Lorsque vous achetez une coopérative, la propriété appartient à tous ceux qui y vivent. Un document connu sous le nom de bail propriétaire vous accorde le droit d’occuper une unité particulière.
Avant de signer sur la ligne pointillée de votre bail de propriété, il est important de comprendre les tenants et les aboutissants du bail de propriété qui régit votre coopérative.
Alors, qu’est-ce qu’un bail de propriété, exactement? Voici ce que vous devez savoir sur les baux de propriété avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’un bail de propriété?
Un bail propre est un accord qui accorde aux actionnaires d’un coopérative le droit de vivre dans un appartement particulier. Aussi connus sous le nom de conventions d’occupation, les baux propriétaires définissent les droits et les responsabilités des actionnaires et du conseil d’administration de la société coopérative.
Par exemple, la plupart des unités de la ville de New York forment des coopératives. Étant donné que les acheteurs de coopératives ne sont pas réellement propriétaires de leurs unités (contrairement aux condos, où les acheteurs possèdent leurs unités ou appartements individuels), les spécifications légales des baux de propriété couvrent la relation entre les actionnaires et les coopératives. Le bail exclusif détaille les exigences que les actionnaires doivent suivre pour les rénovations, les sous-locations, les réparations et l’entretien ainsi que d’autres conditions de leur résidence dans cette unité particulière.
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Comment fonctionne un bail de propriété
La plupart des actionnaires reçoivent des droits spécifiques, tels que le droit de sous-louer une unité dans un immeuble coopératif et ce qu’un document de bail propriétaire typique comprendra (comme la validation du nombre total d’actions d’un actionnaire).
Le bail de propriété détaille les fonctions essentielles de la coopérative, y compris la façon dont la société entretiendra le bâtiment pour le bien de toutes les personnes qui y vivent.
Le bail de propriété comprend (mais n’est pas limité à) les inclusions suivantes :
- Paiements mensuels d’entretien
- Factures mensuelles
- Méthodes d’entretien et de réparation
- Conformité aux lois locales, étatiques et fédérales
- Inspecter les appartements des actionnaires et donner des conseils sur la façon de les entretenir
Le bail de propriété énumère également les responsabilités des actionnaires. Par exemple, il peut couvrir les règles de réparation et d’entretien d’une unité individuelle, y compris les réglementations relatives à la peinture, aux sols carrelés, aux luminaires, etc. Il détaille également l’entretien des éléments qui appartiennent au bâtiment, tels que les fenêtres et les ascenseurs.
Dans un appartement coopératif, l’actionnaire est propriétaire de l’appartement et doit payer pour entretenir les objets et s’assurer qu’ils restent en bon état. Si un actionnaire veut rénover, il doit obtenir une autorisation écrite de la coopérative. Ces règles protègent la coopérative et les actionnaires afin que seuls des professionnels agréés et assurés effectuent des travaux à l’intérieur de l’immeuble.
Vous devriez examiner votre bail de propriété en détail avant de signer l’accord. Vous voulez bien comprendre les fonctions de la coopérative et vos responsabilités avant de signer. Notez que les coopératives ne donnent pas la propriété aux occupants, ce qui signifie que les actionnaires ne reçoivent pas de titre ou un acte.
Baux propriétaires Vs. Règlements
En plus des baux de propriété, les règlements administratifs dictent également le fonctionnement de la coopérative. Cependant, les règlements adoptent une vision plus large des responsabilités d’une coopérative et des actionnaires. Les baux de propriété se concentrent davantage sur la relation contractuelle entre chaque actionnaire et la coopérative ainsi que sur les droits et responsabilités de chaque partie.
Par exemple, les règlements décrivent la gestion d’une propriété, l’admissibilité des membres du conseil d’administration et les élections. Les statuts dictent également les règles de la maison. Ils détaillent les informations sur les assemblées annuelles, le quorum (majorité de vote), la révocation de l’administrateur par un conseil d’administration, le comité exécutif et d’autres règles de comité. Les statuts peuvent également contenir des détails sur les devoirs et les pouvoirs du conseil ainsi que des informations sur les membres et la rémunération (ce qui signifie que les administrateurs peuvent ne pas recevoir de rémunération pendant leur mandat au sein du conseil d’administration).
Un exemple de bail de propriété dans une coopérative
Passons en revue une situation hypothétique dans laquelle un actionnaire pourrait utiliser un bail de propriété d’une coopérative pour revendiquer les droits auxquels il a droit.
Par exemple, supposons que votre bail de propriété comporte une clause qui accorde le droit de jouir tranquillement. Vous pouvez citer la langue de votre bail de propriété dans votre affaire contre un voisin bruyant.
Votre bail de propriété pourrait indiquer quelque chose comme ceci : « Le locataire ne doit pas permettre ou subir de bruit déraisonnable dans le bâtiment qui interfère avec les droits des autres locataires. »
Dans ce cas, votre voisin bruyant pourrait ne pas respecter les conditions convenues si le conseil de la coopérative détermine que les règles de la maison n’ont pas été respectées.
L’essentiel : les baux de propriété ne signifient pas que vous possédez des biens immobiliers
En termes simples, un bail de propriété est un accord. Le conseil d’administration de la coopérative est chargé d’établir des politiques et de prendre des décisions dans le meilleur intérêt de la coopérative. Ces règles sont ensuite appliquées par un document connu sous le nom de bail de propriété. Appelés aussi conventions d’occupation, les baux propriétaires partagent les droits et les responsabilités entre les actionnaires et le conseil d’administration de la société coopérative.
L’adhésion à une coopérative comporte quelques inconvénients. Il est également important de savoir que le bail de propriété donne à la direction de la coopérative le droit de vous expulser si vous ne payez pas les frais d’entretien ou si vous enfreignez une règle. De plus, vous n’achetez pas réellement de biens immobiliers lorsque vous achetez dans une coopérative.
En savoir plus sur le différence entre les condos et les coopératives et leurs avantages et inconvénients.
