Le meilleur moment du mois pour fermer une maison, expliqué

Parmi tous les choix difficiles associés à l’achat d’une maison, choisir une période du mois pour fermer peut sembler une priorité secondaire. Comparé à de nombreuses décisions d’achat d’une maison, il s’agit certainement d’un enjeu moindre. Néanmoins, il y a probablement entre 500 $ et 2 000 $ en jeu en ce qui concerne votre date de clôture. C’est assez pour couvrir ce magnifique érable japonais que vous voulez planter dans votre nouvelle cour, ou pour aider à assouplir un budget qui est serré en raison de toutes ces dépenses de déménagement..

En fin de compte, tous les autres facteurs étant égaux, la plupart des gens voudront fermer à la fin du mois afin d’éviter de payer des intérêts hypothécaires supplémentaires. Cependant, pour certains, il y a aussi quelques facteurs de complication à prendre en compte, comme un bail existant ou des frais d’association de propriétaires (HOA) sur la nouvelle maison.

Dans cet article, nous vous donnerons une image claire de la raison pour laquelle la fermeture plus tard dans le mois permet généralement d’économiser autant d’argent – et vous aiderons à identifier les questions clés auxquelles répondre afin de vous assurer que vous choisissez la date de clôture idéale pour votre situation unique.

Chaque versement hypothécaire que vous effectuez sera dû au début du mois. Votre premier paiement hypothécaire est cependant inhabituel, car il est dû le premier jour après le premier mois complet suivant la clôture. Si vous fermez le 1er février, vous n’aurez pas à effectuer votre premier versement avant le 1er avril.

Il existe de nombreux conseils qui donnent l’impression que la fermeture d’une maison au début du mois peut offrir un mois de logement «gratuit». Ce n’est pas le cas. La fermeture au début du mois se traduira par un mois supplémentaire au cours duquel vous n’aurez pas à effectuer de versement hypothécaire. Cependant, vous payez des intérêts hypothécaires pendant cette période et le montant total que vous devrez pour votre prêt hypothécaire sera le même que si vous aviez fermé plus tard dans le mois. Vous rembourserez votre maison le même jour que la version de l’univers alternatif de vous-même qui a fermé plus tard dans le mois, mais vous aurez payé des centaines de dollars d’intérêts supplémentaires pour ce premier mois d’occupation qu’ils n’ont pas eu à payer.

Si vous rencontrez des problèmes de trésorerie, il peut être tentant de désigner un mois où vous n’avez pas besoin d’effectuer de versement hypothécaire, et il sera probablement plus facile et moins stressant de planifier une clôture au début du mois. Cependant, vous devez garder à l’esprit que vous sont payer une somme considérable pour ces commodités.

Si vous achetez une maison de 250 000 $ à un taux d’intérêt de 4 %, votre taux d’intérêt quotidien (en supposant qu’il n’y a pas d’amortissement, qui n’aura pas eu lieu au début de votre prêt) peut être approximé en multipliant d’abord 250 000 par 0,04 (4 % ), puis en divisant par 365 (le nombre de jours dans une année). Ce calcul vous rapporterait 27,39 $. Ce nombre est le montant d’intérêt que vous jouerez quotidiennement. Vous pouvez ensuite multiplier cela par le nombre de jours avant le premier jour du mois suivant pour déterminer le montant des intérêts ajoutés en fermant à cette période du mois.

À compter du 1er février, vous paierez 28 jours d’intérêts. Si nous multiplions 27,39 par 28, nous obtenons 766 $. C’est le montant que vous paierez en intérêts pour ce mois. Qu’en est-il si vous fermez le 27 février et ne payez que 2 jours d’intérêts ? Si nous multiplions 27,39 $ par 2, nous obtenons le montant en dollars que vous paierez : 54,78 $.

Une comparaison du calendrier d’amortissement

Exemple de calendrier d’amortissement sur 4 mois pour une clôture au 1er février

Exemple de calendrier d’amortissement sur 4 mois pour une clôture du 27 février

Comme vous pouvez le voir en comparant ces tableaux d’amortissement, la seule différence entre les deux scénarios est que la date de clôture antérieure entraîne plus d’intérêts payés au total. Aucun paiement n’a été sauté via le paiement du 1er février.

