Contrats fonciers : ce qu’ils sont et comment ils fonctionnent

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Les contrats fonciers sont des alternatives financées par le vendeur au financement hypothécaire traditionnel. Ils sont généralement utilisés lorsque les acheteurs ne souhaitent pas obtenir un prêt hypothécaire par l’intermédiaire d’une banque ou d’un autre prêteur hypothécaire. Ils peuvent également être incapables d’obtenir un prêt hypothécaire en raison de leur situation de crédit ou d’autres raisons de qualification.

C’est pour cette dernière raison, les contrats fonciers ont connu une croissance et ont été considérés comme une option viable après la crise hypothécaire de 2007 – 2010. Ceux qui ont connu une saisie ou une vente à découvert peuvent être en mesure d’utiliser un contrat foncier pour entrer dans une maison quand ils pourraient autrement pas pu.

Bien qu’ils puissent être utiles, les contrats de prêt ont certainement leurs inconvénients, il est donc important de lire votre contrat dans son intégralité avant de signer sur la ligne pointillée. Dans Dans cet article, nous examinerons les avantages et les inconvénients des contrats de prêt, examinerons ce qu’il faut surveiller et apprendrons quand utiliser un refinancement pour convertir votre contrat foncier en hypothèque traditionnelle.

Un contrat foncier est un contrat légal écrit, ou un accord, utilisé pour acheter un bien immobilier, tel qu’un terrain vacant, une maison, un immeuble d’appartements, un immeuble commercial ou un autre bien immobilier.

Comme un type de financement immobilier spécialisé, un contrat foncier est similaire à une hypothèque. Cependant, plutôt que d’emprunter de l’argent à un prêteur ou à une banque pour acheter un bien immobilier, l’acheteur effectue des paiements au propriétaire immobilier, ou au vendeur, jusqu’à ce que le prix d’achat soit payé en totalité.

En fonction de la terminologie juridique ou courante de l’immobilier dans votre région, vous pouvez voir ces types de transactions appelées contrats fonciers, contrats fonciers à tempérament, contrats de vente de terrain, contrats pour acte, mémorandums de contrat, contrats immobiliers ou obligations pour titre. .

Les prêts hypothécaires ont tendance être structurées de manière à pouvoir être vendues à de grands investisseurs du marché hypothécaire, tels que Fannie Mae et Freddie Mac. Pour cette raison, les prêts hypothécaires ont un ensemble assez standard de conditions formalisées pour ce qui se passe lorsque vous manquez un paiement ou lorsque des ajustements doivent être apportés pour modifier le prêt.

Contrairement au financement traditionnel, le foncier les contrats sont entièrement entre vous et le propriétaire de la maison, donc chacun sera probablement un peu différent. En tant qu’acheteur, vous devez vraiment être prudent lorsque vous négociez pour vous assurer que les conditions ne vous désavantagent pas trop.

Un contrat foncier est généralement conclu entre deux parties : l’acheteur – parfois appelé vendeur – et le vendeur, également appelé vendeur. Dans un contrat foncier, le vendeur s’engage à financer la propriété pour l’acheteur en échange du respect par l’acheteur des conditions convenues dans le contrat foncier.

Contrat foncier traditionnel Vs. Contrat foncier global

Comparons deux manières de structurer un contrat foncier :

• Contrat foncier traditionnel : Dans ce type de terrain contrat, le vendeur conserve le titre légal de la propriété jusqu’à ce que le contrat foncier soit entièrement payé. Pendant ce temps, l’acheteur obtient un titre équitable, ce qui lui permet d’accumuler des capitaux propres dans la propriété et peut lui permettre de rembourser son contrat foncier en le convertissant en une hypothèque ordinaire, dont nous parlerons plus tard.
• Contrat foncier wrap-around : Dans un contrat foncier global, l’acheteur et le vendeur conviennent essentiellement d’un terrain financé par le vendeur. Cependant, le vendeur continue de payer son hypothèque existante, empochant la différence entre son versement hypothécaire et ce qu’il est payé mensuellement par l’acheteur. Contrairement à un contrat foncier simple, l’acheteur d’un contrat foncier global obtient immédiatement l’acte de garantie de la propriété, ce qui signifie qu’il est propriétaire de la maison dès le début du contrat.

L’une des principales différences entre les contrats fonciers traditionnels et les contrats globaux est que le prêteur du vendeur doit accepter un contrat foncier global parce qu’il n’obtiendra pas le montant total du remboursement. Le prêteur prend également une position de privilège junior dans ces accords afin qu’il puisse reprendre la maison si le vendeur détenant l’hypothèque sous-jacente cesse d’effectuer les paiements.

