À quelle fréquence les offres contingentes échouent-elles ? Ce que vous devriez savoir

Prêt à acheter une maison, mais vous craignez de payer plus que la valeur d’une propriété ? Ou peut-être avez-vous besoin de vendre votre maison actuelle avant de pouvoir commencer à effectuer des versements hypothécaires sur une nouvelle. C’est là qu’interviennent les offres conditionnelles : une offre conditionnelle indique que vous ne conclurez pas l’achat d’une maison tant que quelque chose d’autre ne se produira pas.

Les offres contingentes offrent une protection aux acheteurs. Mais il y a des risques, en particulier pour les vendeurs. Étant donné que les offres contingentes nécessitent la tenue d’un autre événement – comme une évaluation d’une maison pour un certain montant ou un inspecteur en bâtiment donnant une note de passage à une résidence – elles peuvent échouer.

Heureusement, la plupart des offres contingentes atteignent la table de clôture. Cela ne signifie pas, cependant, que les acheteurs et les vendeurs ne doivent pas être conscients des signes avant-coureurs indiquant qu’une offre conditionnelle n’entraînera pas une vente conclue.

Une offre contingente n’est pas inhabituelle dans l’immobilier. La plupart des offres comportent au moins une éventualité : la vente de la maison n’aura lieu qu’après que l’acheteur aura commandé une inspection de la maison. Si l’inspecteur découvre de graves problèmes, l’acheteur pourrait être en mesure de renoncer à la transaction.

La contingence d’inspection est peut-être la plus courante, mais ce n’est pas le seul type d’offre contingente.

Les acheteurs qui essaient également de vendre une maison peuvent indiquer dans leur offre qu’ils ne fermeront pas leur nouvelle maison tant qu’ils n’auront pas vendu leur maison actuelle. C’est ce qu’on appelle une éventualité de vente de maison. Dans ce type d’éventualité, les acheteurs disposent généralement d’un certain nombre de jours pour vendre leur maison avant de conclure une nouvelle hypothèque pour la propriété qu’ils achètent. Si cette période passe et que les acheteurs n’ont pas vendu leur maison, les vendeurs peuvent accepter d’autres offres pour leur maison ou les acheteurs peuvent poursuivre l’achat, en prenant deux versements hypothécaires mensuels jusqu’à ce qu’ils vendent leur maison actuelle.

Il y a aussi l’éventualité de l’évaluation. Une fois que les acheteurs et les vendeurs se sont mis d’accord sur une offre, le prêteur représentant les acheteurs ordonnera une évaluation de la maison. Les prêteurs veulent s’assurer que la valeur marchande de la maison est égale ou supérieure au prix de vente final. Si l’évaluation est trop basse, le prêteur ne fournira pas d’hypothèque pour le prix de vente total. Il ne prêtera autant d’argent que la valeur de la maison. Une éventualité d’évaluation stipule que si la maison n’est pas évaluée au moins à son prix de vente, les acheteurs peuvent renoncer à la transaction et se faire rembourser leur acompte.

Il y a une différence entre contingent et en attente. Lorsqu’une maison est répertoriée comme en attente, cela signifie que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur une offre et attendent la clôture de la vente de la maison.

En tant que vendeur, vous craignez peut-être que l’acceptation d’une offre conditionnelle ne retarde ou ne fasse complètement échouer la vente de votre maison. Voici quelques bonnes nouvelles : la plupart des ventes de maisons arrivent à leur terme, même avec des éventualités.

Une enquête de la National Association of REALTORS® a révélé que seulement 5 % des contrats de vente de maisons des mois de juin, juillet et août 2022 ont été résiliés. Seuls 15% des contrats de vente ont été retardés pendant ces 3 mois.

Les acheteurs et les vendeurs ne devraient donc pas s’inquiéter qu’une éventualité condamne automatiquement la vente d’une maison.

Certaines offres contingentes n’atteindront pas la clôture, cependant. Voici les raisons les plus courantes.

1. Les finances de l’acheteur ne sont plus aussi stables

Une fois que les acheteurs et les vendeurs se sont mis d’accord sur un prix de vente, le prêteur hypothécaire des acheteurs commencera le processus de souscription. Les prêteurs examineront la cote de solvabilité et le rapport de solvabilité des acheteurs. Ils vous demanderont également des copies de documents qu’ils pourront utiliser pour vérifier le revenu mensuel des acheteurs. Les prêteurs tiendront également compte du ratio d’endettement de l’acheteur, une mesure de la part de leur revenu mensuel brut que les dettes mensuelles totales des acheteurs consomment.

