Tout le monde aime les bonnes affaires. Parfois cependant, une bonne affaire n’est pas une bonne affaire – c’est juste un gaspillage d’argent. Et si vous envisagez d’acheter une maison aux enchères, il est important que vous connaissiez la différence.
Pourquoi certaines maisons sont-elles vendues aux enchères ?
La plupart des gens connaissent un peu comment acheter une maison, même s’ils ne connaissent aucun détail sur son fonctionnement. Il y a un panneau À vendre et un numéro de téléphone à appeler. Vous visitez la maison et décidez si c’est pour vous. Si c’est le cas, vous le dites à l’agent, qui prépare une offre et vous indique les prochaines étapes à suivre. À un moment donné, le signe a disparu et la maison est à vous.
Mais il existe d’autres façons de vendre des maisons, et les ventes aux enchères en font partie. Une maison se retrouve aux enchères de deux manières principales : par saisie en raison de paiements manqués ou par défaut de paiement des impôts.
Forclusion
Propriétés saisies sont vendus aux enchères. Ces maisons sont saisies par un prêteur hypothécaire après qu’un emprunteur n’a pas effectué ses versements hypothécaires pendant une période déterminée. Ce processus commence après plusieurs mois de paiements manqués. Avant qu’un réparateur puisse poursuivre le processus de forclusion, le prêt doit être en souffrance depuis au moins 120 jours, à quelques exceptions près. Les réparateurs sont tenus de faire des efforts pour contacter l’emprunteur avec des alternatives à la forclusion pour les aider à rester dans leur maison si possible.
Si le propriétaire ne paie pas le montant dû ou ne conclut pas d’accord de remboursement avec son prêteur et a épuisé toutes les options, le prêteur peut mettre la maison aux enchères. La vente aux enchères est ensuite dirigée par un syndic engagé par le prêteur, un shérif ou l’autorité fiscale.
Impôt foncier par défaut
Une autre façon dont une maison se retrouve aux enchères est lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières de la maison. Dans ce cas, l’administration fiscale saisit le bien plutôt que le prêteur. Si une maison a des privilèges fiscaux à son encontre, elle peut être résolue de deux manières. Il pourrait y avoir une vente de privilège fiscal, où les privilèges eux-mêmes sont vendus aux enchères aux soumissionnaires. Le plus offrant remporte le droit de percevoir sur les privilèges du propriétaire. Si le propriétaire ne paie pas, le titulaire du privilège peut saisir la propriété.
Il pourrait également y avoir une vente d’acte d’impôt. Dans ce cas, une maison avec des taxes foncières impayées sur le titre peut être vendue aux enchères.
Comment fonctionnent les enchères ?
Il existe une variété de sociétés d’enchères différentes, et chacune d’entre elles a ses propres règles. Même au sein d’une société d’enchères, il peut y avoir une variété d’enchères proposées. Ils doivent également se conformer aux règles de l’État et des municipalités dans lesquelles ils se trouvent. Assurez-vous de bien comprendre les règles de l’enchère spécifique qui vous intéresse avant d’enchérir.
Types d’offres
Les vendeurs choisissent les modalités d’enchères qu’ils veulent essayer et augmentent le prix d’achat.
Ouvert
Dans une enchère ouverte, les enchérisseurs connaissent le montant de toutes les autres offres qui ont été faites. Les soumissionnaires aiment les offres ouvertes, car ils peuvent voir ce que fait la concurrence et augmenter progressivement leur offre, au besoin. S’il n’y a pas de concurrence, une offre lowball pourrait bien gagner. D’autre part, les enchères ouvertes peuvent entraîner des guerres d’enchères, et parfois les vendeurs récoltent une aubaine.
Aveugle
Les vendeurs préfèrent généralement les offres à l’aveugle, même si cela réduit la concurrence. Ce processus ressemble plus à une offre pour un travail. Vous devrez faire une enchère sans savoir comment les autres enchérissent. Les acheteurs motivés doivent faire une offre audacieuse dès le départ au lieu d’adopter une approche attentiste.
Si vous êtes un investisseur, vous aurez une bonne idée du montant à enchérir ; si vous cherchez à acheter une maison pour votre famille, vous pourriez surenchérir parce que vous manquez d’expérience ou que vous êtes trop influencé par l’émotion.
Combien dois-je enchérir ?
Voici où votre connaissance de la région marché de l’immobilier et les coûts de rénovation domiciliaire feront de vous un chasseur de bonnes affaires.