Sinon, les deux terres les contrats comportent généralement des versements échelonnés dus à intervalles périodiques, comme convenu entre l’acheteur et le vendeur. À la fin du terme, l’acheteur peut ou non avoir besoin d’effectuer un paiement forfaitaire, qui est une somme forfaitaire qui doit être payée pour satisfaire aux conditions du prêt.

Un contrat foncier correctement exécuté comporte plusieurs éléments. Regardons quelques-uns des éléments de base.

Prix ​​de vente

Cela couvre le prix auquel la propriété est vendue. Une fois que vous avez remboursé ce montant de principal, vos obligations en vertu du contrat foncier sont terminées. S’il s’agit d’un contrat foncier simple, vous obtiendrez le titre légal et prendrez possession de la propriété au moment du paiement.

Montant de l’acompte

Ton l’acompte est dû à votre clôture et peut être exprimé en pourcentage ou en montant forfaitaire dans votre contrat de vente de terrain.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est défini dans le contrat foncier, tout comme les conditions relatives à la possibilité que le taux puisse changer. Si tel est le cas, le moment et les conditions dans lesquels le taux d’intérêt pourrait changer devraient également être définis.

Montants des paiements

Le montant de votre paiement doit être précisé ainsi que la fréquence à laquelle le paiement doit être effectué, mensuellement ou autrement. Le contrat peut inclure des dates d’échéance spécifiques et des frais de retard, ainsi que si un paiement forfaitaire est dû à la fin de la durée du prêt. Vous devez également savoir si le contrat prévoit une pénalité pour remboursement anticipé du prêt.

Responsabilité des parties

En plus des éléments de base, le contrat doit inclure des clauses indiquant les responsabilités des parties les unes envers les autres – par exemple, si l’acheteur s’engage à effectuer le paiement hypothécaire.

Pour Dans l’intérêt des deux parties, le contrat doit contenir un langage clair concernant ce qui se passe si l’acheteur est en défaut – ou en retard – sur ses paiements. Si des paiements manqués sont autorisés, le contrat doit indiquer explicitement le délai de remboursement, ainsi que les conditions dans lesquelles l’acheteur pourrait devenir défaillant au point que le vendeur reprend la propriété.

Règlement du titre

Si vous êtes l’acheteur, vous voudrez un libellé indiquant que vous obtenez le titre légal une fois que toutes les conditions du prêt sont satisfaites. S’il s’agit d’un prêt hypothécaire enveloppant, c’est une bonne idée d’avoir écrit que le vendeur effectuera des paiements sur l’hypothèque existante sous-jacente. De cette façon, si le vendeur n’effectue pas les paiements et que l’acheteur perd la maison à cause de cela, il a la possibilité d’intenter une action en justice.

Tu peut également vouloir une clause qui oblige le vendeur à suivre attentivement votre historique de paiements. Cela facilitera plus tard le remboursement de votre contrat foncier avec une conversion en hypothèque traditionnelle.

Maintenant que vous savez comment fonctionnent les contrats fonciers, vous devez également savoir qu’un contrat foncier ne convient pas à tous les acheteurs et à toutes les situations. Idéalement, vous devriez envisager toutes les options de financement et types de prêts immobiliers qui s’offrent à vous lors de l’achat d’une propriété. Au minimum, vous devez être pleinement conscient des avantages et des risques liés à l’utilisation d’un contrat foncier pour mener à bien une transaction immobilière.

Passons en revue les avantages et les inconvénients des contrats fonciers pour vous aider à décider si cette option de financement vous convient.

Pour : Il est plus facile d’obtenir du financement

Le financement immobilier par contrat foncier est une option pour les acheteurs qui pourraient ne pas être en mesure de l’obtenir par les moyens traditionnels d’un prêt hypothécaire. Avant de décider de conclure un contrat foncier, cependant, vous devez savoir que de nombreux types de prêts hypothécaires sont disponibles, et certains sont spécifiquement destinés aux emprunteurs dont la cote de crédit est faible.

Pour : C’est une situation gagnant-gagnant pour les vendeurs

Le vendeur atteint l’objectif de vendre la propriété tout en obtenant un flux de revenu périodique tout au long de la durée du contrat. Si l’acheteur n’effectue pas les paiements, il peut reprendre la propriété conformément aux termes du contrat.

