USDA contre. Prêts FHA : lequel vous convient le mieux ?

*Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance® n’accepte plus les demandes de prêt USDA.

Les acheteurs de maison à revenu faible ou modéré peuvent se tourner vers des prêts hypothécaires avec des conditions d’emprunt plus clémentes, surtout en ce qui concerne les acomptes et l’assurance prêt hypothécaire. C’est pourquoi les prêts USDA et FHA peuvent être si attrayants pour les emprunteurs.

En quoi les deux types de prêts hypothécaires diffèrent-ils, cependant? Cet article vous guidera à travers les différences entre les conditions d’éligibilité de chaque prêt, ainsi que leurs processus.

Les prêts USDA et FHA sont des prêts gouvernementaux soutenus respectivement par le Département américain de l’agriculture (USDA) et la Federal Housing Administration (FHA). Ces agences gouvernementales ne vous accordent pas directement un prêt – elles protègent votre prêteur contre les pertes si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt.

Comme prêts non conformes, les prêts USDA et FHA n’ont pas à respecter les normes de logement établies par des entreprises parrainées par le gouvernement comme Fannie Mae et Freddie Mac. Cependant, comme les autres types de prêts, les prêts garantis par le gouvernement ont leurs propres critères d’admissibilité.

Les prêts de l’USDA et de la FHA sont gérés par deux agences gouvernementales différentes, ce qui signifie qu’ils ont des exigences différentes en matière d’application, de souscription, d’évaluation, de montant du prêt, d’assurance hypothécaire et de taux d’intérêt.

Processus de demande et souscription

Quel que soit le produit hypothécaire que vous choisissez, la première étape vers l’accession à la propriété consiste à demander une préapprobation, et cela est vrai pour les prêts USDA et FHA. L’approbation préalable montre aux vendeurs que vous êtes sérieux au sujet de l’achat et leur assure que vous pourriez être approuvé pour l’hypothèque.

Vous pouvez également avoir la possibilité d’obtenir une préqualification, où le prêteur fonde sa décision sur les informations que vous fournissez. Avec une préapprobation, le prêteur va encore plus loin en exécutant un rapport sur vos antécédents de crédit et en exigeant des documents tels que des documents fiscaux et des talons de chèque de paie pour obtenir une image précise de la quantité de maison que vous pouvez acheter.

L’obtention d’une préapprobation ou d’une préqualification de l’USDA ou de la FHA lancera le processus de souscription de prêt hypothécaire afin que vous puissiez acheter une maison sans vous soucier de savoir si vous serez réellement approuvé.

Le processus d’obtention d’un prêt USDA peut prendre plus de temps qu’un prêt FHA, en grande partie parce que les prêts USDA sont souscrits deux fois, d’abord par le prêteur, puis par l’USDA. Pour que le prêt soit automatiquement souscrit par l’USDA, vous aurez besoin d’un pointage de crédit de 640 ou plus.

La souscription manuelle, qui ajoute du temps à la clôture du prêt, est réservée à ceux dont les scores sont inférieurs à 640. Le temps nécessaire à la souscription dépend de l’endroit où vous envisagez d’acheter et de l’arriéré de l’agence USDA dans cette région. Attendez-vous à ce qu’un prêt USDA soit conclu dans 30 à 45 jours.

Un prêt FHA peut également prendre 30 à 45 jours pour être conclu, selon le processus de demande et le temps de souscription. La partie demande et origine du processus de prêt peut prendre de 1 à 5 jours ouvrables. Le traitement et la souscription dépendent également de la rapidité avec laquelle vous fournissez les documents nécessaires, tels que votre statut d’emploi, vos revenus, vos déclarations de revenus et vos relevés bancaires.

Cela dépend aussi du nombre de parties impliquées. Si vous travaillez avec un courtier en hypothèques qui n’est pas autorisé à vendre des prêts FHA, il se peut qu’il doive impliquer une autre partie dans la transaction, ce qui pourrait retarder le processus.

