Qu’est-ce qu’une maison clé en main ? Un guide pour les investisseurs

Les propriétés clés en main sont des biens immobiliers – qu’il s’agisse d’une maison, d’un duplex ou d’un immeuble à appartements – qui fonctionnent pleinement et que vous pouvez louer immédiatement. En tant que tels, ils ne nécessitent que peu ou pas d’effort initial de la part des investisseurs, ce qui signifie que vous pourrez générer des revenus sur votre propriété beaucoup plus rapidement que vous ne le feriez avec un projet plus chronophage, comme retourner une maison.

Dans la plupart des cas, les propriétés clés en main sont réparées, rénovées et vendues à des investisseurs par des entreprises spécialisées dans le marché clé en main. Certaines de ces entreprises offrent également des services de gestion immobilière, ce qui signifie qu’elles remplissent les fonctions d’un propriétaire au nom de l’investisseur. Non seulement cela vous fait gagner du temps, mais cela vous permet également d’investir à distance et de récolter un revenu à distance.

En combinant la commodité avec des dépenses de réparation minimales, les maisons clé en main sont rapidement devenues l’un des types d’immeubles de placement les plus populaires ces dernières années. Cependant, ces conditions de prêt à emménager ont un coût. Vous ne paierez peut-être pas directement les rénovations, mais le montant total que vous investirez reflétera certainement le coût de ces rénovations ainsi que les services de gestion. C’est aussi pourquoi vous pourriez avoir du mal à trouver une propriété clé en main dont la valeur est inférieure à la valeur marchande.

Les maisons clés en main ne sont pas seulement populaires auprès des investisseurs immobiliers professionnels. De nombreux acheteurs de maisons clés en main sont des propriétaires pour la première fois qui veulent un bien locatif qui ne nécessitera pas de rénovation immédiate. D’autres peuvent déjà posséder des immeubles de placement, mais préfèrent une approche plus passive.

Par exemple, supposons que vous souhaitiez acheter une propriété locative unifamiliale dans une zone à coût élevé, comme New York ou San Francisco. Si vous prévoyez dépenser beaucoup d’argent pour une nouvelle maison pour votre portefeuille, vous apprécierez peut-être une propriété qui a déjà des améliorations, comme des comptoirs en pierre, un aménagement paysager frais ou un tout nouveau système de CVC. Ces fonctionnalités coûteront plus cher, mais vous aurez probablement plus de facilité à attirer des locataires et pourrez commencer à percevoir un revenu de la propriété plus tôt.

Certains investisseurs achètent en outre ce type de propriété pour éviter les tracas liés à la budgétisation d’un projet de rénovation de bricolage. Non seulement devraient-ils continuer à gérer les opérations quotidiennes de leur entreprise s’ils achetaient un réparateur, mais ils devraient également fonctionner comme entrepreneur général, embaucher des professionnels, acheter des matériaux de construction et programmer des inspections à domicile. . Au lieu de cela, l’achat d’une propriété prête à emménager peut libérer plus de temps pour un investisseur immobilier.

Avant de déterminer si vous devriez investir dans une propriété clé en main ou mettre vos ressources ailleurs, vous devriez peser le pour et le contre de cette stratégie d’investissement. Commençons par les avantages d’acheter une location clé en main :

• Vous n’êtes pas responsable des rénovations. L’avantage le plus évident d’acheter une propriété clé en main est que vous n’avez pas à vous soucier du temps, de l’énergie et de l’argent consacrés à un projet de rénovation.

• Vous pouvez relancer votre trésorerie. Entre le paiement des améliorations domiciliaires et la recherche de locataires éligibles, les propriétés locatives peuvent prendre un certain temps pour commencer à générer des revenus. L’achat d’une maison ou d’un appartement prêt à emménager accélère le délai entre le moment où vous investissez et le moment où vous voyez le premier chèque de loyer.

• Les clés en main offrent des opportunités de revenus passifs. Les clés en main entièrement gérées sont un excellent moyen de profiter des avantages de l’investissement immobilier sans avoir à assumer les responsabilités de gestion d’une propriété pour vos locataires.

• Vous pouvez diversifier avec des investissements hors de l’État. Au lieu d’être limité à vos seuls marchés immobiliers locaux, vous pouvez acheter plusieurs propriétés dans plusieurs villes, ce qui peut vous protéger de la volatilité de votre portefeuille.

• Les locataires les aiment aussi. Un appartement entièrement rénové est sûr d’attirer les locataires qui recherchent un look moderne et des appareils à la fine pointe de la technologie, et la forte demande pour des locations de qualité signifie qu’un bon investissement clé en main ne restera pas vacant longtemps.

Bien sûr, aucune évaluation d’une opportunité d’investissement n’est complète sans examiner ses aspects négatifs. Voici quelques inconvénients que vous pourriez rencontrer si votre prochain investissement est une maison clé en main :

• Les propriétés clé en main ne sont pas personnalisées. Les investisseurs immobiliers qui ont le don d’intégrer des caractéristiques uniques dans un espace trouveront que les clés en main n’offrent pas beaucoup d’opportunités de faire preuve de créativité, car ils n’auront pas leur mot à dire sur la mise à jour de la propriété.

• Vous n’avez pas un contrôle total sur l’emplacement. Étant donné que l’entreprise clé en main est responsable des propriétés qu’elle décide de rafraîchir, vous n’aurez pas grand-chose à dire sur l’emplacement spécifique de la propriété elle-même.

