Acheter une propriété commerciale pour les débutants : comment commencer

De nouvelles opportunités d’investissement apparaissent chaque jour pour les entrepreneurs brillants. De la crypto-monnaie aux actions en passant par les obligations, le monde est vaste.

Mais qu’en est-il de mordre à pleines dents dans un atout physique ? Pour ceux qui souhaitent investir dans quelque chose de tangible avec un potentiel de croissance ou de revenu passif, vous voudrez peut-être envisager d’acheter un bien immobilier commercial. Voici comment commencer.

La propriété résidentielle ne comprend que les maisons unifamiliales ou celles comptant jusqu’à quatre unités. Habituellement, seules les familles ou les particuliers les louent. Mais l’immobilier d’entreprise (CRE) est généralement à vocation professionnelle, comprenant cinq logements ou plus.

Vous pouvez répartir l’immobilier commercial en cinq catégories principales :

• Plusieurs familles: Essentiellement, les maisons multifamiliales sont des propriétés résidentielles avec plus d’une unité, comme les duplex, les appartements avec jardin ou les résidences-services.
• Espace bureau : Ils sont désignés comme étant de faible, moyenne ou grande hauteur en fonction de leur taille et permettent plusieurs locataires. Les exemples incluent les cabinets médicaux et les immeubles de bureaux de banlieue.
• Détail: Ce type de biens immobiliers est destiné aux entreprises qui vendent des biens ou des services aux consommateurs. Ils sont généralement situés dans des endroits facilement accessibles, comme les centres commerciaux régionaux et les centres commerciaux linéaires.
• Industriel: Ces propriétés varient en taille, comme les espaces de bureaux, et elles accueillent des opérations industrielles, telles que la fabrication lourde ou l’assemblage léger.
• Hospitalité: Cela couvre les établissements qui servent les voyageurs, que ce soit pour les repas, l’hébergement ou les divertissements, comme les hôtels et les locations à court terme.

Les immeubles de bureaux commerciaux font l’objet d’une classification supplémentaire et sont divisés en trois catégories :

• Classe A: Représente les bâtiments de la plus haute qualité disponible. Ils sont généralement plus récents avec une construction de haut niveau, situés dans le meilleur emplacement.
• Classe B : Il peut toujours s’agir de propriétés de haute qualité, mais généralement plus anciennes et moins chères que la classe A. De nombreux investisseurs les retournent ou les restaurent.
• Classe C : Sont généralement en détresse et plus âgés. Les propriétés de classe C nécessitent un entretien et manquent d’un emplacement attrayant.

Comprendre comment acheter une propriété commerciale n’est pas exactement comme acheter une maison unifamiliale. Les expériences diffèrent à plus d’un titre. Les coûts, par exemple, peuvent être élevés avec l’immobilier commercial, et il peut être plus difficile d’obtenir un financement. De plus, si vous n’avez pas déjà de locataires, c’est à vous de couvrir les charges pendant les longues périodes d’inoccupation des biens.

Non seulement cela, mais l’évaluation des biens commerciaux est souvent difficile. Il est généralement plus difficile de trouver des propriétés comparables pour l’immobilier commercial que résidentiel. En raison de ces différences, les investisseurs doivent être prudents avant d’acheter.

Si vous pensez que vous êtes prêt à acheter ou investir dans l’immobilier commercial, vous pouvez suivre quelques étapes pour vous préparer à l’investissement et acheter la bonne propriété pour atteindre vos objectifs professionnels ou personnels.

1. Définissez votre motivation

Bien que l’achat d’un bien immobilier commercial puisse être un investissement rentable, les plans ont tendance à échouer si vous n’avez pas de direction. Il est donc important de réfléchir aux raisons qui vous poussent à acheter une propriété commerciale. Si vous souhaitez affiner votre motivation, pensez à vous demander :

• Qu’est-ce qu’un retour financier réussi pour moi ?
• Qui est-ce que j’espère avoir un impact grâce à mon investissement ?
• Quels sont mes objectifs à long terme et à court terme ?
• Est-ce que je veux de la sécurité pour moi et/ou ma famille ?

Acheter une propriété commerciale pour un usage personnel

Parfois, les investisseurs profitent de l’immobilier de bien d’autres manières que financièrement. D’autres achètent une propriété pour un usage personnel. Une méthode est la stratégie d’investissement dans l’immobilier commercial occupé par le propriétaire (OOCRE). En cela, le propriétaire utilise la propriété pour mener des opérations commerciales.

OOCRE vous offre des avantages fiscaux, comme la possibilité d’amortir et de déduire les intérêts annuels sur le prêt. De plus, être propriétaire de la propriété vous permet de constituer un capital que vous pourrez revendre plus tard. Ou, vous pouvez continuer à utiliser la propriété comme source de revenus grâce à la location. Il est également beaucoup plus facile de gérer la propriété sur place et de contrôler la sélection des locataires.