En règle générale, vous voudrez connaître la valeur d’une maison bien entretenue dans la région où vous cherchez à acheter.
Acheter une maison aux enchères : en personne contre. En ligne
En personne
Assister à une vente aux enchères en personne peut donner l’impression de remonter le temps. Cela pourrait avoir lieu juste à l’extérieur sur les marches du palais de justice.
Si vous assistez à une vente aux enchères pour la première fois, vous n’avez peut-être aucune idée de ce qui se passe. Votre meilleur pari est de commencer à assister aux enchères bien avant de planifier d’enchérir. Rassemblez tous les documents de vente offerts et lisez les règles. Une grande partie de ces informations peuvent également être trouvées sur le site Web du commissaire-priseur.
Arrivez tôt aux enchères ou prévoyez de rester après et posez des questions à certains employés de la société d’enchères ou à d’autres enchérisseurs. Bientôt, vous développerez une compréhension et une sensation pour le processus.
En ligne
De plus en plus fréquemment, le processus d’enchères évolue en ligne.
Les enchères en ligne sont une aubaine pour les nouveaux enchérisseurs, car il est plus facile d’obtenir toutes les informations dont vous avez besoin, de poser des questions et d’apprendre en regardant. Assurez-vous d’étudier les règles, car chaque site d’enchères fonctionne selon ses propres procédures. Sur la plupart des sites Web d’enchères immobilières, vous devrez vous préinscrire et prouver que vous êtes un enchérisseur sérieux et préqualifié, alors laissez le temps de terminer ce processus bien avant que la maison que vous envisagez ne soit mise en vente.
Bien sûr, cette accessibilité accrue signifie qu’il y aura plus d’enchérisseurs, alors soyez prêt à affronter concurrence plus rude.
Quels sont les avantages d’acheter une maison aux enchères ?
Il y a eu d’innombrables livres écrits et des ateliers sur l’immobilier offerts qui vantent les vertus de l’achat de propriétés par le biais du processus d’enchères, car il est possible d’obtenir une aubaine formidable.
Pourquoi? Parce que dans le processus d’enchères, le prêteur cherche à réduire ses pertes en récupérant le solde dû sur l’hypothèque et ses frais de saisie. Il en est de même pour les municipalités ayant un privilège fiscal en place. Leur intérêt est de se rapprocher le plus possible du paiement de la facture fiscale et de la récupération de leurs coûts.
Quels sont les inconvénients d’acheter une maison aux enchères ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles l’achat d’une maison aux enchères se fait généralement dans la timonerie de l’investisseur immobilier et constitue une façon atypique d’acheter une maison pour y vivre soi-même. La raison pour laquelle la maison est une bonne affaire est que l’acheteur prend beaucoup de risques.
Les maisons sont vendues telles quelles
Les maisons aux enchères sont vendu tel quel. Dans la plupart des cas, il est très peu probable que vous puissiez même pénétrer à l’intérieur d’une maison vendue aux enchères, sans parler d’une inspection de la maison avant la vente aux enchères.
Il est possible que la maison abrite encore les propriétaires, locataires ou squatters défaillants qui y ont élu domicile. Dans ce cas, « tel quel » est plus proche de « à vue invisible ».
Vous pouvez conduire devant une maison, mais l’intrusion sur la propriété est illégale et dangereuse – même si vous les avez vus le faire dans une émission de télé-réalité renversante.
Si vous êtes très expérimenté en matière de rénovation domiciliaire, vous pourrez peut-être obtenir des indices sur l’état de la propriété depuis la rue ou le trottoir. Si vous ne l’êtes pas, vous n’aurez aucune idée claire de ce que vous engagez lorsque vous enchérissez sur une maison.
Vous devez avoir de l’argent pour effectuer l’achat
La plupart des enchères ont des règles très strictes sur la façon dont vous pouvez payer votre achat, et elles impliquent presque toujours des chèques de banque ou des espèces. Tu boîte financer des propriétés vendues aux enchères et il existe des prêts disponibles, et nous en discuterons plus tard, mais pour enchérir, vous devrez vous préqualifier en montrant que vous avez de l’argent disponible pour finaliser l’achat, souvent le même jour que l’enchère.
C’est pourquoi la plupart des acheteurs de propriétés vendues aux enchères sont investisseurs immobiliers. Ils ont généralement le soutien financier d’investisseurs ou ont créé leur entreprise pour disposer de réserves de liquidités élevées.
