Double clôture : une stratégie d’investissement immobilier que vous devez connaître

Une façon de s’impliquer dans l’investissement immobilier est d’agir en tant que grossiste de propriétés. L’avantage est que vous pouvez connecter les vendeurs aux acheteurs tout en réalisant un profit comme une sorte de commission d’intermédiaire pour vous-même. De plus, vous courez moins de risques parce que vous ne détenez pas la propriété à long terme.

L’un des obstacles à la réussite d’une transaction de vente en gros de biens immobiliers est de jongler avec les relations entre le vendeur d’origine et votre acheteur final. Une façon de naviguer est de faire une double clôture où les transactions sont traitées séparément entre vous et le vendeur et à nouveau entre vous et l’acheteur final.

La double clôture peut être une excellente stratégie immobilière pour les investisseurs désireux d’acheter un bien immobilier en leur nom et de vendre le bien tel quel en moins de 30 jours. Les investisseurs immobiliers choisissent souvent de doubler la clôture afin de garder leurs gains en capital secrets à la fois du vendeur et de l’acheteur final.

La clé de la double clôture est qu’il s’agit de deux transactions distinctes, l’une entre le vendeur et le grossiste et l’autre entre le grossiste et l’acheteur final. De cette façon, aucune des parties ne sait quelle sera votre majoration pour faciliter la transaction. Cela vous aide à obtenir une plus grande part des bénéfices lors de l’achat d’un immeuble de placement et de sa revente peu de temps après.

Il y a de fortes chances que vous essayiez de comprendre le processus à ce stade, alors allons de l’avant avec un exemple.

Sécurisez une propriété

Les propriétés qui se prêtent bien à la vente en gros sont généralement des propriétés en difficulté qui sont plus difficiles à vendre sur le marché libre en raison de leur état. Un propriétaire de ces propriétés qui cherche à s’en sortir pourrait choisir de vous vendre si vous montrez un intérêt.

Une personne avertie en immobilier peut essayer de vous convaincre que faire un contrat immobilier en gros est la voie à suivre. Cependant, cela rend difficile la maximisation de vos profits. Bien que nous expliquions pourquoi ci-dessous, l’un de vos principaux arguments auprès du vendeur devrait être que vous pouvez éliminer le risque de la transaction pour lui en lui retirant la propriété.

Une fois que vous avez acheté la propriété, vous pouvez vendre pour tout ce qu’un acheteur est prêt à payer. Considérez la partie vendeur-grossiste comme la partie A à B de l’achat.

Trouver un acheteur final

L’étape suivante consiste à trouver quelqu’un prêt à vous acheter la propriété afin que vous puissiez réaliser un profit rapide sur la transaction. Vous devez également trouver quelqu’un qui est prêt à travailler avec vous car vous ne serez pas encore propriétaire de la propriété. Pour cette raison, vous devrez insérer quelques clauses particulières dans un contrat d’achat immobilier.

La première chose à faire est une description claire de ce que votre acheteur obtiendra de vous à la fin de la transaction. Par exemple, il peut s’agir de l’adresse de la propriété ou d’un numéro de lot. Deuxièmement, vous devrez obtenir par écrit quelles sont vos responsabilités, le cas échéant, si vous ne pouvez pas garantir la propriété pour l’acheteur.

Enfin, vous voudrez vous assurer que vous limitez la capacité de l’acheteur à se retirer de l’affaire si vous tenez votre part du marché. Cela dit, les États ont des exigences différentes pour ces contrats, alors assurez-vous de bien connaître la législation locale.

Vous pouvez considérer cela comme la partie B to C de la transaction. Le vendeur d’origine est A. Vous représentez B dans la recherche de la propriété pour votre acheteur final, qui à son tour est C.

Financer l’achat A-to-B

Bien sûr, tout cela dépend de votre capacité à acheter la propriété avant de pouvoir la céder à quelqu’un d’autre. À moins que vous ne soyez indépendamment riche d’autres affaires, d’un héritage ou de la loterie, vous ne serez probablement pas en mesure de trouver les fonds nécessaires par vous-même.

Il est également peu probable que vous puissiez obtenir un prêt hypothécaire pour une propriété que vous avez l’intention de vendre immédiatement. Comment trouver des fonds ? Vous pouvez avoir au moins une chose qui joue en votre faveur : les propriétés en difficulté avec des vendeurs motivés sont susceptibles d’être fortement réduites. Si tel est le cas, obtenir un prêt personnel à court terme pourrait vous aider à obtenir le financement dont vous avez besoin.

Si un prêt personnel ne fonctionne pas, vous pouvez envisager des prêts d’argent dur. C’est quelque chose avec lequel vous devriez être très prudent, cependant. Ceux-ci peuvent être assortis de taux d’intérêt élevés et d’autres modalités de remboursement qui sont désavantageuses pour l’emprunteur.

Fermez deux fois et soyez payé

En supposant que vous puissiez obtenir le financement nécessaire pour acheter la propriété d’origine et que votre acheteur ne recule pas, il ne vous reste plus qu’à conclure les transactions. C’est là que vous voudrez peut-être apprendre le foxtrot car c’est une danse.

Vous devrez conclure avec le vendeur de la propriété d’origine, payer les frais de clôture et faire signer les titres et les actes avant de vendre à votre acheteur final, idéalement plus tard dans la journée même. Vous aurez envie de travailler avec une société de titres pour vous assurer que tous les contrats sont en ordre jusqu’au jour de la double clôture. Vous serez payé dès que les fonds pourront être dégagés de la société de titre.