Avantage : Il offre plus d’opportunités d’achat

Un acheteur qui a besoin d’un espace plus grand mais qui ne peut pas y prétendre en vertu des directives traditionnelles sur les prêts immobiliers peut être en mesure d’obtenir la propriété grâce au financement du vendeur. Ils peuvent ensuite rembourser le contrat foncier par le biais d’une hypothèque une fois que le solde est plus petit.

Inconvénient : l’acheteur dépend du vendeur

En tant qu’acheteur, vous placez une tonne de confiance dans le vendeur. Par exemple, s’il s’agit d’un contrat foncier global avec une hypothèque existante toujours remboursée par le vendeur, l’acheteur peut perdre la maison sans faute de sa part si le vendeur n’effectue pas les paiements.

Inconvénient : imprécision du contrat

Vous devez vraiment vous assurer que le contrat est à toute épreuve autour des responsabilités de chaque partie. Vous voudrez savoir exactement quelles sont les conditions de paiement, ainsi que si les conditions peuvent changer et dans quelles circonstances. Des conseils juridiques peuvent être nécessaires, vous pouvez donc même envisager de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour vous aider à négocier des conditions claires.

Vous aurez également souhaitez obtenir par écrit que vous obtenez le titre légal de la propriété au plus tard lorsque le principal est remboursé, tel que défini par le prix de vente de la propriété. Pour vous assurer que le vendeur a des droits de propriété et peut légalement transférer la propriété, vous pouvez également insister sur une recherche de titre. Une recherche de titre révélera également toute charge sur la propriété ou si des privilèges ont été placés sur celle-ci pour les taxes foncières impayées ou toute autre dette impayée.

Inconvénient : taux d’intérêt plus élevés

Le vendeur sait que vous êtes intéressé par un contrat foncier probablement parce que vous ne pouvez pas être approuvé pour une hypothèque standard. Étant donné que le vendeur assume le risque le plus élevé, il vous facturera probablement un taux supérieur aux taux d’intérêt actuels du marché pour le financement traditionnel.

Inconvénient : zone grise de l’accession à la propriété

Dans un contrat foncier simple, vous recevez un titre équitable afin que vous gagniez en équité lorsque vous effectuez des paiements sur le prêt du vendeur. Cependant, le vendeur détient toujours le titre légal jusqu’à ce que la propriété soit payée. Cela pourrait entraîner des problèmes concernant le propriétaire de la maison si des litiges juridiques ou des réclamations d’assurance doivent être déposés.

La possession est encore compliquée par le fait que de nombreuses juridictions n’exigent pas que le contrat foncier soit enregistré auprès du comté. Pour cette raison, il n’est même pas vraiment possible d’avoir une idée du nombre de contrats fonciers existants aux États-Unis. Ceux qui figurent dans les chiffres du recensement sont ceux qui sont volontairement déclarés, ce qui signifie que – à moins que le contrat ne soit indiqué dans une procédure judiciaire – le seules les parties susceptibles d’en avoir connaissance seraient l’acheteur et le vendeur.

Pour les acheteurs qui sont en mesure de prendre le temps de mettre leur crédit en forme et de travailler pour répondre à d’autres normes de qualification, vous pouvez obtenir de meilleures conditions et/ou rembourser un paiement forfaitaire en convertissant votre contrat foncier en hypothèque traditionnelle.

La le prêteur peut vérifier la valeur de la propriété avec une évaluation, et vous aurez besoin des éléments suivants en plus des vérifications standard des revenus, des actifs et du crédit :

• Une copie du contrat foncier dûment signé : Le prêteur devra connaître le solde qu’il rembourse pour déterminer le montant du prêt. Ils voudront également s’assurer que toute hypothèque sous-jacente dans un contrat wrap-around sera remboursée afin que le titre soit clair.
• Historique de paiement: Il est important de fournir au prêteur un historique de paiement aussi long que possible sur votre contrat foncier. Ils l’utiliseront pour vérifier vos qualifications.

Un contrat foncier n’est qu’une des voies pour devenir propriétaire, surtout si votre crédit vous empêche de rechercher un financement traditionnel.

Cependant, il est également utile de postuler auprès de plusieurs prêteurs et d’obtenir des devis. Même si vous ne respectez peut-être pas les normes de souscription d’un prêteur, vous pouvez simplement vous qualifier auprès d’un autre prêteur.

Si vous avez des questions sur l’option de financement qui correspond le mieux à vos besoins – ou si vous êtes prêt à refinancer votre contrat foncier en une hypothèque traditionnelle – commencez une demande de prêt hypothécaire aujourd’hui ou parlez à l’un de nos experts en prêts immobiliers au (833) 326-6018.