• Vous pourriez surpayer pour ce que vous obtenez. Tous ces frais de gestion et de réparation supplémentaires s’additionnent assez rapidement, et vous constaterez peut-être que vous ne réalisez pas autant de bénéfices que si vous achetiez, répariez et entreteniez vous-même une propriété.

• De mauvais gestionnaires immobiliers peuvent avoir un impact sur vos résultats. Les gestionnaires immobiliers n’ont aucun intérêt personnel dans le succès de votre propriété. Si vous ne faites pas attention, une mauvaise société de gestion immobilière pourrait avoir un impact considérable sur votre revenu d’exploitation net et sur le montant que les locataires sont prêts à payer.

• L’investissement à distance est une épée à double tranchant. D’une part, vous pourrez percevoir un loyer sans avoir une présence active dans la propriété. Mais en même temps, les propriétaires distants ne sont pas en mesure de vérifier eux-mêmes la propriété pour s’assurer que tout se passe bien.

Les maisons clé en main sont disponibles partout au pays, mais cela ne signifie pas que toutes les opportunités produiront les mêmes rendements. Une stratégie clé en main réussie commence par trouver des propriétés qui se trouvent sur les marchés les plus rentables ou sur les marchés qui sont sur le point de voir une augmentation de la valeur ou de la demande.

Si vous êtes prêt à acheter une maison de location, vous devez surveiller plusieurs facteurs au début de votre recherche. Historiquement, les propriétés clés en main prospèrent dans les zones où le paiement hypothécaire mensuel moyen est moins cher que le loyer. En investissant dans des zones fortement saturées par la demande des locataires, vous pouvez réaliser un profit basé sur la différence entre ce que vous avez payé pour la propriété et le coût du loyer. Une ville avec une population en croissance, des biens immobiliers bon marché et un faible taux d’inoccupation pourrait être le candidat idéal pour l’emplacement de votre première location clé en main.

L’investissement clé en main suit bon nombre des mêmes principes fondamentaux que tout autre type de location. Ceux-ci inclus:

• Recherche de zones avec de faibles taux de défaillance des locataires.
• Trouver des propriétés qui correspondent à votre budget.
• Déterminer votre flux de trésorerie potentiel.
• Considérant les effets de l’appréciation sur votre investissement au fil du temps.
• Recherche de services de gestion immobilière fiables.

Par rapport aux méthodes plus traditionnelles de détection de nouvelles opportunités de location, les clés en main peuvent être plus faciles à trouver, en particulier pour les nouveaux arrivants dans le secteur immobilier. Un bien clé en main est un bien qui a déjà été ciblé par un professionnel de l’immobilier, qu’il s’agisse d’une entreprise dédiée à la rénovation clé en main ou d’un agent immobilier local qui a relooké lui-même le bien. Cela signifie que vous pouvez vous débrouiller sans avoir de liens avec le marché local ou sans utiliser un service d’inscriptions multiples (MLS).

Aucun investissement immobilier n’offre des rendements garantis, mais il existe des démarches avant d’acheter une propriété clé en main pour mettre toutes les chances de votre côté.

Rechercher des entreprises clé en main

La première étape consiste à s’assurer que le fournisseur clé en main que vous envisagez est une entreprise légitime et bien gérée. Les entreprises clé en main frauduleuses sont connues pour profiter des investisseurs étrangers ou de ceux qui achètent un immeuble de placement pour la première fois. Bien que leurs propriétés puissent sembler prêtes à être louées, vous pourriez découvrir des problèmes cachés plus importants avec une inspection séparée de l’unité. Comme pour tout investissement immobilier, vous devez vérifier vous-même la propriété avant d’accepter un partenariat avec qui que ce soit.

Même si une entreprise a vos meilleurs intérêts à l’esprit, vous devez toujours évaluer si elle dispose ou non des ressources nécessaires pour gérer correctement votre propriété. Consultez les avis en ligne pour déterminer la qualité du service qu’ils offrent à leurs clients et, si possible, parlez aux propriétaires clés en main actuels pour connaître leurs expériences avec l’entreprise.

Sécurisez votre financement

À moins que vous ne disposiez de liquidités pour acheter la propriété, vous devrez réfléchir à la meilleure façon d’acheter votre nouvel investissement. Pour de nombreux investisseurs, cela signifie magasiner pour un nouveau prêt hypothécaire auprès d’un prêteur. Le prêt que vous choisirez dépendra en grande partie de votre situation d’investissement actuelle. Par exemple, si vous envisagez de financer plusieurs propriétés à la fois, les prêts dont vous disposez auront des exigences de mise de fonds et des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires pour votre résidence principale.

Un avantage supplémentaire à considérer vos options de financement avant de choisir une propriété est que vous aurez une bien meilleure idée de ce que vous pouvez vous permettre. Commencer par une approbation initiale de prêt hypothécaire peut vous aider à vous concentrer sur les opportunités dans votre fourchette de prix et vous aider à faire une offre plus attrayante au vendeur.

En fin de compte, les propriétés clés en main ne répondront pas aux besoins d’investissement de tous les types d’acheteurs. Si vous cherchez un point d’entrée facile dans le monde de l’investissement immobilier, une propriété clé en main pourrait être la solution simple pour vous. Cependant, si vous êtes prêt à consacrer du temps et des efforts à la mise à jour d’un espace locatif, vos talents pourraient être mieux adaptés à d’autres projets immobiliers.

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