Avantages de la fermeture en début de mois

• Délai plus long entre le paiement des frais de clôture et le premier versement hypothécaire
• Moins de difficulté à planifier votre fermeture grâce au choix d’un temps de demande inférieur
• Moins de risque d’erreur et de stress dû au rush de fin de mois

Inconvénients à la fermeture en début de mois

• Des centaines, voire des milliers de dollars dépensés en paiement d’intérêts supplémentaires

Comme nous l’avons précisé, la plupart des gens trouveront probablement qu’il vaut la peine de fermer plus tard dans le mois. Cependant, cela ne fait pas de mal de passer en revue quelques autres considérations qui pourraient compliquer le problème. Nous allons jeter un coup d’oeil.

Frais HOA

Certaines associations de propriétaires peuvent facturer des frais supplémentaires si vous fermez plus tard dans le mois. Cependant, ces frais supplémentaires seront probablement inférieurs à ce que vous dépensez en intérêts en fermant plus tôt. Si vous emménagez dans une maison qui comporte des frais HOA, cela vaut la peine de courir les chiffres, mais il est peu probable que cela fasse pencher la balance en faveur d’une fermeture au début du mois.

Concessions du vendeur

Dans un marché d’acheteurs, les acheteurs peuvent souvent obtenir diverses concessions du vendeur, et une concession courante est que le vendeur paiera les frais de clôture de l’acheteur. Ces frais de clôture comprendront généralement les intérêts supplémentaires courus via une clôture anticipée. Cela signifie que si le vendeur paie, il n’y a aucun inconvénient pour l’acheteur à obtenir une clôture anticipée. Si vous pensez que c’est le cas pour vous, vous devez vous assurer que les intérêts seront inclus dans vos frais de clôture.

Bail en cours

Selon le temps qu’il faut pour fermer votre maison, en tant que locataire, vous avez la possibilité de chronométrer votre fermeture pour éviter de payer un loyer supplémentaire. N’oubliez pas que si vous souhaitez fermer tôt dans le mois afin d’éviter de payer plus de loyer, vous devez inclure le paiement d’intérêts supplémentaires que vous encourrez en raison d’une fermeture anticipée lorsque vous ferez vos calculs. Si vous devez occuper votre maison à une certaine date pour économiser sur le loyer, il vaut mieux fermer à la fin du mois précédent (par exemple, le 30 janvier) au lieu du début du mois en cours (1er février) .

En général, les refinancements sont beaucoup plus simples en ce qui concerne le calendrier. Vous n’avez pas à vous soucier de payer des intérêts supplémentaires ou de retarder votre premier versement hypothécaire. Il y a cependant la question d’éviter les paiements d’intérêts qui se chevauchent.

Comment planifier votre refinancement pour éviter le chevauchement des paiements d’intérêts

Si vous effectuez un refinancement par l’intermédiaire du même prêteur hypothécaire ou si le prêt n’est pas destiné à votre résidence principale, vous ne devriez pas du tout avoir à vous soucier de la date de clôture. Cependant, si vous refinancez par l’intermédiaire d’un autre prêteur, une période de résiliation retardera le financement de votre nouveau prêt de 3 jours. Ce retard en soi ne vous coûtera pas d’argent supplémentaire, mais si le retard de 3 jours repousse le remboursement de l’ancien prêt trop près du week-end, vous pourriez vous retrouver avec un chevauchement plus long des paiements d’intérêts. Idéalement, vous voudrez signer vos documents un mardi ou un mercredi pour éviter ce problème. Les lundis doivent être évités, à moins que votre agent fiduciaire ne soit en mesure de rembourser le prêt le jour même par virement bancaire.

Bien qu’il y ait quelques facteurs de complication à prendre en compte, pour la plupart des acheteurs de maison, fermer plus tard permettra d’économiser des centaines de dollars. La fin du mois est la période la plus occupée pour fermer pour une raison – cela peut sembler compliqué de fermer à «l’heure de pointe», mais votre budget vous remerciera. Vous voudrez bien noter tout ce dont vous aurez besoin pour conclure et obtenir tous vos documents afin d’éviter les complications de dernière minute, malgré la précipitation. Vous avez encore des questions sur ce que le processus de clôture impliquerait avec Ubifrance^®? Parler à une maison Expert en prêt aujourd’hui.