Comment retourner une maison : un guide de démarrage pour les débutants

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Si vous commencez tout juste à acheter et à retourner des maisons, vous réalisez probablement qu’il y a beaucoup à apprendre. Contrairement à ce que vous pourriez voir à la télévision, acheter et retourner des propriétés n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.

Cependant, il est possible de réussir à retourner des maisons si vous prenez le temps d’apprendre à le faire correctement. Et il existe des moyens de raccourcir votre courbe d’apprentissage et de mettre en place des mesures de protection pour minimiser vos risques.

Cet article apprendra aux débutants comment retourner une maison et quelques erreurs à éviter en cours de route.


Comment fonctionne le retournement de maison


Le renversement de maison fait généralement référence aux acheteurs qui achètent des propriétés en difficulté, les réparent, puis les revendent à profit. Ils trouveront généralement ces propriétés par le biais de saisies, de ventes à découvert bancaires ou d’enchères immobilières.

Si vous voulez réussir dans le retournement immobilier, vous devez être en mesure de dépenser votre argent judicieusement et d’investir dans des propriétés sous-évaluées. Ce sont généralement des propriétés qui nécessitent un peu de travail.

À partir de là, vous devrez investir dans des rénovations qui augmenteront la valeur de revente de la propriété et attireront l’attention d’un acheteur potentiel. Une fois les rénovations terminées, vous devrez répertorier et commercialiser la propriété.

Micro-retournement

Cependant, il est possible d’acheter et de vendre des propriétés avec des rénovations limitées de votre part. C’est ce qu’on appelle le micro-retournement et cela peut être une bonne option si vous recherchez une vente plus rapide et que vous n’êtes pas intéressé par la rénovation de propriétés.

Pour ce faire, vous analyserez les données et identifierez les opportunités d’acheter une propriété en dessous de la valeur marchande et de la retourner rapidement à un autre acheteur. Ce sont généralement des maisons qui n’ont pas besoin de réparations majeures.

L’aspect le plus important du micro-retournement est que vous le faites rapidement. Les micro-flippers ont du succès car ils traitent un volume élevé de transactions immobilières.


Comment démarrer le retournement de maison en 7 étapes


Vous devez connaître les étapes essentielles avant de commencer à retourner des maisons. Cela augmentera vos chances de succès et réduira votre risque financier. Voici sept étapes que vous pouvez suivre pour commencer à retourner des maisons :

1. Connaissez votre quartier

Avant de vous lancer, vous devez passer un peu de temps à faire des recherches sur le marché immobilier et à choisir le bon emplacement pour investir. C’est une bonne idée de travailler avec un agent immobilier qui pourra vous conseiller tout au long de ce processus d’achat d’une maison.

Une fois que vous avez trouvé une maison qui vous intéresse, c’est une bonne idée de faire appel à un entrepreneur général pour évaluer la propriété. Cela vous aidera à établir une estimation de la quantité de travaux à effectuer et à déterminer si la maison correspond toujours à votre budget.

2. Utilisez la règle des 70 % pour planifier votre budget

La règle des 70% est couramment citée parmi les investisseurs immobiliers en ce qui concerne le prix d’achat. Cette règle stipule qu’un investisseur ne doit payer que 70% de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété moins les réparations nécessaires. L’ARV est ce que vaut la maison après qu’elle a été entièrement rénovée.

Par exemple, disons que l’AVR d’une maison est de 200 000 $ et qu’elle a besoin de 25 000 $ en réparations. Ainsi, 70 % de l’AVR est de 140 000 $, et lorsque vous soustrayez les réparations, cela laisse un total de 115 000 $. Idéalement, vous ne paierez pas plus de 115 000 $ pour cette maison.

3. Évaluez vos compétences

Certains ensembles de compétences vous permettront d’avoir plus de succès en tant que flipper de maison. Par exemple, la connaissance de la construction, de l’immobilier et du design sont de bonnes compétences à avoir. Ce n’est pas grave si vous ne possédez pas vous-même ces compétences, mais cela signifie que vous devez savoir comment trouver les professionnels qui le font.

Avant de commencer à retourner des maisons, vous devez constituer une équipe d’experts qui peuvent vous aider. Il peut s’agir de prêteurs, d’agents immobiliers, d’agents d’assurance et d’entrepreneurs qui vous aident à trouver, réparer et vendre la propriété.

4. Financez votre projet

La prochaine étape consiste à déterminer comment vous allez financer votre projet. Si vous n’avez pas d’argent liquide à consacrer au projet, vous voudrez obtenir une préapprobation pour un prêt. Pour ce faire, vous aurez besoin d’une bonne cote de crédit et la banque peut exiger un acompte de 20 % ou un certain type de garantie.

5. Décidez et achetez votre maison

Trouver la bonne propriété est l’un des aspects les plus difficiles du retournement d’une maison. En effet, vous ne pouvez pas simplement penser au prix actuel de la maison – vous devez tenir compte de la valeur de revente potentielle pour assurer la marge bénéficiaire la plus élevée.

