USDA contre. Prêts conventionnels : quelle est la différence ?

Les prêts USDA et les prêts conventionnels sont deux options que vous pouvez envisager lorsque vous demandez un prêt. Pour vous aider à déterminer la meilleure solution hypothécaire pour vous, nous avons créé un guide complet qui compare les prêts USDA et conventionnels.

Les prêts de l’USDA sont subventionnés par le gouvernement américain, et plus précisément, sont soutenus par le Département américain de l’agriculture. En d’autres termes, l’USDA assume la responsabilité de rembourser le prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire.

Étant donné que l’USDA assume une grande partie du risque, votre prêteur peut vous offrir un taux d’intérêt plus bas. En fin de compte, Les prêts garantis par le gouvernement permettent aux ménages à faible revenu d’acheter une maison à un prix abordable.

Contrairement aux prêts USDA, les prêts hypothécaires conventionnels ne sont pas assurés par le gouvernement américain. Les prêts conventionnels se divisent en deux catégories : conformes et non conformes. Les prêts conformes sont achetés par deux entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac – ils doivent donc respecter les directives de Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêts non conformes, en revanche, sont moins standardisés en termes d’éligibilité, de tarification et de caractéristiques.

Admissibilité aux prêts de l’USDA

Pour être admissible à un prêt USDA, la maison doit être située dans une zone rurale éligible et vous devez répondre à des exigences de revenu spécifiques. Garde en tête que Les exigences des prêts à la construction de l’USDA diffèrent des prêts de l’USDA. Examinons ces exigences, ainsi que la cote de crédit, le ratio dette-revenu et les exigences de mise de fonds.

Exigences relatives aux zones rurales

Pour obtenir un prêt USDA, la maison que vous achetez ou refinancez doit être située dans une zone rurale éligible ; tu peux vérifier l’éligibilité de l’adresse sur le site Web de l’USDA. Si vous regardez le carte d’éligibilité des propriétés, vous remarquerez que la définition de « zone rurale » de l’USDA est très large. De nombreuses maisons dans les zones suburbaines sont qualifiées de «rurales» selon la définition de l’USDA.

Exigences de revenu

Les prêts USDA sont l’un des seuls types de prêts hypothécaires qui spécifient des limites de revenu. Ces limites de revenus dépendent de l’emplacement de la maison que vous souhaitez acheter et du nombre de personnes dans votre foyer. Selon les directives, vous n’êtes pas éligible à un prêt USDA si le revenu de votre ménage dépasse 115 % du revenu médian de votre Région. Cette exigence inclut tous les adultes qui vivent dans la maison – pas seulement les adultes inscrits sur le hypothèque.

Pointage de crédit

Pour être éligible à un prêt USDA, vous devez avoir une cote de crédit d’au moins 640 pour une approbation automatisée. Avec un pointage de crédit de 600 à 640, vous devrez passer par une souscription manuelle où un souscripteur passera au peigne fin vos dossiers.

Ratio dette/revenu

Lorsque les prêteurs évaluent votre capacité à rembourser votre prêt, ils examinent également votre ratio de la dette au revenu (DTI). Votre DTI représente le montant de votre revenu mensuel qui sert à rembourser la dette récurrente. Il est préférable de maintenir votre DTI à 50 % ou moins si vous souhaitez bénéficier d’un prêt USDA.

Exigences d’acompte

Les prêts de l’USDA ne nécessitent pas de acompte. Parce que le gouvernement soutient les prêts de l’USDA, les prêteurs peuvent les émettre sans mise de fonds. Cela peut être un énorme avantage si vous manquez d’argent pour un acompte. Cependant, gardez à l’esprit que vous devrez toujours payer les frais de clôture.

Admissibilité aux prêts conventionnels

Les prêts conventionnels sont plus largement disponibles car ils n’ont aucune limitation de localisation. Examinons les conditions que vous devrez remplir pour être admissible à un prêt conventionnel.

Pointage de crédit

La Les exigences en matière de pointage de crédit pour les prêts conventionnels varient selon le prêteur et le type exact de prêt conventionnel que vous obtenez. En général, vous aurez besoin d’un pointage de crédit de 620 pour un prêt conventionnel, mais un pointage de crédit plus élevé pourrait signifier des taux d’intérêt et des conditions encore meilleurs.

Ratio dette/revenu

Les exigences en matière de ratio dette / revenu (DTI) varient en fonction des spécificités du prêt. En général, visez un DTI de 50 % ou moins.

Acompte et assurance hypothécaire

Vous pouvez être admissible à un prêt conventionnel avec une mise de fonds aussi faible que 3 %. Cependant, il est important de savoir que si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez payer l’assurance hypothécaire privée (PMI). PMI ajoutera de l’argent à votre versement hypothécaire mensuel, mais cela vous permettra d’entrer dans une maison plus tôt car vous n’aurez pas à économiser 20% pour un acompte.

PMI ne sera pas éternellement sur votre prêt ; il sera annulé lorsque vous disposerez d’une valeur nette suffisante dans votre maison. Vous pouvez demander à votre prêteur de supprimer le PMI une fois que vous avez payé 20 % du prix d’achat.

