FHA contre. Prêts conventionnels : définition et différences

Êtes-vous prêt à franchir le pas et à acheter une maison, mais n’êtes pas sûr de tous les différents types de prêts disponibles ? Commençons votre recherche dans la bonne direction et examinons deux types de prêts hypothécaires – les prêts conventionnels et les prêts FHA – et les avantages et les inconvénients de chacun.

Un prêt FHA est un prêt immobilier garanti par le gouvernement et assuré par la Federal Housing Administration. Un prêt FHA a des qualifications moins restrictives, ce qui peut en faire un bon choix si vous craignez de verser un acompte et/ou si vous avez un pointage de crédit inférieur.

Les prêts conventionnels ne sont pas assurés ou garantis par un organisme gouvernemental, ils sont assurés par des prêteurs privés. Vous devez avoir une cote de crédit plus élevée, un ratio dette-revenu (DTI) inférieur et un acompte pour être admissible.

Les prêts conventionnels sont également appelés prêts conformes car ils sont conformes aux normes Fannie Mae et Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises créées par le gouvernement qui achètent des hypothèques auprès de prêteurs et détiennent les hypothèques ou les transforment en titres adossés à des hypothèques.

Les prêts conventionnels sont disponibles à taux fixes et ARM. Les conditions de prêt courantes pour les prêts conventionnels et la plupart des autres types de prêts hypothécaires varient de 10 à 30 ans.

Les prêteurs examinent votre pointage de crédit, que vous recherchiez un prêt FHA ou un prêt conventionnel. Votre pointage de crédit est un nombre à trois chiffres qui représente le niveau de risque que prend un prêteur lorsque vous empruntez de l’argent.

Votre pointage de crédit peut aller d’excellent (800 et plus) à mauvais (350 à 579), et tout est basé sur votre historique de crédit, entre autres facteurs. Plus votre pointage de crédit est élevé, moins vous courez de risques pour un prêteur.

La plupart des prêteurs regardent votre FICO^® Score, un modèle de notation de crédit développé par la Fair Isaac Corporation, qui varie de 350 points (faible) à 850 points (élevé). Les prêteurs utilisent également VantageScore^®, un autre type de modèle d’évaluation du crédit. Votre pointage de crédit et vos informations sont rapportés par chacun des trois principaux bureaux de crédit : Experian™, Equifax^® et TransUnion^®. Votre pointage peut varier d’un bureau de crédit à l’autre.

Si vous postulez seul, le score médian entre les trois est considéré comme le score de qualification. Si vous postulez avec un autre emprunteur, le score généralement pris en compte est le score médian le plus bas entre plusieurs clients. Il y a une exception notable que nous aborderons ci-dessous.

Les facteurs suivants sont pris en compte pour construire votre score :

• Que vous effectuiez des paiements à temps
• Comment vous utilisez votre crédit
• Durée de votre historique de crédit
• Vos nouveaux comptes de crédit
• Types de crédit que vous utilisez

Alors, quelle doit être votre pointage de crédit pour obtenir un prêt ? Cela dépend du type de prêt que vous recherchez.

Exigences de pointage de crédit de prêt conventionnel

Les exigences de pointage de crédit pour un prêt conventionnel varient selon le prêteur. Cependant, vous avez généralement besoin d’une cote de crédit minimale de 620 ou plus pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Ceci est basé sur votre score médian en tant qu’individu. Si vous avez un coemprunteur, Fannie Mae voit souvent les choses un peu différemment des autres investisseurs hypothécaires. Ils prennent le score médian moyen de tous les emprunteurs sur le prêt plutôt que le score médian le plus bas. Cela peut faciliter la qualification.

Si votre coemprunteur a un score médian de 580 et que vous avez le score médian de 720, dans le passé, les deux revenus ne pouvaient pas être utilisés pour se qualifier pour un prêt conventionnel. Maintenant, Fannie Mae fait la moyenne des deux, ce qui donne un score de qualification de 650. Il est important de noter qu’aux fins de votre intérêt pour le coût de l’assurance hypothécaire, le score de réunion le plus bas est toujours ce qui compte, vous pourriez donc avoir un taux légèrement plus élevé. De plus, cela ne s’applique pas à toutes les options de prêt proposées par Fannie Mae. Parlez avec un expert en prêt immobilier.

L’exigence de pointage de crédit est plus élevée pour les prêts conventionnels que pour les prêts FHA, car le prêteur prend plus de risques et les prêts conventionnels ne bénéficient pas du soutien d’un organisme gouvernemental.

