Devenir un propriétaire de la section 8 : un guide

Des millions d’Américains ont besoin d’aide pour trouver des logements abordables. Beaucoup de ces personnes se tournent vers le programme de logement de la section 8 pour entrer en contact avec des propriétaires qui peuvent fournir un logement décent.

Ces propriétaires offrent une option de logement aux personnes à faible revenu. Et l’achat d’un immeuble de placement à cette fin comporte des avantages, notamment un revenu constant. Cependant, il existe également des considérations telles que des directives plus strictes. Explorons ce que cela signifie d’être un propriétaire de l’article 8 et le processus pour le devenir.

La loi sur le logement de 1937, parfois appelée section 8, a autorisé le programme de logement de la section 8. Le programme est conçu pour soutenir les personnes à faible revenu, les personnes handicapées et les Américains vieillissants qui ont besoin d’accéder à un logement décent.

Selon le Centre national pour la santé dans les logements publics (NCHPH) et le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), plus de 4 millions de personnes ont reçu une aide financée par des bons pour payer un logement public en 2022.

Ce programme les met en relation avec des logements à louer par le biais du programme Section 8 Housing Choice Voucher (HCV) du HUD. Il s’agit d’un programme administré par des agences locales de logement public (PHA) qui reçoivent des fonds du HUD pour payer directement les propriétaires privés.

Les locataires de la section 8 doivent satisfaire aux exigences et terminer le processus d’approbation. De plus, les PHA décident qui est éligible, mais les propriétaires ont le dernier mot sur la personne à qui ils louent. Dans cet esprit, voici le processus pour un locataire de la section 8.

Critères d’admissibilité

Le facteur le plus crucial dans l’admissibilité à la section 8 est le revenu. Le programme n’est disponible que pour les salariés à très faible ou à faible revenu. Les personnes qui gagnent au plus 30 % du revenu médian de la région sont considérées comme à très faible revenu. Ensuite, toute personne ne gagnant pas plus de 50% du revenu médian de la région est considérée comme à faible revenu.

Processus de demande de locataire

Les agences locales de logement public (PHA) sont chargées d’administrer les bons aux familles et aux particuliers. Pour cette raison, ils sont également chargés de sélectionner les locataires potentiels. Comme mentionné, le facteur d’admissibilité le plus important est le niveau de revenu. Cependant, les PHA examinent également la taille de la famille, l’âge du demandeur, son statut d’invalidité, ses précédents déplacements de domicile et sa citoyenneté ou son statut d’immigrant admissible.

La liste d’attente

Malheureusement, de nombreuses personnes ont besoin de l’aide du programme de bons de choix de logement de la section 8 – plus nombreux que les bons. Ainsi, une fois que la PHA a approuvé une personne ou une famille, cette personne ou cette famille est inscrite sur une liste d’attente.

En raison de la demande écrasante, un locataire éligible peut attendre des années avant qu’un bon ne soit disponible. Il se peut qu’il n’y ait tout simplement pas assez de financement pour répondre au niveau de la demande dans une région. En conséquence, les candidats peuvent tenter leur chance dans des loteries de bons. Celles-ci offrent parfois la possibilité de prendre de l’avance dans des endroits, comme les grandes villes, où la demande de logements abordables est la plus élevée.

Attribution de bons

Légalement, les PHA doivent distribuer 75 % de leurs bons aux candidats qui appartiennent à la catégorie des personnes à très faible revenu. Cela donne un avantage aux personnes qui gagnent 30 % du revenu médian de leur région. Mais par conséquent, cela désavantage gravement les ménages à faible revenu.

Paiements directs au propriétaire

Généralement, les bons de la section 8 paient environ 70 % du loyer et des services publics du locataire. Ces frais sont directement liés au compte bancaire du propriétaire. Le locataire couvre alors les 30% restants des dépenses en utilisant ses propres revenus.

Il y a une limite de loyer plus élevée, cependant. Une famille peut choisir de payer un supplément pour un appartement de son choix. Cependant, ils ne peuvent le faire que jusqu’à 40 % de leur revenu brut ajusté mensuel.

Les PHA fournissent aux demandeurs des bons qu’ils peuvent utiliser pour louer auprès des propriétaires. Les candidats peuvent rechercher un logement éligible une fois qu’ils ont reçu leur bon, mais plusieurs mois peuvent s’écouler avant qu’ils ne le reçoivent.

Voici un bref aperçu du processus.

1. Le détenteur du bon trouve une propriété

Une fois validés et munis de leur bon d’échange, les participants doivent trouver leur location. Les ASP encouragent les familles participantes à envisager plusieurs options et les conseillent sur les choix potentiels.

Les candidats peuvent trouver des appartements en location sur leur site PHA local ou sur les listes des propriétaires de leur région. Une fois qu’ils auront trouvé un propriétaire auprès duquel ils souhaitent louer, ils leur montreront le bon. Ensuite, ils saisissent le montant du loyer à facturer.

2. Le propriétaire remplit un formulaire de demande d’approbation de location

Les propriétaires doivent remplir un formulaire de demande d’approbation de location (RTA / RFTA) détaillant les informations sur l’unité, qu’il s’agisse du loyer, de l’adresse, des coûts des services publics ou de tout ce qui précède. Vous pouvez généralement trouver le formulaire sur votre site Web local de PHA.