Vous renoncerez aux protections courantes
Dans la grande majorité des transactions immobilières, les acheteurs de maison bénéficient légalement de la protection des consommateurs, les prêteurs sont tenu de divulguer, et les agents immobiliers doivent vous conseiller comme ils se conseilleraient eux-mêmes. Dans la situation des enchères, rien de tout cela ne s’applique. En plus d’avoir peu ou pas d’accès à la maison que vous souhaitez acheter avant d’enchérir, vous êtes responsable de faire preuve de diligence raisonnable pour vous assurer que le titre est libre et clair.
Bien sûr, le prêteur hypothécaire, et probablement l’autorité fiscale, ont des privilèges en place, mais vous devez vous assurer qu’il n’y a pas d’autres privilèges, comme dans le cas d’un prêt sur valeur domiciliaire en défaut ou impayé. frais d’association des propriétaires (HOA). S’il y en a, vous serez responsable du paiement de ces privilèges lorsque vous acquerrez le titre de propriété.
Comment puis-je financer l’achat d’une maison aux enchères ?
Même si les ventes aux enchères nécessitent de l’argent, il existe des prêts disponibles qui pourraient aider les premiers acheteurs d’investissementtel que:
Prêts en espèces sonnantes et trébuchantes
Il s’agit de prêts à taux d’intérêt élevé et à court terme, et généralement inadaptés aux enchérisseurs qui envisagent de vivre dans la maison. Ces prêts ont du sens pour les vendeurs immobiliers, dont le travail consiste à réparer et à vendre leurs achats aux enchères le plus rapidement possible, à rembourser le prêt et à empocher leurs bénéfices.
Trucs et astuces pour acheter des maisons aux enchères
Voici quelques conseils qui peuvent vous aider à naviguer dans le processus d’enchères.
Connaissez votre limite
Déterminez ce que vous devez payer pour qu’une propriété aux enchères en vaille la peine, que ce soit en tant que propriétaire ou en tant qu’investisseur. Il peut être difficile de s’y tenir, surtout dans le cas d’un guerre d’enchères, quand les émotions sont fortes. Mais si vous savez exactement quand partir, vous éviterez de payer trop cher pour une propriété aux enchères.
Faire votre recherche
Il est possible que vous ne compreniez pas le marché ou que vous ne sachiez pas quels types de dommages sont propres à votre nouvelle maison.
Tous les risques sont sur l’acheteur dans la situation de l’enchère, donc il n’y a personne vers qui se tourner pour une aide financière si les problèmes dans une maison, ou dans son statut juridique, sont plus importants que vous ne le pensiez. Même la maison la mieux entretenue peut abriter de sérieux problèmes dans ses murs.
FAQ sur l’achat d’une maison aux enchères
Voici quelques questions courantes sur l’achat d’une maison aux enchères, mais assurez-vous de rechercher l’enchère spécifique que vous envisagez.
Puis-je obtenir de l’aide d’un agent immobilier ?
Vous pourriez, si vous avez une relation de longue date avec un. Le problème est que agents immobiliers ne faites pas de commissions sur les propriétés mises aux enchères. Si vous connaissez un agent qui est prêt à vous aider quand même, il peut tirer des comparables dans la région, en savoir plus sur l’histoire de la propriété et même vous aider à obtenir un rapport de titre préliminaire.
Que se passe-t-il si je trouve que la maison que j’ai achetée aux enchères ne vaut tout simplement pas la peine d’être rénovée ?
Il n’est tout simplement pas possible de savoir tout ce qui ne va pas avec une propriété avant de l’acheter, même si vous avez eu l’occasion de procéder à une inspection approfondie de la maison. Si vous avez acheté la propriété en votre propre nom, au lieu de l’acheter en tant qu’actif commercial, vous serez redevable des impôts fonciers à venir et le refinancement n’aura pas lieu.
Et c’est pourquoi les enchères immobilières ne sont PAS un moyen recommandé pour les acheteurs inexpérimentés d’acheter un bien immobilier.
L’essentiel
Une bonne affaire peut être tentante, mais acheter une maison aux enchères est généralement une entreprise assez risquée. La bonne nouvelle est qu’il existe de nombreuses autres façons d’acheter des propriétés. Contactez un agent immobilier de votre région et discutez de ce que vous recherchez. Ils seront en mesure de vous guider loin des pièges et dans votre nouvelle maison.
Ce n’est pas parce que l’achat d’une maison aux enchères n’est pas la meilleure décision que vous ne pouvez pas acheter une maison de manière traditionnelle. Faites-vous approuver avec Ubifrance® aujourd’hui et voyez ce que vous pouvez vous permettre.
