Qu’est-ce que le retour sur investissement des investissements immobiliers et comment le calculer ?

Si vous avez déjà envisagé d’investir dans l’immobilier – ou si vous êtes juste un fervent fan des émissions populaires de retournement de maison – vous avez probablement entendu le terme ROI. Pour les investisseurs expérimentés et débutants, le retour sur investissement est un outil puissant qui peut être utilisé pour augmenter les chances d’un investissement rentable. Mais qu’est-ce que le retour sur investissement exactement et comment le calcule-t-on ? Dans cet article, nous explorerons tout ce que vous devez savoir avant de faire une offre sur ce réparateur.

Le retour sur investissement (ROI) est une mesure qui aide les investisseurs immobiliers à évaluer s’ils doivent acheter un immeuble de placement et à comparer, des pommes avec des pommes, un investissement à un autre. Le retour sur investissement permet aux investisseurs de prédire, sur la base de comparables, la marge bénéficiaire qu’ils devraient réaliser sur leur bien immobilier – soit en retournant des maisons, soit en louant des propriétés – en pourcentage du coût.

En ce qui concerne les investissements immobiliers, le retour sur investissement est un outil important pour tout investisseur, quel que soit son niveau d’expérience, car il fournit un aperçu concret et factuel de la rentabilité d’un investissement potentiel.

Bien que cela puisse sembler compliqué, la plupart des calculs de retour sur investissement sont en réalité très simples. En général, le retour sur investissement d’un investissement est égal au gain moins le coût, divisé par le coût.

ROI = (gain d’investissement − Coût d’investissement) ÷ Coût d’investissement

Mais certains calculs peuvent varier selon le type d’investissement envisagé. Des variables telles que les coûts de réparation et d’entretien, le montant initial d’argent emprunté pour effectuer l’investissement et certaines conditions hypothécaires auront en fin de compte un impact sur le retour sur investissement. Pour vous aider à garantir la sécurité de votre investissement, nous décomposerons certains des scénarios les plus courants dans lesquels le retour sur investissement est utilisé et comment vous pouvez prendre en compte ces variables dans vos calculs.

Reventes et ventes au comptant

Pour le calcul du retour sur investissement le plus simple, il est plus facile de supposer une transaction en espèces et une revente, également connue sous le nom d’investissement immobilier inversé. Dans ce scénario, l’investisseur n’a pas d’hypothèque à prendre en compte dans ses calculs.

Par exemple, supposons qu’un investisseur achète une maison de forclusion vacante depuis longtemps pour 100 000 $ et sait que des maisons comparables en bon état peuvent se vendre 200 000 $. Ils dépensent ensuite 50 000 $ pour rénover, prévoyant de le mettre sur le marché pour 200 000 $ une fois les réparations terminées. Dans ce scénario, le retour sur investissement est de 33,3 % en utilisant l’équation suivante.

ROI = Bénéfice net (200 000 $ − 150 000 $) ÷ Investissement total (150 000 $)

Locations

Si vous cherchez à gagner un revenu de location grâce à votre immeuble de placement, il y aura quelques étapes supplémentaires pour déterminer le retour sur investissement de la propriété. Cela commence par l’estimation de vos revenus locatifs annuels, ce qui est souvent réalisé en recherchant des propriétés locatives similaires dans la région. Au cours de cette étape, recherchez le loyer mensuel moyen pour le type de propriété et multipliez ce loyer par 12 pour déterminer le revenu locatif annuel potentiel.

Une fois que vous connaissez le revenu locatif annuel potentiel, vous pouvez l’utiliser pour estimer votre revenu net d’exploitation. Le revenu net d’exploitation d’un bien locatif est égal au revenu locatif annuel moins les dépenses d’exploitation annuelles, telles que l’entretien, l’assurance, les impôts fonciers et les frais d’association des propriétaires (HOA). Lorsque vous calculez votre revenu d’exploitation net, assurez-vous de ne pas inclure vos versements hypothécaires ou vos intérêts, car ceux-ci seront pris en compte ailleurs dans le calcul du retour sur investissement.

