Comment fonctionnent les partenariats immobiliers : les avantages et les inconvénients

Si vous avez pensé à acheter un immeuble de placement, un partenariat immobilier peut être un excellent point de départ. Il s’agit de coentreprises limitées qui investissent principalement dans l’immobilier. Ils rassemblent des investisseurs pour gérer et soutenir financièrement leur entreprise commune. Il y a de nombreux avantages à investir dans un partenariat immobilier, mais la décision n’est pas pour tout le monde. Voyons si cela vous convient en entrant dans les détails et en évaluant leurs avantages et leurs inconvénients.

Un partenariat immobilier est une stratégie d’investissement qui intègre les forces de deux investisseurs ou plus dans un seul immeuble de placement. En règle générale, les partenariats sont classés comme actifs, où toutes les parties sont également responsables de la gestion quotidienne, ou passifs, comme moyen de lever des capitaux auprès d’investisseurs qui ne sont pas aussi impliqués.

Les partenariats immobiliers sont l’un des types les plus courants d’entités intermédiaires. Contrairement aux sociétés, les entités intermédiaires ne sont pas tenues de payer l’impôt sur les sociétés ou tout autre impôt lié à l’entité. Au lieu de cela, leurs propriétaires paient des impôts sur le revenu des particuliers en fonction de leurs parts de bénéfices.

Avec semelle propriétaire d’un bien immobilier, l’investisseur ne produit pas de déclaration de revenus distincte, mais est tenu de déclarer son revenu net dans sa déclaration de revenus individuelle (formulaire 1040).

Les partenariats diffèrent des propriétaires uniques, car ils sont tenus de produire une déclaration de revenus au niveau de l’entité (formulaire 1065) et de déclarer le revenu de chaque partenaire individuel avec un K-1. Tous les partenaires dans l’investissement reçoivent ensuite des distributions de revenus annuellement.

Les partenariats immobiliers sont privilégiés par rapport aux autres types d’entités intermédiaires car ils peuvent offrir un retour sur investissement élevé. Cependant, par conséquent, les partenariats immobiliers peuvent également être soumis à des risques élevés.

Si vous avez exprimé un droit de propriété sur une propriété, comparons les sociétés en commandite immobilière aux sociétés en nom collectif.

Lorsque l’on compare les sociétés en commandite immobilière (RELP) aux sociétés en nom collectif, il est important de souligner les principales différences juridiques, de propriété financière et de gestion entre les deux.

Sociétés en commandite immobilière

Une société en commandite comprend à la fois un commandité et un ou des commanditaires. Le commandité est responsable des opérations quotidiennes de l’entreprise, tandis que le ou les commanditaires servent principalement d’investisseurs dans l’entreprise. Les commanditaires sont parfois appelés partenaires silencieux, ce qui signifie qu’ils investissent des capitaux en échange d’une partie des bénéfices de la société. La responsabilité financière d’une société en commandite repose principalement sur le commandité. Les responsabilités des commanditaires dépendent de leur investissement et de leur implication dans la société. Ces investisseurs sont connus sous le nom de commanditaires parce qu’ils ont des obligations réglementées dans les dettes et les passifs de l’entreprise, jusqu’à concurrence du montant qu’ils ont investi.

De nombreux professionnels de l’immobilier préfèrent la structure RELP car elle permet aux experts de prendre le contrôle de l’entreprise en tant que commandité, tandis que les autres membres peuvent simplement investir leur capital dans l’entreprise en tant que commanditaires.

Sociétés en nom collectif

Dans une société en nom collectif, un ou plusieurs associés sont considérés comme les propriétaires. Les commandités sont responsables de la gestion quotidienne et de toutes les décisions clés pour l’entreprise. Par conséquent, chaque partenaire a des droits et des responsabilités égaux à l’égard de l’entreprise. Contrairement à un RELP, les sociétés en nom collectif n’offrent pas de protections de responsabilité pour leurs partenaires. Dans ce cas, tous les partenaires sont également responsables de l’entreprise. Par exemple, si un associé est poursuivi dans une société en nom collectif, tous les associés sont tenus responsables. Ou si un partenaire conclut un accord et fait faillite, les autres partenaires devront couvrir les dommages, ou bien les biens personnels de chaque partenaire peuvent être saisis en paiement.