Cependant, il y a quelques pierres d’achoppement. D’autres coûts peuvent vous incomber, tels que les réparations de la propriété et l’entretien de routine. Des conflits d’intérêts peuvent également survenir, rendant difficile le recouvrement des loyers.

Avant d’acheter une propriété commerciale pour un usage personnel, vérifiez les lois de zonage. Certaines limitations peuvent s’appliquer à des biens immobiliers spécifiques, comme des immeubles de bureaux ou d’autres espaces à vocation commerciale.

Acheter une propriété commerciale à des fins d’investissement

L’achat d’un immeuble commercial en tant qu’immeuble de placement a ses avantages. Selon Bank of America, les rendements des propriétés commerciales varient entre 6 et 12 % par an ; c’est plus élevé que la moyenne des propriétés résidentielles unifamiliales (qui est généralement d’environ 1 à 4%). Il existe également des avantages fiscaux, des opportunités de flux de trésorerie et une appréciation de la valeur nette lorsque vous achetez votre propriété commerciale.

Les investisseurs emploient une variété de tactiques en fonction d’éléments tels que les objectifs financiers et le calendrier global. Voici quelques-unes des stratégies d’investissement immobilier les plus courantes qu’ils utilisent :

• Banque foncière : Le processus d’achat et de détention d’un terrain. Les investisseurs le font pour protéger et faire fructifier leur argent, car il est lié à un actif physique et fixe. Ils peuvent vendre le terrain ou le développer à l’avenir.
• Développement: Un investisseur achète un terrain brut pour construire, parfois après avoir attendu que sa valeur augmente. La direction du développement, comme les condominiums par rapport au commercial, dépend des lois de zonage.
• Fixer et retourner : Cette stratégie consiste à acheter une propriété, à la rénover puis à la revendre à profit. Les investisseurs achètent généralement des terrains mal entretenus à prix réduit.
• Commerce de gros: Une stratégie d’investissement immobilier à court terme dans laquelle le grossiste achète un contrat à un vendeur immobilier, généralement en dessous de la valeur marchande. Ensuite, le grossiste vend ou cède le contrat à un acheteur intéressé.
• BRRRR : Cet acronyme signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Il s’agit essentiellement d’une stratégie de revenu passif qui consiste à retourner une propriété pour la louer à des locataires. Une fois que le propriétaire a payé l’hypothèque et accumulé des capitaux propres, il peut refinancer la propriété pour financer de futurs investissements immobiliers.
• Investissement passif : Cette stratégie s’adresse aux investisseurs qui ne souhaitent pas être directement impliqués. Au lieu de cela, ils investissent des capitaux dans une transaction immobilière via le marché boursier, le financement participatif ou un partenariat avec un investisseur plus actif.

2. Sécurisez le financement d’un prêteur

Il est essentiel de trouver rapidement un prêteur pour votre propriété commerciale. Comparez plusieurs prêteurs avant de vous installer sur un, cependant. Pendant que vous souhaitez obtenir un financement, vous devez vous assurer que votre prêteur promet ce dont vous avez besoin. Ils devraient offrir des options en fonction de votre fourchette de pointage de crédit et à un taux d’intérêt abordable. Renseignez-vous également sur les frais et pénalités possibles afin que vous sachiez à l’avance.

Faites attention au ratio prêt-valeur (LTV), ou combien ils sont prêts à prêter, et s’ils demandent également une garantie. Un prêt avec recours permet au prêteur de rechercher des actifs personnels supplémentaires en cas de défaut de paiement, tandis qu’un prêt sans recours ne leur donne que la possibilité de saisir des garanties spécifiques à l’accord.

Alors que vous réfléchissez à l’achat d’une propriété commerciale, vous vous interrogez peut-être sur vos options de prêt. Certains des plus courants sont les prêts permanents, les prêts FHA, les prêts SBA, les prêts relais et les prêts d’argent dur. Il est important de noter que Ubifrance® n’offre pas de financement immobilier commercial.