Exigences de pointage de crédit de prêt FHA

Vous pouvez être admissible à un prêt immobilier FHA avec un pointage de crédit aussi bas que 500, mais il est assorti de conditions. Par exemple, vous devez être en mesure de déposer 10 % pour obtenir un prêt FHA avec une cote de crédit de 500.

Plus votre pointage de crédit est élevé, plus votre acompte doit être faible pour un prêt FHA. Généralement, la plupart des prêteurs FHA (y compris Ubifrance^®) exigent que les emprunteurs aient une cote de crédit de 580 et plus. Le pointage de crédit admissible est le pointage médian le plus bas si vous avez un coemprunteur. Si vous êtes un particulier, c’est votre score moyen.

Examinons les détails du montant exact de l’acompte dont vous aurez besoin pour chaque type de prêt.

Acompte sur prêt conventionnel

Contrairement aux idées reçues, un acompte de 20% n’est pas une condition préalable à l’obtention d’un prêt classique. Cependant, si vous ne pouvez pas fournir un acompte de 20%, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui est une protection du prêteur en cas de défaut de paiement sur votre prêt.

Une petite mise de fonds équivaut à plus de risque, de sorte que vous atténuez ce risque pour le prêteur lorsque vous payez pour l’assurance hypothécaire. Les paiements PMI sont intégrés directement dans vos versements hypothécaires mensuels.

Acompte de prêt FHA

Vous pouvez déposer aussi peu que 3,5 % pour un prêt FHA, mais vous devrez avoir une cote de crédit d’au moins 580. Si votre cote de crédit est inférieure, entre 500 et 579, vous devrez mettre 10 % de moins.

Voici un exemple du montant que vous paieriez pour un acompte sur les deux types de prêts :

• Prêt conventionnel mise de fonds de 20 % sur une maison de 200 000 $ : 40 000 $
• Acompte de prêt FHA de 3,5 % sur une maison de 200 000 $ : 7 000 $

Les taux d’intérêt hypothécaires sont influencés par les facteurs de haut niveau suivants :

• L’état de l’économie
• Demande des investisseurs
• La Réserve fédérale

Bien que ces facteurs jouent un rôle, il est important de se concentrer sur les facteurs financiers que vous pouvez contrôler. Les prêteurs tiendront compte de votre pointage de crédit, du montant que vous empruntez, du montant de votre mise de fonds, que vous choisissiez un prêt hypothécaire à taux variable ou fixe et des points de rabais.

Les versements mensuels sur les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) changent périodiquement en fonction du taux d’intérêt en vigueur après l’expiration de la période de taux fixe. Les hypothèques à taux fixe conservent le même montant d’intérêt et le même paiement jusqu’à ce que vous remboursiez l’hypothèque.

Les points de remise sont des frais payés à un prêteur pour obtenir un taux d’intérêt plus bas. Vous payez des points de remise pour profiter de versements hypothécaires mensuels inférieurs pendant la durée du prêt.

Taux d’intérêt des prêts conventionnels

Encore une fois, les taux d’intérêt des prêts conventionnels dépendent des facteurs que vous pouvez influencer. Ils incluent également votre pointage de crédit et votre ratio prêt-valeur (LTV). Le ratio LTV fait référence au montant du prêt que vous contractez par rapport à la valeur de la propriété qui garantit un prêt.

Taux d’intérêt des prêts FHA

Les taux d’intérêt FHA peuvent être plus compétitifs par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels, car le gouvernement garantit le prêt et diminue le risque pour votre prêteur. Votre taux d’intérêt dépend de plusieurs facteurs, notamment les taux d’intérêt du marché, votre revenu, votre pointage de crédit, le montant que vous prévoyez emprunter, le montant de votre mise de fonds et plus encore.

Les prêts conventionnels et FHA ont des limites de prêt, ce qui signifie que vous ne pouvez pas dépasser le montant de la limite de prêt pour l’un ou l’autre type.

Limite de prêt conventionnel

En 2022, les limites de prêt conventionnelles pour les maisons unifamiliales dans les 48 États inférieurs sont de 647 200 $, et pour l’Alaska et Hawaï, elles sont de 970 800 $.

Pour les zones à coût élevé, c’est aussi 970 800 $. Des zones à coût élevé existent dans le District de Columbia et les États suivants : Californie, Colorado, Connecticut, Floride, Géorgie, Idaho, Maryland, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Caroline du Nord, Pennsylvanie, Tennessee, Utah, Virginie , Washington, Virginie-Occidentale et Wyoming.