Limites de prêt

Fannie Mae et Freddie Mac fixent le montant du prêt plafonds pour les prêts conventionnels. La limite de prêt conventionnelle pour 2022 est de 647 200 $. Dans certaines régions à coût élevé du pays, la limite de prêt est plus élevée – jusqu’à 970 800 $, selon le comté.

Il existe des différences essentielles entre l’USDA et les prêts conventionnels. Examinons les principales différences afin que vous puissiez décider quel type de prêt vous convient le mieux.

Emplacement

Les prêts conventionnels sont disponibles dans tout le pays. Les prêts de l’USDA, en revanche, ne sont disponibles que dans les zones rurales éligibles, telles que déterminées par l’USDA. Si vous êtes situé dans une grande région métropolitaine, vous ne pourrez probablement pas obtenir de prêt USDA. N’oubliez pas que la définition des zones rurales de l’USDA inclut également de nombreuses banlieues.

Type de résidence

Le financement de l’USDA ne peut être utilisé que sur votre résidence principale, mais les prêts conventionnels n’ont pas ces mêmes restrictions. Vous pouvez obtenir un prêt conventionnel pour plusieurs raisons, notamment pour acheter ou refinancer votre résidence principale, votre résidence secondaire ou votre immeuble de placement.

Limites de revenu

Il y a des limites au montant que vous pouvez gagner pour être admissible à un prêt USDA. Le revenu de votre ménage ne peut pas dépasser 115 % du revenu médian de la région. Tous les membres du ménage devront faire tenir compte de leurs revenus par le prêteur.

Si vous essayez de vous qualifier pour un prêt conventionnel, en revanche, il n’y a pas de limite de revenu.

Frais d’assurance hypothécaire privée et de garantie

Les prêts conventionnels nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI) de la part des emprunteurs qui mettent moins de 20 % de mise de fonds. Ces frais sont basés sur votre ratio prêt-valeur (LTV) et votre pointage de crédit. Il varie généralement d’environ 0,1 % à 1,5 % du montant du prêt impayé. Les emprunteurs avec des notes de crédit inférieures et des LTV plus élevés (c’est-à-dire des acomptes inférieurs) doivent généralement payer plus pour le PMI.

Les prêts de l’USDA, en revanche, vous obligent à payer un garantie, ou financement, frais. Cette commission est payée à la fois à la clôture et mensuellement. Les frais initiaux, payés à la clôture, sont de 1 % du montant du prêt. Ensuite, chaque année, vous paierez 0,35 % du solde du capital impayé prévu de l’hypothèque. Ces frais annuels sont répartis sur 12 mois et payés dans le cadre de votre paiement mensuel.

Qu’il s’agisse d’une assurance hypothécaire privée ou de la Les frais de garantie USDA sont moins chers pour vous, tout dépend de votre situation personnelle. Si vous avez un pointage de crédit ou un acompte inférieur, les frais de garantie peuvent être moins chers que le coût du PMI.

Évaluations

Une évaluation est une estimation impartiale de la juste valeur marchande d’une maison. L’évaluation est une étape essentielle pour s’assurer que vous ne payez pas trop cher votre maison. L’USDA et les hypothèques conventionnelles nécessitent une évaluation.

Lors de l’inspection d’évaluation, l’évaluateur recherchera tout problème majeur avec la maison. Les propriétés financées avec un prêt USDA (ou un autre prêt garanti par le gouvernement) devront généralement répondre à des exigences plus strictes que les propriétés financées avec un prêt conventionnel. Si vous achetez un réparateur, un prêt conventionnel peut être un meilleur pari.

Taux d’intérêt disponibles

En dehors de l’acompte, l’un des plus grands attraits d’un prêt USDA est qu’il est offert à un faible taux d’intérêt. Dans de nombreux cas, les taux d’intérêt des prêts USDA sont inférieurs à ceux des prêts conventionnels. Le soutien du gouvernement aux prêts de l’USDA signifie généralement que les prêteurs peuvent les émettre avec des taux d’intérêt compétitifs.

Processus d’approbation

Obtenir une approbation pour un prêt USDA peut prendre un peu plus de temps que d’obtenir une approbation pour un prêt conventionnel. Étant donné que le prêt USDA doit être approuvé à la fois par le prêteur et par l’USDA, l’ensemble du processus, de la demande à la clôture, peut prendre environ 30 à 60 jours.

Avant de décider quel prêt vous convient le mieux, réfléchissez à votre situation actuelle et à l’endroit où vous souhaitez vivre.

Si vous ne pouvez pas mettre d’argent de côté, si vous avez des revenus faibles à modérés et que vous souhaitez acheter votre maison dans une zone rurale, un prêt USDA pourrait être la meilleure solution.

Cependant, si vous avez de l’argent à déposer et que vous ne voulez pas être limité sur l’endroit où vous pouvez acheter, un prêt conventionnel pourrait vous convenir le mieux.

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