Montants de prêt maximaux

Les prêts FHA ont des limites de prêt maximales. En d’autres termes, vous ne pouvez pas acheter une maison qui dépasse les montants spécifiés par le Département du logement et du développement urbain (HUD). Le montant maximal du prêt FHA en 2019 pour les zones à faible coût est de 314 827 $ et peut atteindre 726 525 $ pour les zones à coût élevé.

Contrairement aux prêts FHA, il n’y a techniquement aucune limite de prêt pour les prêts USDA. Au lieu de cela, le montant maximum est fixé en fonction de votre capacité à vous qualifier pour un prêt USDA.

Évaluation

L’évaluation est l’un des aspects les plus importants du processus d’approbation de prêt hypothécaire, que vous demandiez un prêt USDA ou FHA. Une évaluation assure au prêteur que la maison est vendue à sa juste valeur marchande. C’est une exigence pour les deux types de prêts et elle est essentielle pour vous protéger, vous et votre prêteur.

En plus de s’assurer que la maison est correctement évaluée, un évaluateur pour un prêt USDA doit confirmer que la propriété est située dans une zone rurale déterminée par l’USDA et qu’il est sécuritaire d’y vivre. La valeur de la propriété de la maison ne peut pas être supérieure à 30 % de la valeur de la maison, et celle-ci doit avoir accès à une rue et à des routes bien entretenues.

Une évaluation FHA a également des exigences particulières au-delà d’une évaluation de la valeur. L’évaluateur doit déterminer la valeur marchande actuelle de la propriété et s’assurer que la maison répond aux normes HUD en matière de santé et de sécurité.

Aucun des deux prêts immobiliers ne nécessite une inspection indépendante de la maison, mais cela est encouragé comme moyen de détecter tout problème. Les problèmes majeurs repérés par un inspecteur doivent être résolus avant que le prêt puisse être conclu.

Acompte

Les prêts USDA et les prêts FHA ont des exigences de mise de fonds complètement différentes. Un prêt FHA vous oblige à verser un acompte de 3,5 % si votre pointage de crédit est de 580 ou plus. Pour une cote de crédit comprise entre 500 et 579, vous aurez besoin d’un acompte de 10 %.

Les prêts USDA, en revanche, ne vous obligent pas du tout à verser un acompte. C’est l’un des facteurs les plus attrayants d’un prêt USDA.

Assurance hypothécaire

L’USDA et la FHA s’appuient sur l’assurance hypothécaire pour maintenir la croissance de leurs programmes de prêts. L’assurance hypothécaire rembourse votre prêteur si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt. Même si vous mettez 20% de mise de fonds, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI).

Les prêts FHA vous obligent à payer une prime d’assurance hypothécaire (MIP) pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire, sauf si vous versez un acompte de 10 % ou plus. Dans ce cas, le MIP se détache après 11 ans.

Ce montant, qui est d’environ 0,45 à 1,05 % du montant de base du prêt, est basé sur la durée de l’hypothèque et votre ratio prêt-valeur (LTV), qui est le montant que vous empruntez divisé par la valeur de la maison. Le montant total de votre prêt hypothécaire et le montant de votre mise de fonds sont également pris en compte dans ce calcul.

Vous paierez également une prime hypothécaire initiale pour un prêt FHA, qui correspond généralement à 1,75 % du montant de base de votre prêt.

Vous devrez payer des frais de garantie, ou de financement, avec un prêt USDA, qui sont payés de deux manières différentes : à la clôture et chaque mois pendant toute la durée de votre prêt. Les frais initiaux sont de 1 % du montant total du prêt et de la prime mensuelle. Il est versé dans le cadre de votre paiement mensuel prévu et représente 0,35 % du solde du principal impayé de votre prêt USDA.

Taux d’intérêt

Les prêts de l’USDA et de la FHA offrent généralement des taux d’intérêt plus bas car le soutien du gouvernement offre plus de flexibilité avec des taux plus bas. Les deux types de prêts ont généralement des taux d’intérêt comparables ou inférieurs au taux d’intérêt que vous paierez pour un prêt conventionnel. Cependant, en raison de l’exigence d’assurance hypothécaire, les prêts USDA ou FHA pourraient être plus chers pendant la durée du prêt.

