Acheter une maison telle quelle : ce qu’il faut savoir

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*Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance® n’accepte plus les demandes de prêt USDA.




Vous pourriez voir quelques annonces de maisons vendues « telles quelles » lors de votre recherche de maison. Les maisons « vendues telles quelles » peuvent être intéressantes parce qu’elles sont généralement moins chères que des propriétés similaires. Avant de penser à acheter une maison « telle quelle », assurez-vous de bien comprendre les avantages et les inconvénients.

Que signifie « vendu tel quel » ?


Les vendeurs listent leurs maisons à vendre telles quelles lorsqu’ils ne veulent pas faire de réparations avant la fermeture. Cela signifie que le vendeur n’a aucune garantie que tout est en état de marche et qu’il n’est pas tenu de fournir une divulgation du vendeur. Si vous achetez une maison « telle quelle » et que vous constatez plus tard des problèmes majeurs, vous êtes responsable des réparations.

Les vendeurs « tels quels » doivent toujours respecter les normes de divulgation minimales fédérales et étatiques, qui incluent de vous informer sur des conditions telles que la peinture au plomb.

« En l’état » ne signifie pas toujours cassé au-delà de toute réparation. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un vendeur peut inscrire une maison telle quelle, même avec des problèmes mineurs ou sans aucun problème. Le vendeur peut être endetté et ne pas avoir l’argent pour payer les rénovations domiciliaires. Le vendeur pourrait ne pas avoir le temps d’attendre que les entrepreneurs terminent un travail important. Il existe également de nombreuses raisons non liées à la réparation pour lesquelles un vendeur peut inscrire une maison telle quelle.

Acheter une maison telle quelle peut être plus tentant lorsque le marché est concurrentiel. Pour vous assurer que vous faites tout votre possible pour faire une offre convaincante, vous devriez également envisager de demander une approbation vérifiée de Ubifrance®. Cela peut aider à démontrer votre état de préparation financière au vendeur, que la maison soit vendue telle quelle ou non.


Ce qu’il faut considérer avec une vente de maison « telle quelle »


Avant de décider de fermer cette maison « telle quelle », considérez les points suivants.

Exigences minimales en matière de propriété

Bien que les maisons « telles quelles » ne soient pas toujours en mauvais état, la plupart des maisons invivables se vendent telles quelles. Cela peut signifier une aubaine pour les entrepreneurs qui peuvent corriger ces problèmes. Mais même si vous êtes peut-être prêt à relever le défi de réparer un toit effondré ou un système de chauffage en panne, votre prêteur ne l’est peut-être pas.

La plupart des types de prêts exigent que la propriété réponde à certaines normes d’habitabilité, appelées exigences minimales de propriété (MPR). Un évaluateur agréé effectuera une évaluation de la maison pour évaluer la propriété et s’assurer qu’elle respecte les MPR requis.

Examinons les MPR pour les types de prêts les plus courants.

Prêts FHA

Les prêts FHA sont des prêts abordables garantis par le gouvernement fournis par la Federal Housing Administration. Pour être admissible, la maison que vous achetez doit répondre aux normes minimales de propriété pour les prêts FHA. La maison doit être sécuritaire pour vous et votre famille au moment de l’achat, et elle doit être structurellement solide.

En d’autres termes, il ne doit pas présenter de défauts ou de conditions physiques qui compromettent son intégrité structurelle. La plupart des maisons qui ont besoin de rénovations totales ne seront pas admissibles à un prêt FHA.

Prêts de l’USDA

Les prêts* du Département de l’agriculture des États-Unis (USDA) sont destinés à des maisons situées dans des zones rurales éligibles (bien que de nombreuses banlieues soient qualifiées de rurales selon la définition de l’USDA). Voici quelques-unes des exigences minimales en matière de propriété pour les prêts USDA :

  • Une fondation structurellement saine
  • Un toit qui empêche l’humidité de pénétrer dans la maison
  • Un système électrique à jour
  • Systèmes de chauffage et de refroidissement qui fonctionnent bien
  • Plomberie et pression d’eau appropriées

Prêts VA

Les prêts VA sont un avantage de service pour les anciens combattants et les militaires en service actif, gracieuseté du ministère des Anciens Combattants (VA). Étant donné que les prêts VA sont garantis par le gouvernement, leurs exigences minimales en matière de propriété (MPR) sont plus strictes que les autres types de prêts. Voici quelques MPR généraux pour les prêts immobiliers VA :

  • De l’eau potable propre
  • Un chauffe-eau et un système d’égout en état de marche
  • Un système de chauffage capable de chauffer la maison à 50 degrés
  • Tous les systèmes mécaniques doivent être en état de marche
  • Le toit doit être en bon état
  • La maison doit être exempte de parasites

Prêts conventionnels

Une hypothèque conventionnelle est une hypothèque qui n’est ni garantie ni assurée par le gouvernement fédéral. La plupart des prêts conventionnels sont également des prêts conformes, ce qui signifie qu’ils répondent aux critères établis par Fannie Mae et Freddie Mac – deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs et les revendent à des investisseurs.