3. Le propriétaire filtre le candidat locataire comme d’habitude

Bien que la location aux locataires de la section 8 nécessite une ou deux étapes supplémentaires, ils sont toujours locataires. Cela signifie que les propriétaires ont les mêmes responsabilités. Ainsi, pendant que la PHA sélectionne les participants, les propriétaires doivent également suivre leur processus de sélection habituel.

4. Local PHA Reviews Location

Après avoir rempli le RFTA et obtenu l’approbation de louer du propriétaire, le détenteur du bon retourne à son PHA. L’agence examine le formulaire pour s’assurer que tout semble raisonnable.

5. L’inspection est prévue

Les PHA locaux doivent inspecter les logements locatifs avant de laisser un détenteur de bon y vivre. Ils s’assureront que l’unité répond aux normes de qualité du logement de HUD avant que quiconque ne signe le bail. L’agence peut également avoir certaines exigences pour l’inspection. Par exemple, ils peuvent demander la présence du propriétaire lors de la visite et que les services publics soient allumés.

6. Le loyer est convenu par la PHA locale

En plus d’approuver l’unité, l’agence doit approuver le loyer. Ils doivent s’assurer que le locataire peut payer le montant proposé. N’oubliez pas que le détenteur du coupon doit payer environ 30 % de ses propres revenus pour le loyer et les services publics. La subvention couvre le reste.

7. Le bail est signé

Une fois que tout a été approuvé, toutes les parties concernées, y compris l’ASP locale, signent le bail. Le propriétaire doit également signer un contrat d’aide au logement, qui garantit qu’il reçoit directement la subvention de la section 8. En contrepartie, le bailleur s’engage à maintenir l’hygiène et l’entretien de la propriété à un prix de location raisonnable.

Les propriétaires de l’article 8 ont les mêmes responsabilités que les propriétaires privés. Ils sont tenus de respecter les conditions sanitaires et de sécurité nécessaires à un logement décent. Au-delà de cela, ils ont des documents supplémentaires à remplir – souvent via le site Web de l’ASP local.

Comme toute décision, la décision de devenir ou non un propriétaire de l’article 8 comporte à la fois des risques et des avantages potentiels. De nombreux propriétaires de la section 8 bénéficient de bons bénéfices et de paiements garantis, ce qui rend cette entreprise intéressante pour eux. Cependant, travailler avec des ASP locaux crée parfois un défi supplémentaire.

Avantages

Voici quelques avantages dont vous pourriez bénéficier en devenant un propriétaire de la section 8 :

• Paiements garantis : Le loyer est généralement garanti puisque la PHA paie directement le montant du bon approuvé. Cela garantit un revenu constant.
• Hausse annuelle des loyers : Les propriétaires peuvent demander l’approbation d’une augmentation de loyer une fois par an.
• Taux de vacance bas : La demande de logements de la section 8 est généralement supérieure à l’offre, de sorte que les unités se remplissent rapidement. Les résidents ont également tendance à rester plus longtemps en tant que locataires.
• Bonnes marges bénéficiaires : Bien que cela puisse ne pas s’appliquer à tous les marchés immobiliers, le loyer via un bon de la section 8 dépasse généralement les quartiers moyens de classe C ou D. Combiné avec des paiements réguliers, cela en fait une source d’argent fiable.
• Locataires partiellement présélectionnés : La PHA sélectionne déjà les candidats, en s’assurant qu’ils répondent à un certain niveau de normes.

Les inconvénients

Voici quelques inconvénients à prendre en compte avant de devenir propriétaire de la section 8 :

• Bureaucratie locale de l’ASP : Les propriétaires doivent se conformer à leur PHA local, ce qui nécessite un travail et une communication supplémentaires.
• Retards de premier paiement de loyer : Dans les logements de la section 8, les propriétaires ne reçoivent le premier mois de loyer qu’après l’emménagement du locataire.
• Contrôles annuels : Le PHA local effectue des inspections annuelles de la propriété. À défaut, des réparations pourraient être nécessaires ou le propriétaire risque de perdre la subvention.
• Problèmes de revenus des locataires : Les locataires peuvent avoir du mal à financer les nécessités de base, y compris leur part de loyer.

Suppression de ce commentaire, car il est apparu comme très classiste et suggère que les personnes pauvres/à faible revenu sont plus susceptibles d’avoir des conflits de personnalité avec les propriétaires.

Devenir propriétaire et apprendre à gérer des propriétés locatives est une étape importante pour tout investisseur, mais le logement de la section 8 implique quelques étapes supplémentaires. Commencez à élaborer un plan pour devenir propriétaire en examinant vos finances, en explorant le lieu de location souhaité et en déterminant les types de locataires que vous souhaitez servir.

Une fois que vous avez décidé, parlez avec votre PHA local pour comprendre le rôle d’un propriétaire de la section 8 et ce que vous devrez faire avant de trouver votre premier locataire. Le PHA local peut fournir une explication détaillée des attentes ainsi que les détails de leur fonctionnement. Leur site Web fournit également probablement des instructions sur la façon de travailler avec eux.

Tout le monde n’a pas la stabilité financière pour trouver un logement par ses propres moyens. Le programme Section 8 Home Choice Voucher est vital pour le marché de la location pour ces personnes. Et cela vaut la peine d’être exploré pour quiconque souhaite devenir propriétaire d’un bien locatif.

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