Que signifie « le temps est essentiel » dans les contrats immobiliers ?

Lorsque vous achetez ou vendez une maison, vous êtes généralement impatient d’en finir avec la partie vente afin de pouvoir commencer à emménager ou à déménager. Faire du temps l’essence même de votre contrat d’achat peut sembler un excellent moyen de souligner à quel point il est important pour vous que toutes les parties agissent le plus rapidement possible.

Mais les choses ne signifient pas toujours la même chose dans une conversation que dans un contrat. Si vous êtes sur le point de conclure un contrat d’achat pour votre prochaine maison, il est important que vous compreniez qu’il s’agit d’un document légal et qu’il sera interprété en fonction de ce que ces termes signifient en droit, et non de ce que vous pensiez qu’il signifiait lorsque vous avez signé. .

Voyons ce que le temps presse signifie et comment cela peut affecter vos obligations contractuelles lorsque vous signez un contrat d’achat pour votre prochaine maison ou concluez un contrat pour en faire construire une.

« Time is of the Essence (TIOTE) » fait référence à une clause qui peut être incluse dans les contrats d’achat immobilier lorsque vous vendez ou achetez une maison, ou lorsque vous concluez un contrat avec un entrepreneur pour construire une maison. L’inclusion de la clause élève les dates d’achèvement aux conditions matérielles du contrat. Cela signifie que les obligations contractuelles d’une partie doivent être remplies en temps opportun ou qu’elles ne sont pas respectées.

En tant que partie contrevenante, elle peut être tenue de payer des dommages ou subir d’autres conséquences, comme la perte du contrat ou d’une prime, selon les termes du contrat, quelles que soient les raisons de l’inexécution dans les délais.

Pour cause, la plupart des parties à un contrat ne veulent pas s’engager trop strictement dans un délai qui pourrait changer sans qu’il y ait faute de leur part.. La plupart préféreraient également ne pas renoncer aux droits qu’ils auraient autrement afin d’expliquer pourquoi ils n’ont pas respecté le calendrier convenu.

Les contrats qui ne contiennent pas de clause TIOTE sont jugés selon une norme de caractère raisonnable qui examine les circonstances qui ont empêché l’exécution dans les délais. Par exemple, si le verrouillage de la pandémie en 2020 ou des problèmes de chaîne d’approvisionnement empêchaient un entrepreneur d’achever une phase de la construction de votre nouvelle maison, cela serait considéré comme un retard raisonnable causé par des circonstances atténuantes.

Mais si une clause TIOTE avait été insérée dans le contrat, l’entrepreneur aurait été en rupture de contrat, sans possibilité de plaider sa cause. Avec une clause TIOTE, la raison de la non-conformité n’a pas d’importance. Le fait que l’achèvement n’ait pas eu lieu à la date indiquée entraîne la rupture du contrat.

Avec TIOTE, l’entrepreneur de notre exemple pourrait faire face à des pertes ou à un procès lié au respect des dates d’achèvement.

En général, il est préférable que les deux parties évitent cette clause si possible. La vente de la propriété est menée par les agents immobiliers et le prêteur hypothécaire en plus de l’acheteur et du vendeur. Si un vendeur est pressé, la plupart des acheteurs essaieront de répondre au désir du vendeur de conclure rapidement, en particulier dans les marchés serrés des vendeurs.

Si un vendeur insiste pour inclure une clause TIOTE et que vous avez besoin d’un prêt hypothécaire pour finaliser l’achat, assurez-vous que le calendrier est réaliste et qu’il est rembourré pour les retards imprévus. Si vous le pouvez, demandez à votre avocat immobilier ses meilleurs conseils juridiques sur la marche à suivre.

Un exemple pour les vendeurs

Supposons que vous vendiez votre maison. Vous incluez une clause TIOTE dans le contrat d’achat car vous souhaitez déménager au plus vite.

Votre contrat stipule qu’un rapport d’évaluation doit être complété à une date précise, ce qui signifie que vous devez accorder à l’évaluateur l’accès à votre maison à une date précise. Cela peut prendre une semaine ou deux pour obtenir l’évaluation.

À titre d’exemple, disons qu’il était difficile de planifier une heure pour l’évaluation en premier lieu, mais que l’évaluateur a ensuite dû annuler en raison d’une urgence personnelle. Donc, au moment où il est reprogrammé, vous êtes à la hauteur de votre échéance.

Ensuite, vous êtes coincé et vous manquez le rendez-vous avec l’évaluateur. Ils annulent pour aller à leur prochain rendez-vous. Cela vous met en rupture de contrat.