Maintenant que vous avez soustrait vos coûts d’exploitation de vos revenus de location potentiels, vous avez votre revenu d’exploitation net potentiel et vous êtes prêt à calculer le retour sur investissement. Divisez votre revenu d’exploitation net par la valeur totale qui reste due sur l’hypothèque pour déterminer le retour sur investissement. La formule ressemblera à ceci :

ROI = (revenu locatif annuel − Coûts d’exploitation annuels) ÷ Valeur hypothécaire

FPI

Si vous recherchez des investissements plus passifs, l’achat d’actions dans des fiducies de placement immobilier (FPI) peut vous permettre de profiter des rendements sans faire le moindre travail. Les FPI ou les fonds de FPI sont achetés et vendus sur les principales places boursières et offrent une croissance régulière des revenus et de l’appréciation, avec un rendement annuel moyen de 12,99 %.

Plusieurs variables, telles que la modification des versements hypothécaires sur un prêt hypothécaire à taux révisable, peuvent rendre les calculs du retour sur investissement beaucoup plus complexes. Pour ces calculs, vous aurez besoin d’un logiciel informatique ou d’une calculatrice financière pour vous assurer d’avoir l’information dont vous avez besoin pour évaluer l’investissement.

Avec autant de variables à prendre en compte, il n’y a pas de retour sur investissement moyen global unique dans l’immobilier. Il est important de noter que cette moyenne dépend de la partie du marché immobilier dont il est question. Ainsi, bien que les mesures soient utiles pour prédire les résultats, elles ne sont en aucun cas une garantie.

En fin de compte, le retour sur investissement dépend du degré de risque inhérent à un investissement, et certains risques, comme la pandémie et ses effets sur le marché de l’immobilier commercial, ne peuvent tout simplement pas être anticipés. Bien que ces facteurs variables signifient qu’il n’y a pas de moyenne sur laquelle baser votre investissement, la plupart des investisseurs visent des rendements qui correspondent ou dépassent 10 %.

Le retour sur investissement n’est qu’une mesure parmi d’autres que les investisseurs immobiliers utilisent pour évaluer les opportunités d’investissement. D’autres mesures incluent le taux de capitalisation, le taux de rendement interne (TRI) et les rendements en espèces, et idéalement, plusieurs de ces mesures devraient être utilisées ensemble pour évaluer une propriété.

Quelle est la première chose que vous devriez faire lorsque vous savez que vous êtes prêt à acheter cette première propriété ? Obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire. C’est votre preuve que vous avez l’argent pour faire l’affaire, et vous en aurez besoin pour être pris au sérieux par les agents et les vendeurs. Prenez une minute pour vous familiariser avec la réglementation du secteur hypothécaire et les limites d’emprunt pour les immeubles de placement.

Le cadre réglementaire

Le secteur des prêts hypothécaires est réglementé par le gouvernement fédéral, qui achète des prêts hypothécaires conformes à ses règles auprès des prêteurs après leur montage par l’intermédiaire de Fannie Mae et Freddie Mac. Ces Les entreprises parrainées par le gouvernement suivent les règles établies par la Federal Housing Finance Agency, qui régit également les prêts hypothécaires soutenus par la Federal Housing Administration (FHA), la Veterans Administration (VA) et le US Department of Agriculture (USDA).

Les limites de l’emprunt

Beaucoup de gens pensent qu’il est difficile d’obtenir financement pour les immeubles de placement, mais ce qu’ils ne savent peut-être pas, c’est que les investisseurs peuvent obtenir jusqu’à 10 prêts hypothécaires conformes sans payer les taux hypothécaires commerciaux.

Chaque hypothèque peut être utilisée pour acheter une propriété unifamiliale, qui selon la FHFA, comprend les propriétés multi-unités jusqu’à quatre unités. Cela signifie que vous pourriez posséder jusqu’à 40 unités d’investissement avant d’entrer dans le monde du financement immobilier commercial.

Il est important de comprendre les chiffres lorsque vous analysez la valeur potentielle d’un immeuble de placement. Maintenant que vous comprenez l’importance du retour sur investissement et comment le calculer, vous êtes prêt à prendre des décisions éclairées concernant vos investissements financiers.

Prêt à acheter votre premier immeuble de placement? Faites une demande en ligne dès aujourd’hui et fixez votre taux hypothécaire avant que les taux d’intérêt n’augmentent à nouveau.