Acheter une résidence secondaire avec un prêt VA

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Les prêts VA, offerts par le ministère des Anciens Combattants, présentent plusieurs avantages pour les clients éligibles à l’achat d’une maison, notamment la possibilité d’acheter sans acompte et des exigences plus flexibles en matière de pointage de crédit et d’endettement.

La vie dans l’armée implique parfois de nombreux déplacements. Pour cette raison, la possibilité d’utiliser votre prêt VA pour acheter plusieurs maisons au cours d’une vie est idéale. Cependant, que se passe-t-il si vous souhaitez acheter une nouvelle résidence avec un prêt VA tout en gardant votre ancienne ? Il est possible d’utiliser un prêt VA pour une résidence secondaire ou même comme immeuble de placement, mais il y a certaines choses que vous devez savoir.


Un prêt VA peut-il être utilisé pour une résidence secondaire ?


Dans le prêt comme dans la vie, la définition principale de la résidence secondaire est une maison de vacances qui sert d’évasion loin de l’agitation quotidienne. Étant donné que les prêts VA sont destinés à aider les gens à acheter ou à refinancer une résidence principale, vous devrez suivre les exigences d’occupation des prêts VA. Cela signifie que vous ne pouvez pas légalement acheter une maison avec un prêt VA que vous n’avez pas l’intention d’occuper pendant la majeure partie de l’année.

L’achat d’une résidence principale signifie que vous devez emménager dans les 60 jours, avec quelques exceptions possibles que nous aborderons plus tard.

Le scénario le plus simple à discuter est ce qui se passe si vous avez déjà remboursé votre prêt VA initial et que vous souhaitez conserver la propriété qui était initialement garantie par le support VA. Si cela vous convient, sachez que vous pouvez obtenir une restauration unique de votre droit complet à la VA afin d’obtenir un autre prêt VA.

Si votre maison n’est pas remboursée et que vous avez l’intention de la conserver en permanence ou même pendant que vous cherchez à vendre, votre propriété d’origine adossée à un prêt VA peut être transformée en résidence secondaire. Cependant, vous devez être admissible aux deux paiements.

Si vous envisagez de conserver la propriété de manière permanente, vous devez savoir que votre capacité à obtenir un autre prêt VA peut être affectée par le fait qu’il vous reste des dollars de droit restants. Nous verrons comment cela fonctionne d’un point de vue technique plus tard.

jeSi vous vendez la propriété, vous devez savoir qu’un prêt VA est une hypothèque assumable. Cela signifie que la personne qui vous achète la maison peut assumer les conditions de votre prêt et encaisser les paiements sans le rembourser.

Si vous vendez à quelqu’un qui n’est pas éligible à la VA en vertu d’une hypothèse, votre droit à la VA est perdu car il est toujours lié à l’ancienne maison. D’autre part, si vous vendez à une autre personne avec une approbation VA avec une prise en charge, son droit est substitué au vôtre. Vous pouvez alors acheter une nouvelle maison avec un droit VA complet.

Nous avons un peu parlé des droits, nous y reviendrons un peu plus tard, mais un droit VA est le montant que le VA paiera au prêteur dans le cas où vous manquez à votre prêt et que le prêteur hypothécaire a pour rendre les investisseurs entiers.

Vous entendrez aussi parfois parler des concepts de droits de base et de bonus. Chaque ancien combattant a droit à un droit de base de 36 000 $. Cela apparaît sur votre certificat d’admissibilité comme un droit entier. Cependant, ce chiffre de 36 000 $ est basé sur le prix moyen d’une maison de 144 000 $, ce qui est rarement le cas. C’est là qu’intervient le droit au bonus.

En plus du droit de base, la VA couvrira 25 % du prix d’achat supérieur à 144 000 $. C’est votre droit à la prime. Il convient de noter que les choses fonctionnent un peu différemment s’il ne vous reste qu’une partie des droits. Cette situation se produit lorsque vous obtenez un nouveau prêt VA sans rembourser l’ancien. Nous en aurons plus sur le droit aux bonus ci-dessous.

Propriété d’investissement

Étant donné que les prêts VA sont destinés à l’achat de résidences principales, vous ne pouvez pas acheter une propriété dans le but exprès d’en faire une propriété locative. Cependant, vous pouvez convertir cette propriété en immeuble de placement si vous déménagez à un moment donné. Si la propriété est en cours de conversion, c’est une bonne idée de parler à votre prêteur.

