LLC.

Remarque : Cela ne signifie pas que les personnes non apparentées intéressées par l’achat d’une maison ensemble devraient envisager la structure LLC. Sans véritable objectif commercial, la structure ne sera pas considérée comme légale.

Gardez les vies professionnelles et personnelles séparées

De nombreux propriétaires de LLC peuvent aimer l’idée que l’achat d’une propriété avec une LLC leur permet de séparer leur propriété de leur vie personnelle. Cependant, les propriétaires qui utilisent la LLC pour leurs dépenses personnelles permettent de percer plus facilement le voile de l’entreprise et de ne pas tenir compte de l’existence distincte de la société ou de la LLC si la LLC fait l’objet d’un procès. Percer le voile de l’entreprise peut devenir un problème pour les SARL de toutes tailles.

Vous devez également vous rappeler qu’il existe des inconvénients importants à acheter une propriété par l’intermédiaire d’une LLC avant d’emprunter cette voie. Tenez compte des coûts initiaux et permanents, de la difficulté à obtenir un prêt hypothécaire, du manque de traitement préférentiel des gains en capital et de quelques autres inconvénients, que nous aborderons en détail.

Coût

La création d’une LLC peut coûter assez cher en raison des frais juridiques. Une grande partie du coût consiste à déposer les statuts de votre LLC, qui peuvent coûter entre 40 $ et 500 $, selon les directives de votre état. Vous pouvez également payer les frais de licence et de permis d’entreprise.

Une fois que votre LLC est opérationnelle, vous pouvez payer des taxes minimales annuelles spéciales pour la LLC, des frais de rapport annuel, des frais d’agent enregistré et des frais de renouvellement de licence commerciale.

Assurez-vous d’obtenir de bons conseils juridiques lorsque vous formez votre LLC – vous ne voulez pas adopter l’approche de bricolage avec cela.

Difficulté à obtenir un prêt hypothécaire

La partie la plus difficile de tenter d’acheter une hypothèque avec une structure LLC est que les prêteurs résidentiels n’aiment pas prêter aux LLC en raison de la responsabilité limitée qu’elle offre.

Les banques savent que les membres et actionnaires de la LLC ne peuvent pas devenir personnellement responsables des dettes de la LLC ou de la société. Dans ce cas, de nombreux prêteurs n’accorderont un prêt hypothécaire à une petite LLC ou à une société que si le propriétaire de l’entreprise propose ses propres actifs personnels pour garantir la dette.

Encore une fois, Ubifrance ne prête pas aux LLC.

Vous Payerez Plus

Tenter d’acheter une propriété avec une LLC donne aux prêteurs une indication sans équivoque que le propriétaire a tenté d’acheter la propriété à des fins d’investissement au lieu d’acheter une résidence principale. Cela signifie que parce qu’une première hypothèque est prioritaire, un immeuble de placement sera relégué au second plan en cas de difficultés financières.

À son tour, cela fait que les immeubles de placement portent des taux d’intérêt légèrement plus élevés par rapport aux taux d’intérêt sur une hypothèque primaire.

Vous ne serez pas éligible pour la plupart des types de prêts résidentiels

Vous ne pouvez pas puiser dans tous les types de prêts résidentiels si vous souhaitez acheter une maison avec une LLC. Par exemple, vous ne pouvez pas obtenir de prêts FHA avec une LLC. De plus, vous ne pouvez pas non plus obtenir un prêt conventionnel vendu à Fannie Mae et Freddie Mac avec une LLC.

En tant que premier investisseur immobilier qui souhaite acheter un duplex ou un multiplex, vous feriez peut-être mieux de profiter des options de faible mise de fonds de la FHA au lieu de créer une LLC. Vous renoncez également à certains avantages fiscaux lorsque vous obtenez une LLC. Vous pouvez déduire l’assurance hypothécaire sur les prêts immobiliers de votre impôt sur le revenu.

Vous abandonnerez le traitement préférentiel des gains en capital

Vous payez un impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez votre maison pour plus d’argent que vous ne l’avez payée. Normalement, vous bénéficierez d’un traitement spécial sur l’impôt sur les gains en capital lorsque vous achetez une résidence principale. Vous ne payez aucun impôt sur les gains en capital sur les premiers 250 000 $ de bénéfices si vous êtes célibataire. Les couples mariés bénéficient d’une exemption de 500 000 $. Cependant, vous perdez ce traitement lorsque vous possédez des biens à des fins d’investissement.

Pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur les plus-values, vous devez être propriétaire du logement pendant au moins 2 ans sur les 5 ans précédant la vente. Vous devez également avoir vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins 2 ans au cours des 5 dernières années. Ils n’ont pas besoin d’être la même période de 2 ans.

Les investisseurs possédant plusieurs propriétés peuvent envisager d’accéder à des prêts sur actifs en utilisant leur portefeuille immobilier. Les actifs tels que les comptes débiteurs et les stocks sont utilisés comme garantie. Les prêteurs sur actifs avanceront des fonds en fonction d’un pourcentage convenu de la valeur des actifs garantis et des garanties liquides impliquées, par opposition aux actifs physiques.

Cependant, vous ne pouvez pas profiter de ces types de prêts tant que vous n’avez pas fait vos preuves et acheté plusieurs propriétés. Ces types de prêts permettent aux investisseurs actifs de rester liquides, mais ils coûtent plus cher que les prêts hypothécaires résidentiels.

Ubifrance ne fait que des prêts hypothécaires résidentiels pour le moment.

Pour les nouveaux investisseurs immobiliers, l’achat d’une maison avec une LLC offre bien plus d’inconvénients que d’avantages. Les investisseurs plus expérimentés qui envisagent de faire carrière dans l’investissement immobilier pourraient bénéficier de l’utilisation de cette stratégie pour faire progresser leur entreprise. En particulier, les investisseurs expérimentés peuvent posséder de nombreux biens immobiliers qui les protègent de toute responsabilité personnelle.

Une fois que vous avez une LLC, vous vous demandez peut-être : « Est-ce que ma LLC peut acheter ma maison ? »

Si vous êtes propriétaire de votre maison franchement, vous pouvez transférer votre propriété à une SARL. Cependant, si votre maison est hypothéquée, ce type de transfert déclencherait la clause d’exigibilité et la clause d’exigibilité anticipée de l’hypothèque.

La clause d’exigibilité – également connue sous le nom de clause d’aliénation – dans un contrat de prêt hypothécaire exige le remboursement intégral de l’hypothèque. En d’autres termes, les prêteurs peuvent exiger que vous payiez le solde restant d’un prêt hypothécaire si vous vendez ou transférez une propriété. Une clause d’accélération de l’hypothèque signifie que vous devez rembourser la totalité du prêt en une seule fois, y compris les intérêts courus.

Au lieu d’obtenir ce que vous vouliez, vous auriez à rembourser votre dette au prêteur, vous auriez donc à contracter un autre prêt immobilier pour payer votre hypothèque.

Les membres peuvent obtenir une protection en matière de responsabilité au sein de leur entité commerciale en créant une LLC. Le gouvernement de votre État peut vous donner un aperçu des lois LLC spécifiques de votre État.

Une LLC offre également la confidentialité, la responsabilité limitée, des avantages fiscaux et des opportunités de partenariat. Cependant, vous devez faire attention aux coûts permanents, à la difficulté d’obtenir un prêt hypothécaire, aux inconvénients du traitement des gains en capital et à quelques autres inconvénients.

Ubifrance n’offre pas de prêts aux LLC. HCependant, les nouveaux investisseurs immobiliers peuvent trouver plus avantageux d’acheter une propriété en leur propre nom en raison des obstacles et des coûts supplémentaires liés à l’achat d’une maison avec une LLC. Les investisseurs établis doivent également faire preuve de prudence. Ils devraient consulter un avocat d’affaires pour déterminer la meilleure structure juridique pour leurs investissements.

N’oubliez pas qu’il est normal de ressentir une paralysie de l’analyse ! Pour lutter contre l’indécision, envisagez de demander un prêt hypothécaire en votre propre nom et de progresser vers des investissements plus complexes.

Prêt à demander un prêt hypothécaire en dehors d’une LLC pour votre investissement ou votre résidence ? Nous sommes là pour vous aider à démarrer dès aujourd’hui. Vous pouvez également nous appeler au (833) 326-6018.