Les maisons saisies, en détresse et à rénover sont toutes de bonnes options à considérer. Mais vous souhaiterez faire appel à un agent immobilier et à un entrepreneur pour vous aider à comprendre l’étendue des travaux à effectuer.

Une fois que vous avez trouvé la bonne propriété, vous pouvez faire une offre et fermer la maison. Si la maison est vraiment une bonne affaire, vous pouvez vous attendre à avoir de la concurrence de la part d’autres acheteurs potentiels. Assurez-vous de connaître le montant maximum que vous pouvez payer pour cette maison tout en restant rentable.

6. Construire l’équité de la sueur

Si vous êtes nouveau dans le retournement de maison et que vous avez un petit budget, vous pouvez économiser de l’argent en achetant des capitaux propres. Cela fait référence au travail non rémunéré que vous consacrerez au projet, que ce soit en termes de travail physique ou d’effort mental.

De nombreux entrepreneurs trouvent qu’au début, l’apport de capitaux propres est un aspect nécessaire à la création d’une entreprise prospère. C’est ce qui leur donne les ressources dont ils ont besoin pour maintenir l’élan nécessaire pour continuer.

7. Retournez la maison

Une fois les réparations terminées, il est temps de revendre la maison. À ce stade, le temps presse, car plus la maison reste longtemps sur le marché, moins vous réaliserez de bénéfices. Ainsi, votre objectif devrait être d’apporter des améliorations rapidement et de vendre la maison aussi vite que possible.

Vous aurez envie de travailler avec un agent immobilier pour vous aider à répertorier la maison. Les agents immobiliers peuvent inscrire la maison dans la base de données Multiple Listing Service (MLS). Ils comprennent également les fluctuations du marché et peuvent vous aider à déterminer le bon prix de revente.


Coût de retourner une maison


Le coût de retournement d’une maison variera en fonction des coûts d’acquisition, des réparations et du temps nécessaire pour conclure la vente. Regardons un bref aperçu de ce que vous pouvez vous attendre à dépenser pour retourner une maison.

Votre investissement financier

Acheter et retourner une maison, c’est faire le calcul. Vous voulez savoir qu’à la fin de tout cela, vous réaliserez un profit qui fera que le temps et l’argent dépensés en valent la peine.

Et ce n’est pas seulement le coût initial d’achat et de rénovation de la maison dont vous devrez tenir compte. Les palmes de maison doivent être préparées pour les dépenses suivantes :

  • Acompte
  • Frais d’inspection de la maison
  • Impôts fonciers
  • Paiements d’assurance
  • Frais de clôture
  • Coûts des services publics
  • Frais de commercialisation
  • Frais d’agent immobilier

Votre investissement en temps

Bien sûr, acheter et retourner une maison est plus qu’un simple investissement financier – cela nécessite également un investissement important de votre temps. Le temps que cela prendra vraiment variera en fonction de la taille et de la portée du projet.

Si tout se passe comme prévu, vous pouvez vous attendre à passer au moins 6 à 12 semaines sur le processus d’achat et de retournement d’une maison. Cependant, si le processus de rénovation est retardé ou si vous avez besoin de l’approbation d’un tiers pour acheter la propriété, ce processus pourrait être retardé de plusieurs mois.


Le retournement de maisons vous convient-il ?


Le retournement de maisons est-il le bon modèle commercial pour vous ? Consultez le tableau suivant pour comprendre certains des avantages et des inconvénients du retournement de maisons.

Avantages

Les inconvénients

Potentiel de faire un énorme profit

Potentiel de perdre de l’argent sur l’investissement

Idéal pour les personnes ayant un haut niveau de compétence

Peut nécessiter une aide et un soutien extérieurs coûteux

Moins risqué que les autres types d’investissement immobilier

Nécessite une planification et une budgétisation intenses

Acquérir une expérience immobilière utile

Des coûts imprévus peuvent survenir, et ils pourraient être substantiels

Mieux comprendre votre marché local

Nécessite une connaissance approfondie du secteur immobilier local


L’essentiel : Retourner les maisons 101


Si vous y allez avec le bon plan et que vous avez soigneusement examiné les détails financiers, le retournement de maison peut être une option commerciale viable. Cependant, vous ne verrez probablement pas le succès de cette stratégie du jour au lendemain, et vous risquez de commettre de nombreuses erreurs et de perdre de l’argent en cours de route.

La bonne équipe d’experts peut rendre ce processus beaucoup plus facile. Assurez-vous de travailler avec un agent immobilier qualifié qui peut vous donner un aperçu du marché local et vous aider à comprendre les types de maisons que les acheteurs recherchent.

Et un bon entrepreneur général peut vous aider à évaluer l’état actuel d’une maison. Cela vous évitera d’investir dans un gouffre financier. Et bien sûr, vous devrez considérer vos besoins de financement à l’avance.

Le bon type de prêt et le bon taux d’intérêt peuvent vous permettre d’améliorer et de retourner plus facilement une maison. Si vous souhaitez savoir à quel type de prêt immobilier vous pourriez avoir droit, la première étape consiste à démarrer le processus de prêt hypothécaire.


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