Ils peuvent vous demander des contrats de location et faire une évaluation pour s’assurer que les loyers proposés sont pris en charge si vous prévoyez d’effectuer des paiements futurs avec des revenus locatifs. Une fois converti, vous pouvez utiliser ce revenu pour vous aider à acheter votre nouvelle maison, après soustraction de 25 % comme facteur d’inoccupation au cas où vous auriez à trouver de nouveaux locataires.

Le moyen le plus courant de générer des revenus locatifs n’est pas du tout d’en faire un bien locatif, mais plutôt d’acheter une propriété principale à logements multiples. Vous vivez dans une unité et louez les autres. Il s’agit plus d’une transaction VA standard.

Les prêteurs auront des politiques différentes, mais chez Ubifrance®, pour être éligible aux revenus locatifs proposés, vous devez disposer de 6 mois de réserves, ce qui signifie que vous pouvez effectuer le paiement pendant 6 mois en cas de perte de revenus. Des contrats de location doivent également être en place.



Maison de vacances

Un prêt VA ne peut être utilisé que pour acheter une résidence principale. Cependant, il existe quelques scénarios dans lesquels une maison de vacances peut être achetée tout en respectant les règles.

Comme indiqué précédemment, vous pouvez déménager dans une nouvelle station-service avec une nouvelle résidence principale, mais choisir de conserver votre autre maison comme destination de vacances. Semblable aux immeubles de placement, vous pouvez convertir une résidence principale et dessiner une résidence secondaire tant que vous pouvez vous permettre de faire les deux versements hypothécaires.

Deuxièmement, vous pourriez acheter une résidence secondaire avec l’intention d’y déménager après votre retraite. Normalement, vous devez occuper une résidence principale dans les 60 jours suivant l’achat d’une propriété. Cependant, si vous êtes en service actif et que vous prendrez votre retraite dans un an, vous pouvez donner une date à laquelle vous prévoyez emménager dans la propriété. Votre conjoint peut également se présenter comme occupant si vous êtes en service actif.


Comprendre les droits aux bonus


Les prêts immobiliers VA sont différents en ce sens que dans la plupart des cas, vous n’aurez pas à verser un acompte. Cependant, c’est aussi un programme de prêt gouvernemental dont la facture est payée par le contribuable américain. Si un client fait défaut, un minimum de 25 % du montant du prêt est garanti par le gouvernement fédéral, en supposant que le client avait pleinement droit.

L’une des atténuations de coûts est la commission de financement exigée de la plupart des clients, qui est soit payée à la clôture, soit sur la durée du prêt. L’autre mécanisme est la limite d’admissibilité. La VA n’a pas de limites de prêt traditionnelles pour les personnes qui utilisent leur prêt VA sur une maison, donc avec la première maison, la garantie n’est que de 25 % du montant du prêt.

Si un ancien combattant souhaite utiliser un prêt VA pour acheter une deuxième propriété principale sans acompte, il vous reste généralement suffisamment de droits pour couvrir 25% du montant total du prêt, car c’est ce que le VA garantirait sur le premier prêt.

Cependant, étant donné que l’AV ne vous accordera que les droits restants, le prêteur peut vous demander d’avoir un acompte qui couvre la différence entre le montant des droits qu’il vous reste et 25 % du montant du prêt.

Le calcul du montant maximum garanti par la VA peut être compliqué car il est basé non seulement sur le montant qui a été utilisé précédemment, mais également sur les limites de prêt locales conformes. Cependant, c’est également important car cela affecte tout éventuel acompte que vous pourriez avoir. Lorsqu’il reste un droit partiel à un client, l’AV garantit le moins élevé de 25 % du montant du prêt ou de 25 % des limites de prêt du comté moins le droit utilisé par le client.

À titre d’exemple, disons que Jeanne veut acheter une maison de 300 000 $ dans une zone avec des limites de prêt conformes de 726 200 $. Elle a utilisé 100 000 $ de droits VA dans le passé qui n’ont pas été restaurés. Voici à quoi ressemble le calcul.

Pour la première équation, examinons 25 % de la limite de prêt local moins le droit restant :

726 200 × 0,25 – 100 000 = 81 550

Examinons maintenant l’autre option, qui correspond strictement à 25 % du montant du prêt.