Frais de clôture

Dans le cas de l’un ou l’autre des prêts immobiliers, l’acheteur peut devoir encore payer le prêt frais de clôture. Avec les prêts USDA, un emprunteur peut financer jusqu’à 100 % de la valeur estimative d’une maison – qui peut parfois être supérieure au prix d’achat – et les fonds excédentaires peuvent être affectés aux frais de clôture. Vous pouvez également négocier des concessions de vendeur pour couvrir jusqu’à 6% de vos frais de clôture pour l’un ou l’autre prêt.

Les prêts USDA et FHA diffèrent dans leurs conditions d’admissibilité aux prêts hypothécaires. Parmi les principaux facteurs d’éligibilité figurent l’emplacement de la maison et votre niveau de revenu, votre pointage de crédit, le ratio dette / revenu (DTI) et le montant de l’acompte. Décomposons chacune de ces qualifications.

Conditions d’éligibilité aux prêts de l’USDA

Les prêts USDA, également connus sous le nom de prêts de développement rural, sont des prêts hypothécaires conçus pour stimuler l’accession à la propriété et les économies des zones rurales à travers les États-Unis. Vous ne pouvez bénéficier d’un prêt USDA que si vous acceptez d’acheter une maison dans une zone rurale qualifiée. L’emplacement doit répondre à certaines directives et répondre aux critères d’éligibilité de la propriété de l’État. Voici quelques autres faits en bref sur les prêts USDA :

• L’USDA a des règles strictes concernant les niveaux de revenu. Ces règles dépendent de l’emplacement de la maison que vous souhaitez acheter et du nombre de personnes dans votre foyer. Vous n’êtes pas admissible à un prêt USDA si le revenu de votre ménage dépasse 115 % du revenu médian de votre région. Sélectionnez votre état pour voir les limites de revenu pour le comté où vous envisagez d’acheter votre maison.

• Il n’y a techniquement pas de pointage de crédit minimum pour un prêt SDA, bien que de nombreux prêteurs puissent exiger un pointage d’au moins 640. Votre pointage de crédit est un nombre à trois chiffres qui montre à quel point vous êtes cohérent dans le remboursement de vos dettes.

• Ton Le ratio de la dette au revenu (DTI), ou le montant que vous dépensez par rapport au montant de vos revenus, doit être assez faible, autour de 50 % ou moins.

• Les prêts de l’USDA sont prêts à zéro, ce qui signifie que vous n’êtes pas tenu d’avoir un acompte.

Conditions d’éligibilité aux prêts FHA

Les prêts FHA sont également destinés aux Américains à revenu faible à modéré. Vous pouvez être admissible à un prêt FHA par l’intermédiaire d’un prêteur agréé par la FHA si vous êtes un acheteur d’une première maison ou si vous n’êtes pas propriétaire d’une maison depuis au moins 3 ans.

• Il n’y a pas exigences de revenu pour les prêts FHA, mais vous devez prouver votre revenu et que vous serez en mesure de payer votre hypothèque et votre assurance chaque mois.

• Vous pouvez toujours être admissible à un prêt FHA si votre DTI est élevé par rapport à votre revenu, en particulier si votre pointage de crédit est plus élevé.

• Vous devrez verser un acompte de 3,5 % si votre pointage de crédit est de 580 ou plus. Vous pouvez toujours obtenir un prêt FHA si vous avez une cote de crédit comprise entre 500 et 579, mais vous devrez verser un acompte de 10 %. (Ubifrance® nécessite une cote de crédit minimale de 580 pour obtenir un prêt FHA).

Les prêts USDA et FHA sont conçus pour aider les personnes à faible revenu à acheter une maison, mais les conditions d’éligibilité peuvent dicter celle qui vous convient le mieux.

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