Au-delà de la double clôture, l’autre façon dont ces accords de gros sont généralement conclus est la vente d’un contrat immobilier de gros. En tant qu’investisseur, vous passez un contrat avec un vendeur, en concluant un accord pour lui payer un certain prix lorsque vous trouvez un acheteur pour la propriété. La différence entre ce que vous acceptez et le prix de vente réel est votre profit.

Passons brièvement en revue les différences entre un contrat immobilier de gros et une double clôture.

Transfert de propriété

Lorsque vous concluez un contrat immobilier de gros, vous n’obtenez pas réellement la propriété du bien. Au lieu de cela, vous obtenez quelque chose appelé conversion équitable, qui vous donne le droit de commercialiser la propriété au nom du vendeur. A la fin de la transaction, le vendeur détient toujours le titre de propriété. Pour cette raison, la transaction finale a lieu directement entre l’acheteur et le vendeur.

Fonds

Dans un contrat immobilier de gros, vous êtes payé la différence entre le prix de vente et le prix que vous avez convenu avec le vendeur après la clôture de la transaction. La bonne chose à ce sujet est que vous n’avez pas à vous soucier de financer vous-même la transaction. En revanche, vous devez craindre de couper le pont avec le vendeur s’il voit que vous avez pu obtenir une forte majoration. La jalousie est réelle.

D’autre part, lorsque vous effectuez une double clôture, vous devez financer vous-même l’achat initial auprès du vendeur avant de le retourner à un acheteur que vous trouvez. Cela nécessite un accès à plus de capital, mais ni le vendeur ni l’acheteur final ne savent combien vous avez gagné sur la transaction.

Maintenant que vous connaissez la différence entre les contrats de vente en gros de biens immobiliers et la double clôture, l’une des grandes questions sera de savoir s’il est approprié de procéder à une double clôture. Vous pouvez choisir de le faire dans les situations suivantes :

• Si vous réalisez un profit qui semblerait extraordinairement élevé au vendeur ou à votre acheteur final, une double clôture est préférable car il s’agira de transactions discrètes sans qu’aucune des parties ne sache combien vous gagnez.
• Si vous n’êtes pas un agent immobilier agréé en tant que grossiste, vous devrez peut-être faire une double clôture afin qu’une société de titres puisse être impliquée et vous assurer que les documents sont correctement remplis. Dans certains États, c’est le seul moyen légal de négocier des biens immobiliers en gros sans être un agent immobilier.
• Si vous pouvez vous permettre les frais de clôture associés à l’obtention d’un prêt ou à un achat direct pour la première transaction avec le vendeur, il n’y a vraiment aucun inconvénient à faire une double clôture dans le but de protéger à la fois vos relations et votre profit.

Avant de conclure l’article, passons en revue certains des avantages et des inconvénients pour les vendeurs, les investisseurs et les acheteurs lorsqu’il s’agit d’une double clôture.

Avantages et inconvénients : pour le vendeur

Les avantages pour le vendeur sont qu’ils n’ont pas à se soucier de trouver un acheteur – un gros problème potentiel si la maison est en détresse. Le grossiste s’en charge pour eux. De plus, dans une vente normale, l’acheteur peut se retirer de la transaction. Si vous vendez à un grossiste, cela devient le problème du grossiste plutôt que le vôtre.

En revanche, les doubles fermetures ne sont pas légales partout. Vous devrez vérifier avec les lois locales. De plus, vous n’aurez aucun contact avec l’acheteur final, vous ne pourrez donc pas négocier vous-même avec lui ou évaluer pourquoi il est intéressé par la propriété.

Avantages et inconvénients : pour l’investisseur

Il y a plusieurs avantages pour l’investisseur dans une double clôture, à commencer par le fait que les transactions sont séparées, de sorte que ni le vendeur ni l’acheteur n’ont une idée du profit que vous faites. En outre, vous devriez vérifier les lois locales, mais comme une société de titres est impliquée, vous n’avez souvent pas besoin d’une licence immobilière.

Le point négatif pour un investisseur est que deux transactions signifient deux fois plus de travail. De plus, il y a plus de variables impliquées, ce qui signifie plus de façons dont tout cela peut échouer. Vous devrez probablement planifier avec soin et avoir également l’agent de clôture disponible.

Avantages et inconvénients : pour l’acheteur final

Du point de vue d’un acheteur final, un avantage est qu’un vendeur dans une transaction normale se retirera parfois à la dernière minute. Bien que le grossiste avec lequel vous travaillez puisse théoriquement le faire, cela est beaucoup moins susceptible de se produire car il n’y a aucune valeur sentimentale. Ils sont là pour le profit rapide.

En revanche, vous ne connaîtrez jamais l’identité du vendeur d’origine. Par conséquent, vous ne savez pas quelle est la marge bénéficiaire de l’investisseur. Étant donné que la vente est gérée par le tiers investisseur, vous n’aurez pas la même capacité de marchander avec le vendeur.

Une double clôture permet à un investisseur de gros de protéger le profit en conservant l’achat et la vente ultérieure à un acheteur final comme des transactions distinctes. Cela empêche le vendeur initial ou l’acheteur final de connaître la marge bénéficiaire et de se sentir arnaqué de quelque manière que ce soit.

D’un autre côté, vous concluez un accord deux fois, ce qui représente beaucoup de travail. Vous devez également vous coordonner fortement avec plusieurs parties pour obtenir le bon timing plutôt que de rester assis à la maison pour toujours. Vous aurez probablement besoin de l’aide d’un agent de clôture. Enfin, assurez-vous de bien connaître les lois locales, car ce n’est pas nécessairement légal dans tous les États.

Si vous souhaitez agir en tant qu’investisseur immobilier en gros, consultez cet article sur la recherche de biens en difficulté.