Il y a des avantages et des inconvénients aux partenariats d’investissement immobilier. Mais peut-être que l’une des clés d’un partenariat d’investissement immobilier réussi est de trouver le bon partenaire avec qui travailler. Il est important pour les investisseurs de choisir un partenaire qui équilibre ses propres forces et faiblesses. En tenant compte de cela, passons en revue les avantages et les inconvénients :

Les avantages

Voici les principaux avantages des partenariats immobiliers.

Investissement plus important

Comme mentionné précédemment, les partenariats immobiliers offrent un retour sur investissement plus élevé que les autres types d’investissements immobiliers. Cela signifie que les partenaires peuvent avoir la possibilité d’obtenir un retour sur investissement plus élevé pour le capital qu’ils investissent dans l’entreprise.

Travailler avec des partenaires

Travailler avec d’autres professionnels présente de nombreux avantages. Par exemple, chaque partenaire apporte quelque chose de différent à la table, il peut donc être utile de créer une équipe bien équilibrée qui s’équilibre en termes de capital, d’expertise et d’expérience. Avoir un groupe diversifié de partenaires peut également représenter de multiples perspectives et antécédents lors de la prise de décisions commerciales clés. En outre, la répartition de la charge de travail peut également être utile pour les partenaires qui souhaitent être impliqués dans les opérations quotidiennes ou qui choisissent de se concentrer davantage sur le développement d’une stratégie à long terme.

Flexibilité de paiement

Un autre avantage d’un partenariat d’investissement immobilier est la flexibilité des paiements. Cela signifie que les partenaires peuvent choisir le montant du capital qu’ils souhaitent investir dans l’entreprise. Les partenaires peuvent également choisir comment ils souhaitent recevoir leurs fonds. Par exemple, un partenaire peut souhaiter bénéficier de la majorité des avantages fiscaux, tandis qu’un autre partenaire peut choisir de recevoir le flux de trésorerie disponible. Étant une entité intermédiaire, il y a également plus de responsabilité et les revenus et les pertes sont transmis à chaque investisseur et réclamés sur leurs propres déclarations de revenus personnelles.

Les inconvénients

Maintenant, voici les principaux inconvénients des partenariats immobiliers.

Potentiel de conflit

Parfois, des tensions peuvent être créées s’il y a trop de partenaires dans un investissement, chacun avec des personnalités et des styles de gestion différents. Cela peut également entraîner un niveau disproportionné d’implication.

Niveau d’implication disproportionné

L’une des principales raisons pour lesquelles certains partenariats ne sont pas efficaces est que les membres ne définissent pas clairement les devoirs et les responsabilités de chaque partenaire dans leur accord de partenariat. Cela peut amener certains partenaires à avoir l’impression de contribuer davantage à l’entreprise sans recevoir une part équitable du capital en retour. Cela peut également créer de la confusion et rendre difficile la répartition équitable des bénéfices de l’investissement entre tous les investisseurs. Cela peut frustrer certains des partenaires les plus impliqués et leur donner l’impression que leur potentiel de profit est limité. Enfin, un autre inconvénient d’un investissement en partenariat immobilier est si un projet n’aboutit pas ou si un partenaire veut sortir plus tôt, et qu’un autre partenaire doit apporter des fonds supplémentaires.

Maintenant que nous vous avons donné une explication détaillée des partenariats immobiliers et examiné leurs avantages et inconvénients, il est temps de passer en revue étape par étape comment former un partenariat immobilier. Jetons un coup d’œil aux détails et apprenons plus de conseils d’experts.

1. Faites l’inventaire de votre pouvoir d’achat combiné

Lors de la formation d’un partenariat immobilier, il est important d’examiner honnêtement ce que vous et vos partenaires pourriez apporter à l’investissement. Commencez par une séance de remue-méninges identifiant vos forces et vos faiblesses ainsi que celles de vos partenaires. Utilisez ce remue-méninges initial pour identifier chacun de vos rôles et responsabilités pour l’investissement. À ce stade, il est également important de parler de ce dont l’investissement a besoin et de la manière dont chaque partenaire peut s’entraider. Assurez-vous que toutes les lacunes sont comblées et, lorsque vous avez terminé, discutez de la façon dont vous et vos partenaires évalueriez vos compétences individuelles et déterminez le niveau de contribution souhaité et les objectifs de profit personnels de chaque partenaire.