Si les cotes de crédit des acheteurs sont faibles, que leurs rapports de solvabilité sont parsemés de paiements manqués ou en retard et que leur ratio d’endettement est trop élevé, un prêteur pourrait rejeter leur demande de prêt hypothécaire, ce qui pourrait faire échouer la vente d’une maison.

Cela pourrait se produire même si les acheteurs avaient reçu l’approbation préalable d’un prêteur hypothécaire avant de commencer à chercher des maisons. Peut-être qu’un emprunteur a perdu son emploi après l’approbation de la pré-approbation ou que les acheteurs ont manqué plusieurs paiements par carte de crédit après avoir obtenu la pré-approbation, ce qui a fait chuter leur cote de crédit.

2. Des problèmes surviennent lors de l’inspection de la maison

La plupart des ventes de maisons contiennent une condition d’inspection de la maison indiquant que la vente ne sera conclue qu’après que les acheteurs auront ordonné une inspection de la propriété. Si un inspecteur découvre de graves problèmes lors de l’inspection de la maison, comme une fondation qui coule, des traces de moisissure ou un toit qui doit être remplacé, les acheteurs pourraient être en mesure de se retirer de la vente et de récupérer leur acompte.

Les vendeurs pourraient être en mesure d’éviter cela en résolvant les problèmes eux-mêmes, en fournissant aux acheteurs des liquidités afin qu’ils puissent engager un entrepreneur pour réparer les problèmes ou en abaissant le prix de vente de la maison.

3. L’évaluation est inférieure au prix de vente

Une fois que les acheteurs et les vendeurs se sont mis d’accord sur un contrat, le prêteur travaillant avec les acheteurs ordonnera une évaluation de la propriété. Lors de l’évaluation, un évaluateur déterminera la juste valeur marchande de la maison. Si cette valeur est inférieure au prix de vente, la vente de la maison pourrait être sabordée. Si les acheteurs et les vendeurs se sont mis d’accord sur un prix de vente de 370 000 $ et que l’évaluateur affirme que la maison vaut 360 000 $, le prêteur des acheteurs ne peut pas accorder un prêt basé sur le prix de vente. Les acheteurs pourraient combler la différence en apportant 10 000 $ en espèces à la table de clôture (en plus de leur acompte) ou les vendeurs pourraient baisser le prix demandé.

Si l’un ou l’autre ne se produit pas ? La vente pourrait échouer.

4. Des problèmes surviennent lors de la recherche de titre

Lors d’une recherche de titre, une société de titres recherchera tous les organismes gouvernementaux, entreprises ou particuliers susceptibles d’avoir des privilèges ou des droits de propriété sur la maison que les acheteurs souhaitent acheter.

Peut-être que les vendeurs de la maison n’ont pas payé tous leurs impôts fonciers. Si c’est le cas, le gouvernement du comté pourrait avoir une revendication de propriété sur la maison. Peut-être que les vendeurs n’ont pas payé un entrepreneur qui a ensuite déposé un privilège sur la propriété.

Si les acheteurs découvrent des privilèges sur une propriété, ils pourraient renoncer à la vente si les vendeurs ne les résolvent pas avant la clôture de la vente.

Si vous faites une offre et que les vendeurs ne satisfont pas ses éventualités, la vente ne sera pas conclue. Selon l’éventualité, vous pouvez vous retirer de la vente tout en recevant un remboursement de votre dépôt d’arrhes.

Supposons que votre offre comporte une condition d’inspection de la maison. Si l’inspection révèle des problèmes graves et que les vendeurs ne les résolvent pas, vous pouvez généralement retirer votre offre et recevoir quand même un remboursement de vos arrhes.

Bien que cela ne se produise pas souvent, il existe un risque que les offres contingentes échouent. Cela ne signifie pas pour autant que vous ne devez pas inclure d’éventualités lorsque vous faites une offre. Un exemple? Vous devriez toujours inclure une éventualité d’inspection de la maison. Si vous êtes prêt à commencer votre propre recherche d’une maison, faites une demande de préqualification auprès de nous. Cela vous permettra de faire l’offre la plus solide possible.