Fannie Mae et Freddie Mac permettent d’acheter des propriétés « telles quelles » lorsqu’il n’y a que des lacunes mineures ou un entretien différé. La maison doit être saine et sauve, et les problèmes structurels doivent être mineurs et dus à l’usure normale.

Voici des exemples des types de défauts qui sont généralement acceptables si vous obtenez un prêt conventionnel :

  • Finitions de sol ou tapis usés
  • Petites fuites de plomberie
  • Trous d’écran de fenêtre
  • Fissures mineures aux fenêtres
  • Dommages aux murs intérieurs
  • Moustiquaires ou portes d’armoires endommagées ou manquantes
  • Mains courantes manquantes
  • Garniture endommagée ou manquante
  • Luminaires, interrupteurs électriques ou plaques frontales manquants
  • Trottoirs détériorés

Votre évaluateur notera ces lacunes mineures dans le rapport d’évaluation. Tant que des problèmes plus importants ne sont pas découverts lors de l’inspection, les défauts ne devraient pas interférer avec votre capacité à être approuvé pour votre prêt.



Les inspections à domicile sont indispensables pour les ventes « telles quelles »

Si vous souhaitez acheter une maison « telle quelle », vous voudrez certainement faire inspecter votre maison. Un inspecteur en bâtiment vous informera de tous les problèmes majeurs. Cela vous donne une bonne idée de ce que vous devrez réparer et combien cela coûtera si vous décidez d’acheter la maison.

Une inspection de la maison est différente d’une évaluation et n’est généralement pas une partie obligatoire du processus hypothécaire. Les inspecteurs sont là pour détecter les problèmes majeurs. Les évaluateurs sont là pour évaluer la valeur de la propriété. Votre prêteur hypothécaire exigera probablement une évaluation, mais l’inspection de la maison sera une partie facultative de la transaction d’achat.

Si un vendeur refuse d’autoriser une inspection de la maison pour une propriété en l’état, cela signifie probablement l’une des deux choses suivantes :

  • Le vendeur sait que quelque chose ne va vraiment pas avec la maison et il vous le cache.
  • Le vendeur a l’intuition qu’il y a quelque chose qui ne va pas avec la maison et il ne veut pas confirmer quelque chose qui diminue la valeur de sa propriété.

Quoi qu’il en soit, un vendeur refusant d’autoriser une inspection est votre signal pour poser des questions ou vous retirer de la vente le plus rapidement possible.

Connaître le coût des réparations avant d’acheter

Une fois que vous avez les résultats de l’inspection de la maison, il est judicieux de s’asseoir et d’avoir une idée précise de ce qu’il en coûterait pour effectuer les réparations nécessaires à la maison. Séparez les réparations en listes « doit faire » et « peut attendre », puis obtenez des devis de différents entrepreneurs afin d’avoir une idée précise de l’étendue des travaux qui devront être effectués une fois la vente conclue.



Toute la maison peut ne pas être vendue telle quelle

« Tel quel » ne signifie pas toujours que toute la maison est vendue dans son état actuel. Parfois, un vendeur répertorie une propriété telle quelle, mais uniquement pour une partie spécifique de la maison. Certains éléments communs qu’un propriétaire peut énumérer tels quels comprennent les foyers, les remises et les garages, les appareils cassés et les piscines.

Demandez au vendeur ce que signifie exactement « tel quel » pour sa maison. Si seules certaines caractéristiques sont à vendre telles quelles, vous pourrez peut-être négocier des demandes de réparation sur d’autres parties de la maison. Le montant que le vendeur est prêt à négocier avec vous peut dépendre des autres offres qu’il reçoit.



Vous avez toujours droit aux divulgations requises

Acheter une maison « telle quelle » ne signifie pas que vous renoncez à votre droit aux divulgations. Les réglementations nationales et fédérales dictent ce que le vendeur doit vous dire sur les problèmes connus au sein de la maison.

Chaque État a ses propres lois sur la divulgation de ce qu’un vendeur doit dire à l’acheteur sur les problèmes connus. Certaines réglementations de divulgation de l’État incluent les dégâts d’eau, les infestations de moisissures, les termites et même si quelqu’un est mort sur la propriété. Si un vendeur ne divulgue pas un problème connu qui figure dans la liste des divulgations requises de votre état, vous pourrez peut-être intenter une action en dommages-intérêts ou en frais de réparation.

La seule loi fédérale actuelle sur la divulgation concerne la peinture au plomb. Si vous achetez une maison construite avant 1978, le vendeur doit vous dire si la maison a déjà eu de la peinture au plomb.

Vous pourrez peut-être utiliser les lois sur la divulgation à votre avantage en tant qu’acheteur. Dès qu’un vendeur a connaissance d’un problème dans la maison, il doit en informer chaque futur acheteur.