2. Développer un accord de partenariat immobilier

Ensuite, commencez à rédiger un accord. Un accord de partenariat immobilier est un document qui identifie les objectifs communs et la mission d’un partenariat immobilier. Il est utilisé pour tenir les investisseurs responsables de leur contribution à l’investissement, et il décrit clairement les rôles et les responsabilités, tout en détaillant les protections juridiques au cas où quelque chose ne se passerait pas comme prévu. Lors de la rédaction de l’accord, réfléchissez à la manière dont vous et vos partenaires souhaitez partager les bénéfices, le travail et les investissements.

3. Former une personne morale

Lorsque vous êtes prêt à créer votre entreprise, il est important de demander conseil à des professionnels. Commencez par contacter un avocat pour gérer les questions juridiques et la documentation liée à votre partenariat immobilier. Ensuite, consultez un comptable pour vous aider à conseiller votre partenariat sur les questions financières et fiscales.

4. Examiner, réviser et réitérer les attentes

Une fois que vous avez établi les bases, revenez en arrière et relisez votre contrat de partenariat immobilier. Assurez-vous que chaque partenaire connaît ses rôles et ses responsabilités et ce qu’on attend d’eux. Pour garantir le succès, il est essentiel que chacun définisse dès le départ des attentes claires concernant les rôles.

Prendre le temps pour cette étape au début aidera à prévenir les problèmes plus tard. Mais n’attendez pas la perfection de votre groupe. Vous pourriez être confronté à des obstacles communs, mais la clé pour assurer le succès et éviter ces obstacles réside dans une communication ouverte avec vos partenaires. Si tout le monde sait ce qu’on attend d’eux et comment ils peuvent contribuer au mieux au groupe, il y aura beaucoup moins de problèmes à l’avenir.

Comme mentionné précédemment, il existe de nombreux risques liés à la conclusion d’un partenariat inadéquat. Parfois, les membres d’un partenariat ont du mal à travailler ensemble, et d’autres fois, un partenariat peut échouer financièrement.

Quelle que soit la raison, il existe des moyens de sortir d’un partenariat immobilier.

1. Obtenez une évaluation de propriété

Commencez par obtenir une évaluation à jour de la propriété telle quelle. Cela vous permettra de savoir ce que vaut la propriété, afin que vous puissiez avancer en conséquence. Consultez un professionnel pour vous aider dans l’évaluation.

2. Déterminer le meilleur plan d’action

Ensuite, vous avez deux options à considérer.

Rachetez votre partenaire

Si vous voulez toujours la propriété, vous pourriez éventuellement racheter votre partenaire. Cela dépend de votre patrimoine et de votre capacité à obtenir un prêt. Si ce n’est pas une solution réalisable pour vous, vous devrez vendre la propriété et partager le produit.

Vendre et dissoudre

Avec une LLC, il est plus courant que les partenaires vendent le bâtiment, partagent son produit puis dissolvent la LLC. Il est important de travailler avec un avocat pour vous aider à traverser cette étape complexe du processus de dissolution. Un avocat pourra vous aider à sortir du partenariat, tout en s’assurant que tout ce qui est stipulé dans l’accord est respecté. Dans certains cas, un partenaire peut poursuivre un autre pour rupture de contrat ou intenter une action en dissolution de partenariat. Dans ce cas, il est indispensable d’avoir un avocat à vos côtés.

Pour l’instant, ne vous inquiétez pas de ces pires scénarios. Prenez le temps de vous concentrer sur la croissance et le renforcement de votre partenariat immobilier, et si les choses tournent mal, un avocat vous aidera.

En fin de compte, la clé d’un partenariat immobilier solide est une communication efficace et un travail d’équipe. Ne soyez pas tellement enthousiasmé par votre nouveau partenariat que vous sautez au-delà du processus de planification et oubliez de revoir vos attentes pour le groupe. Il est important de déterminer les forces et les faiblesses de chaque partenaire avant de décider des rôles et des responsabilités et de déterminer les objectifs du partenariat.

Lorsque vous entrez dans le partenariat, gardez l’esprit ouvert et soyez optimiste sur le fait que les choses fonctionneront pour vous et vos collègues partenaires.

Si vous hésitez encore, ce n’est pas grave. Envisagez le financement participatif immobilier si votre instinct vous dit qu’une société en commandite immobilière ne vous convient pas.