Même avec des raisons derrière le raté, votre acheteur pourrait s’éloigner de l’accord avec son argent de poche.

Un exemple pour les acheteurs

De nombreux problèmes sont compliqués par des clauses TIOTE strictes. Voici quelques exemples:

Si vous avez besoin d’un prêt

Pour un acheteur qui finalise l’achat de la maison avec un prêt hypothécaire, même s’il a été préapprouvé, de nombreuses choses peuvent s’interposer entre vous et la ligne d’arrivée du jour de clôture. Il pourrait y avoir un problème avec une évaluation, ou une inspection de la maison pourrait soulever des questions sur l’état de la maison. La recherche de titre pourrait révéler des privilèges ou des charges dont vous n’étiez pas au courant.

Tout cela pourrait être résolu, mais la clause TIOTE mettra la pression sur toutes les parties à l’approche de la date d’achèvement.

Si vous êtes un acheteur comptant

Les acheteurs au comptant ont un énorme avantage sur les demandeurs de prêt hypothécaire lorsqu’il s’agit de vendeurs pressés. Mais vous ne devriez jamais faire cette vérification trop rapidement. Même dans les offres en espèces, vous voudrez vous donner du temps pour bien comprendre les risques que vous prenez avec l’achat de la propriété.

Si vous êtes un acheteur au comptant, vous devriez demander une inspection de la maison – même si vous n’avez pas inclus d’éventualité d’inspection de la maison dans votre offre de vente – pour vous assurer que vous savez dans quoi vous vous embarquez concernant les réparations nécessaires à la maison. Sous les contraintes de temps strictes de TIOTE, vous pouvez vous sentir obligé de supposer le meilleur, même si le rapport révèle un problème que vous préféreriez étudier plus en détail avant de prendre une décision.

De même, vous devez toujours effectuer une recherche de titre pour vous assurer que le vendeur n’a pas de charges, telles que des privilèges fiscaux ou de mécanicien ou des privilèges dus à des frais d’association de propriétaires impayés. Les privilèges suivent la propriété, donc si vous prenez possession de la propriété sans recherche, vous pouvez devenir responsable des dettes du vendeur.

Vous pouvez essayer, mais les pressions inflationnistes et les problèmes de chaîne d’approvisionnement peuvent empêcher un entrepreneur de conclure un tel contrat, à moins que vous n’incluiez de généreuses primes pour le rendre intéressant. Cela n’empêchera pas les retards, mais cela incitera votre entrepreneur à faire tout son possible pour respecter les délais.

Oui, mais les conséquences strictes signifient que des exigences légales doivent être respectées.

Divulgation de la clause

Pour qu’une clause TIOTE soit appliquée, il doit être clair que toutes les parties au contrat savaient qu’elle était incluse et comprenaient ses implications. Par exemple, on peut vous demander de reconnaître la clause du contrat, et on peut vous demander de signer un formulaire qui détaille vos droits et responsabilités conformément à la clause.

En d’autres termes, contrairement aux contrats que vous créez lorsque vous acceptez les conditions d’une application ou demandez une carte de crédit, les parties aux contrats qui incluent une clause TIOTE doivent être en mesure de montrer des documents prouvant votre connaissance et votre compréhension.

Flexibilité autour du jour de fermeture

Les parties au contrat sont en droit de demander un report raisonnable du jour de clôture et devront convenir avec l’autre partie d’une nouvelle date de clôture. Cependant, le fait de ne pas demander un report avant le jour de fermeture vous mettra en défaut car le jour de fermeture spécifié dans le contrat est une condition importante.

Si vous ne pouvez pas être présent pour un jour de fermeture en temps opportun et que vous ne demandez pas officiellement un report, vous serez en infraction lorsque la date de fermeture spécifiée passera.

Capacité à modifier une violation

D’un commun accord, une violation peut être prévenue ou corrigée en modifiant les termes du contrat pour éviter les délais non respectés. Notez que cela n’aurait pas été nécessaire si les parties avaient évité d’inclure le terme pour commencer.

Le jargon immobilier, les conditions financières et les considérations juridiques peuvent sembler accablants lorsque vous commencez tout juste le processus d’achat d’une maison. Demandez ce que signifient les termes inconnus ou ce que les termes signifient dans ce contexte afin de comprendre ce que vous signez. Dans la mesure du possible, demandez à un avocat d’examiner votre contrat avant de signer afin d’être au courant des pièges et d’être en mesure de les éviter.

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