300 000 × 0,25 = 75 000

Le VA prend le nombre le plus bas de ces deux équations, ils garantissent donc 75 000 $. Étant donné que la plupart des prêteurs, y compris Ubifrance, exigent une combinaison d’acompte et de garantie d’au moins 25 % du montant du prêt, Joan devra apporter au moins 13 200 $ à la table de clôture de l’acompte (75 000 – 61 800).

En raison de cette règle, il est extrêmement important que vous vous assuriez que votre droit soit rétabli si vous vendez votre ancienne propriété. Cependant, vous devez savoir que le processus n’est pas automatique. Vous devez faire une demande de restauration après la vente de votre propriété.

Le moyen le plus simple de savoir avec certitude si vous avez pleinement droit est de savoir si le droit de base indiqué sur votre certificat d’admissibilité indique que vous disposez de 36 000 $. Si vous avez moins que cela, les équations ci-dessus entrent en jeu et vous devrez peut-être prévoir un acompte.

Limites de prêt

Comme mentionné ci-dessus, les limites de prêt n’entrent pas en jeu avec les prêts VA, sauf si vous essayez d’acheter une deuxième propriété avec un prêt VA. Dans le cas des comtés où les coûts sont les plus élevés, les limites de prêt sont fixées au niveau du comté. Ils peuvent aller jusqu’à 1 089 300 $ pour une propriété à 1 logement.

Voyons à quoi pourrait ressembler une telle chose pour Joan si elle veut acheter une maison de 600 000 $ dans une zone avec des limites de prêt de 1 089 300 $ et 100 000 $ de droits déjà utilisés.

N’oubliez pas que la première équation est de 25 % de la limite de prêt du comté moins tout droit utilisé existant :

1 089 300 × 0,25 – 100 000 = 172 325

La deuxième équation est le montant du prêt multiplié par 25 % :

600 000 × 0,25 = 150 000

Étant donné que la VA couvre le montant le plus bas des deux équations, elle devrait fournir un acompte de 8 000 $ en vertu des politiques de la plupart des prêteurs.

Les limites de prêt n’ont aucun impact sur un prêt VA pour quelqu’un qui essaie simplement d’acheter une maison du point de vue de la politique VA. Cependant, les prêteurs peuvent définir leurs propres politiques et la plupart ont des exigences particulières si les montants des prêts sont suffisamment élevés. Ubifrance accordera des prêts jumbo VA jusqu’à 1,5 million de dollars sans acompte si vous avez un FICO médian® Score d’au moins 640. Vous pouvez obtenir un prêt jumbo VA pouvant atteindre 2 millions de dollars avec un crédit de 680 et un acompte de 10% ou un montant de capital.

Rétablissement de votre droit

L’une des choses vraiment intéressantes à propos des prêts VA est que si vous avez entièrement remboursé votre prêt VA précédent, vous pouvez obtenir une restauration unique de votre droit VA afin d’acheter une autre résidence principale avec un prêt immobilier VA.

Pour ce faire, il vous suffit de remplir un formulaire 26-1880 auprès de la VA, qui est une demande de certificat d’admissibilité VA. Votre prêteur devrait également être en mesure de vous aider à cet égard.

Le seul véritable inconvénient ici est que vous ne pouvez le faire qu’une seule fois, vous ne pouvez donc pas continuellement rembourser les prêts VA et les utiliser comme un moyen de les convertir en immeubles de placement lorsque vous souhaitez déménager.


The Bottom Line: Oui, vous pouvez acheter deux maisons avec un prêt VA


Les prêts VA sont destinés à aider les clients éligibles à obtenir des propriétés principales qui leur servent de résidence principale. En tant que tel, l’achat d’une maison avec un prêt VA dans le but d’en faire une résidence secondaire ou un immeuble de placement est autorisé, mais vous pouvez convertir la propriété après y avoir vécu. Vous pouvez également générer des revenus locatifs en vivant dans un logement et en louant les autres.

Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire avec le droit VA restant. Il est très important de vous assurer que vous comprenez comment votre droit restant et les limites de prêt locales conformes interagissent. En cas de doute, vous pouvez toujours nous parler.

Si vous êtes prêt à commencer, vous pouvez postuler en ligne ou nous appeler au (833) 326-6018. Vous pouvez également consulter plus d’informations sur les taux hypothécaires VA.


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