Par exemple, supposons que vous vivez dans un État qui oblige les vendeurs à divulguer les dommages causés par la moisissure. L’inspection de votre maison révèle de la moisissure dont le vendeur ignorait l’existence. Alerter le vendeur de la moisissure pourrait le rendre plus disposé à négocier avec vous ; après tout, ils devront divulguer le moule aux autres acheteurs si vous annulez la vente.

Un excellent agent immobilier est un atout pour les ventes « telles quelles »

Un agent immobilier agréé peut être un atout inestimable lorsque vous souhaitez acheter une maison « telle quelle ». Les agents immobiliers sont des experts locaux qui comprennent les lois sur la divulgation et le processus d’achat d’une maison. Des agents immobiliers expérimentés peuvent expliquer plus en détail exactement ce que signifie pour vous l’achat d’une maison « en l’état ». Cela peut vous donner plus de confiance lorsque vous décidez de fermer.

Ils peuvent également recommander quand ne pas acheter. Certaines maisons peuvent nécessiter des réparations extrêmes, ce qui annulerait les économies que vous réaliseriez en achetant la maison. Les experts disent que vous devriez mettre de côté 10 à 25 % de votre budget pour les réparations lorsque vous achetez une maison « telle quelle ». Cependant, un agent peut vous aider à établir un budget précis pour votre situation.

Les garanties résidentielles peuvent offrir plus de protection

Si vous achetez une maison « telle quelle » qui n’a pas besoin d’une révision complète, vous pouvez protéger les appareils en état de marche de la maison avec une politique de garantie de la maison. Les politiques de garantie de la maison couvrent les appareils et les systèmes de votre maison.

Bien que la garantie ne couvre probablement pas les appareils ou les systèmes déjà endommagés, elle peut vous aider à couvrir les coûts en cas de problème. Les polices de garantie résidentielle peuvent être une bonne idée pour les propriétaires qui achètent des maisons « telles quelles », surtout si la maison est plus ancienne.

Voici quelques-unes des meilleures sociétés de garantie résidentielle à considérer lors de votre recherche.


Meilleur pour Coût annuel Frais de service
Bouclier américain Personnalisation 480 $ – 1 000 $+ 75 $ – 125 $
Liberty Home Guard Service Clients 480 $ – 720 $ 60 $
Garantie de la première maison américaine Fiabilité 432 $ – 456 $ 75 $
Club à domicile américain 1st Choice Globalement 518 $ – 709 $ 75 $ – 125 $
Garantie résidentielle américaine Tarification 300 $ – 1 500 $ 55 $

*Remarque : Le prix des primes a tendance à varier en fonction du plan, de l’emplacement et des frais de service sélectionnés.


Devriez-vous acheter une maison « vendue en l’état » ?


Alors, acheter une maison « telle quelle » en vaut-il vraiment la peine ? Avant de décider si vous devriez acheter une maison telle quelle, posez-vous quelques questions :

  • Ai-je de l’argent pour faire des réparations ?
  • Suis-je prêt à faire face à des dommages structurels ou systémiques majeurs ?
  • Ai-je un logement si la maison est inhabitable ?
  • Ai-je de l’argent pour une inspection et une évaluation?
  • Ai-je un agent immobilier de confiance qui a de l’expérience avec les ventes « en l’état » ?
  • Est-ce que j’achète cette maison non pas comme une première propriété, mais comme une résidence secondaire ou un investissement ?

Si vous avez répondu « oui » à toutes ces questions, une maison « telle quelle » pourrait vous convenir. Assurez-vous de consulter un conseiller financier ou un professionnel de l’immobilier avant d’aller de l’avant. Si vous décidez de faire une offre, un agent immobilier ou REALTOR® peut vous aider à soumettre une offre qui sera compétitive sur le marché.

Si vous avez répondu « non » à l’une des questions ci-dessus, ou si vous êtes encore indécis, vous feriez probablement mieux de travailler avec des vendeurs qui sont prêts à négocier. Anticiper l’achat sur un marché concurrentiel ? Obtenir une approbation vérifiée peut vous aider à démontrer votre soutien financier aux vendeurs.


L’essentiel : est-ce que l’achat d’une maison « en l’état » vous convient ?


Les vendeurs listent leurs maisons à vendre « telles quelles » lorsqu’ils ne veulent pas faire de réparations avant la fermeture. Les propriétés « telles quelles » peuvent sembler être une bonne affaire, mais la vérité est que la plupart contiennent des problèmes cachés qui peuvent coûter des milliers de dollars aux nouveaux propriétaires en réparations.

Si vous pensez qu’une maison « telle quelle » pourrait vous convenir, la connaissance, c’est le pouvoir. Prenez le temps de planifier des inspections d’experts et de comprendre l’état réel de la maison avant de décider d’acheter.

Si vous êtes prêt à franchir une étape vers l’achat d’une maison « telle quelle », faites-vous approuver par Ubifrance® aujourd’hui.


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