Si vous avez besoin d’un prêt pour une maison qui dépasse ces limites de prêt, vous devez envisager ce qu’on appelle un prêt jumbo. Les prêts jumbo sont des prêts non conformes car ils ne sont pas garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac. Ils ont généralement des directives de souscription plus strictes, car ils sont plus risqués pour un prêteur.

Limite de prêt FHA

De nouvelles limites de prêt sont fixées sur les prêts FHA chaque année. Ces limites dépendent de l’endroit où vous envisagez d’acheter une maison aux États-Unis. La limite supérieure dans les comtés à faible coût est de 420 680 $, comme dans le Missouri rural, et la limite supérieure dans les comtés à coût élevé est de 970 800 $, comme le comté d’Orange, en Californie.

Le moyen le plus simple de déterminer la limite supérieure dans votre comté est de visiter le site Web du HUD pour connaître les limites hypothécaires de la FHA. Si vous choisissez d’opter pour un prêt FHA plutôt qu’un prêt conventionnel, il est important de se rappeler que ces limites de prêt peuvent plafonner le montant de la maison que vous pouvez acheter.

L’assurance hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt.

Assurance prêt hypothécaire conventionnelle

Si vous ne mettez pas au moins 20 % d’acompte pour un acompte, vous devez payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui peut prendre plusieurs formes :

• La plus courante est que vous payez une prime mensuelle, qui est un taux annuel divisé par 12.
• Une police à prime unique est une autre option, qui implique un paiement initial.
• Une prime fractionnée est un paiement initial ainsi qu’une prime mensuelle, et idéalement, un vendeur paiera la prime initiale.
• Le PMI payé par le prêteur est également une autre option, dans laquelle le prêteur achète l’assurance et vous la remboursez à un taux d’intérêt plus élevé. Vous ne pouvez pas annuler le PMI payé par le prêteur.

Assurance prêt hypothécaire FHA

Une prime d’assurance hypothécaire (MIP) est un paiement requis pour un prêt FHA. L’assurance prêt hypothécaire FHA est généralement payée pour la durée de votre prêt, à moins que vous ne versiez un acompte de 10% ou plus, auquel cas le MIP se détache après 11 ans. Vous paierez une prime hypothécaire initiale (UFMIP), qui s’élève normalement à 1,75 % du montant de base de votre prêt.

Vous payez également des paiements MIP d’environ 0,45 à 1,05 % du montant de base du prêt, tous basés sur la durée (durée) de votre prêt hypothécaire, votre ratio prêt-valeur (LTV), le montant total de votre prêt hypothécaire et la taille de votre prêt. Paiement.

Chaque situation est flexible, mais vos qualifications ou préférences doivent être proches de celles-ci si vous souhaitez essayer un prêt conventionnel :

• Votre pointage de crédit est d’au moins 620.
• Vous disposez d’un acompte égal à au moins 3%, ou 20% si vous souhaitez éviter le PMI.
• Vous avez un faible ratio dette / revenu, ou DTI, qui compare vos paiements mensuels de dette à votre revenu brut mensuel.
• Vous souhaitez des conditions de remboursement flexibles.

Un prêt FHA a plus de sens si les conditions suivantes s’appliquent à vous :

• Vous n’avez pas un pointage de crédit élevé.
• Vous n’avez pas beaucoup d’argent pour un acompte.
• Vous avez un DTI plus élevé.

En fin de compte, pour comprendre quel prêt vous convient le mieux, il faut comprendre votre situation financière et vos besoins.

Un prêt FHA est un prêt immobilier garanti par le gouvernement et assuré par la Federal Housing Administration. Un prêt FHA a des qualifications moins restrictives par rapport à un prêt conventionnel, qui n’est pas soutenu par une agence gouvernementale.

Vous devez avoir une cote de crédit plus élevée, un ratio dette-revenu (DTI) inférieur et un acompte plus élevé pour être admissible à un prêt conventionnel.

Il existe des limites de prêt spécifiques pour les prêts FHA et conventionnels et vous devrez peut-être payer une assurance hypothécaire pour les prêts conventionnels, mais vous devrez payer un MIP pour un prêt FHA. Vous devez peser directement le pour et le contre et vos propres qualifications afin de faire vos prochains pas dans la bonne direction.

Si vous souhaitez consulter un expert, Ubifrance met à votre disposition des experts en prêts immobiliers pour vous aider à obtenir l’approbation d’un prêt immobilier et peser le pour et le contre des prêts FHA et conventionnels.