3. Engagez une équipe de professionnels de confiance

Tout le monde doit commencer quelque part, mais les nouveaux investisseurs ne devraient pas commencer seuls. Il est préférable d’avoir des personnes ayant de l’expérience et des connaissances à vos côtés. De cette façon, le processus se déroule de manière fluide et efficace, ce qui permettra d’économiser de l’argent à long terme. Certains professionnels que vous voudrez peut-être envisager d’embaucher incluent :

• AGENT IMMOBILIER : Un agent immobilier commercial® suit généralement plus de formation qu’un agent immobilier résidentiel et a besoin de diplômes spécifiques, comme les affaires ou la finance. Ils contribuent à de nombreuses responsabilités, telles que la recherche de propriétés potentielles ou la négociation de conditions pour leurs clients.
• Avocat: Un avocat immobilier professionnel vous fait gagner du temps lors de la conclusion d’un accord, protège vos intérêts pendant les négociations, vous aide à comprendre les lois applicables, à obtenir de meilleurs prix et à vous assurer que l’accord est légitime.
• Comptable: Un comptable s’occupe de l’aspect financier des choses, prépare les budgets, crée des rapports mensuels et génère les relevés nécessaires à des fins fiscales.
• Courtier hypothécaire: Un courtier hypothécaire vous met en relation avec le prêteur le mieux adapté à vos besoins. Ils peuvent soumettre plusieurs demandes de prêt, augmenter vos chances d’approbation et rechercher des prix acceptables.
• Prestataire: Ces ouvriers ou entreprises de construction professionnels supervisent le site, les matériaux et plus encore au cours du projet. Ils peuvent également être accompagnés d’une équipe d’architectes d’intérieur spécialisés.
• Gestionnaire de l’immeuble: Cette personne supervise la propriété et s’assure qu’elle a des locataires qui contribuent à la valeur de l’immeuble. Les gestionnaires immobiliers facilitent ou traitent également les réparations pour les problèmes sur place dans le bâtiment. D’autres responsabilités comprennent la collecte des loyers, l’embauche d’entrepreneurs et la rencontre avec des clients potentiels.

4. Trouvez l’opportunité parfaite

De nombreux facteurs jouent dans la valeur d’une propriété commerciale pour un investisseur. Mais il faut aussi qu’il soit désirable pour vos locataires potentiels qui le loueront.

Certaines choses auxquelles vous voudrez peut-être penser lors de la recherche :

• Tendances économiques et sectorielles
• Potentiel de réseautage grâce aux locataires, aux propriétaires d’entreprise et aux courtiers commerciaux
• Location abordable
• Lois de zonage et utilisation des terres
• La conception de la propriété
• Potentiel de croissance
• Données du marché telles que les taux de location, les taux d’inoccupation et les coûts de construction

5. Exécutez les chiffres

La diligence raisonnable joue un rôle crucial dans l’investissement immobilier. Essentiellement, cela implique de prendre des mesures pour s’assurer que vous respectez toutes les exigences légales lors de l’achat ou de la vente de la propriété. Cela implique la vérification des faits et l’évaluation de la propriété.

Avant l’achat proprement dit, cela implique généralement :

• Évaluer l’emplacement, le marché immobilier et comparer plusieurs propriétés.
• Évaluation de l’état de la propriété.

Il existe quelques formules et outils que vous pouvez utiliser pour estimer la valeur d’une propriété. Certains sont:

• Approche coût : Combien faudrait-il pour reconstruire à partir de zéro.
• Approche du marché: Combien vaut la propriété en fonction d’autres propriétés similaires récemment vendues.
• Approche par capitalisation des revenus : Le revenu estimé de la propriété.
• Multiplicateur de loyer brut (GRM) : La valeur potentielle basée sur le prix de la propriété, divisée par son revenu brut.
• Valeur par porte : La valeur d’un immeuble, principalement des appartements, selon le nombre d’unités.

6. Faites une offre attrayante

Après avoir calculé les coûts et bénéfices potentiels, vous pouvez faire une offre. Vous pouvez négocier des conditions générales à l’aide d’une lettre d’intention (LOI) et des conditions plus spécifiques avec un contrat d’achat et de vente. Un avocat peut vous aider à revoir vos conditions avant la finalisation. Vous pouvez également envisager de demander de l’aide à un comptable. Ils examineront également vos conditions et vous expliqueront les conséquences fiscales.

Un va-et-vient peut s’ensuivre. Une rencontre en personne peut vous aider à résoudre tout problème, mais faites toujours un suivi avec une confirmation écrite de tout changement ou accord. Encore une fois, avoir des professionnels impliqués dès le départ minimise les risques de problèmes.

L’achat d’une propriété commerciale n’est pas simple. Il s’agit de trouver la bonne propriété pour vos objectifs, d’obtenir un financement, d’embaucher des professionnels qui peuvent vous guider et de conclure une offre avantageuse pour vous et le vendeur. Cependant, après tout cela, vous avez une opportunité d’investissement intéressante. Les rendements sont plus élevés sur les investissements immobiliers commerciaux que sur l’immobilier moyen, et votre argent est lié à quelque chose de physique, le sécurisant.

Si vous n’êtes pas tout à fait prêt pour une propriété commerciale mais que vous préférez une propriété résidentielle, envisagez de parler à un expert en prêt immobilier pour en savoir plus.