Quand devriez-vous vendre votre immeuble de placement ?

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La question de savoir quand vendre un bien locatif est une question que les investisseurs immobiliers se posent chaque jour. Alors que beaucoup pensent que le facteur critique est le moment du marché immobilier, il existe également plusieurs facteurs techniques et personnels dont vous devez tenir compte. Ci-dessous, nous couvrirons les signes les plus précieux indiquant quand vendre votre bien locatif afin que vous puissiez en tirer le meilleur parti pour votre argent.


4 signes qu’il est temps de vendre votre bien locatif


Le calendrier du marché immobilier n’est pas le seul signe que vous devez prendre en compte lorsque vous décidez de vendre ou non. Examiner les paramètres financiers de la propriété elle-même, tels que le le taux de capitalisation de l’immobilier ou vos propres objectifs financiers, sont essentiels pour prendre la bonne décision. Suivez-nous pour découvrir quatre des facteurs les plus importants à prendre en compte.

1. Perte de flux de trésorerie positifs

Le flux de trésorerie de votre investissement est l’argent transféré dans et hors de la propriété. Si les sorties de la propriété (l’argent dépensé pour les dépenses comme les assurances, les taxes et les réparations) sont supérieures à ses entrées (l’argent que vous gagnez grâce au loyer), il est peut-être temps de vendre.

Le moment d’envisager de vendre est lorsque l’investissement passe de flux de trésorerie constamment positifs à des flux de trésorerie constamment négatifs. Si le coût des réparations ou l’évolution du marché (plus d’informations ci-dessous) vous oblige à dépenser trop pour l’entretien ou le maintien de la location de la propriété, la propriété peut être plus précieuse en tant qu’actif à vendre plutôt qu’en tant qu’actif à générer un revenu constant.

2. Le besoin de réparations coûteuses

Le besoin de réparations coûteuses est l’un des problèmes de location les plus courants qui peuvent faire monter en flèche vos entrées et entraîner des flux de trésorerie négatifs. Du bon côté, certaines réparations ou rénovations peuvent attirer des locataires à un prix plus élevé. Cependant, faire constamment face à des réparations embêtantes peut effrayer les locataires et vous laisser avec de lourdes factures à payer sans revenu de location.

Si vous essayez de décider si vous allez dépenser pour des réparations ou vendre votre bien locatif, déterminez votre investissement immobilier ROI avant de prendre la décision finale. Pour calculer le retour sur investissement d’un bien locatif, soustrayez vos frais d’exploitation annuels de vos revenus locatifs annuels et divisez-le par le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire. En utilisant ce calcul, il est peut-être temps de vendre si les réparations entraînent une baisse trop importante de votre retour sur investissement ou même une baisse dans les négatifs.

3. Conditions changeantes du marché

Toutes les raisons de vendre votre bien locatif ne doivent pas nécessairement être négatives. Si les conditions du marché font monter en flèche la valeur de votre propriété, il peut être judicieux de profiter de la vigueur du marché et de vendre la maison pour un profit important. Si l’offre de logements est faible et la demande élevée, le marché est parfait pour vous et votre acheteur potentiel. Avec moins de concurrence sur le marché, vous pourrez vendre au prix le plus élevé possible. Même avec ces prix élevés, la forte demande de logements signifie que votre acheteur devrait pouvoir trouver facilement des locataires, ce qui rend l’affaire gagnant-gagnant pour toutes les personnes impliquées. Parmi les autres facteurs susceptibles d’augmenter suffisamment la valeur de votre maison pour vous convaincre de vendre, citons :

  • Faibles taux d’intérêt
  • Conditions de prêt hypothécaire avantageuses
  • Indicateurs économiques locaux et nationaux positifs

4. Investissements croissants

Ainsi, vous avez acheté une maison à un prix avantageux, l’avez rénovée, trouvé des locataires fiables et l’avez conservée pendant quelques années pour en tirer le profit et lui permettre de s’apprécier. Ce revenu passif peut sembler être l’objectif final, mais pour de nombreux investisseurs, c’est un signe que vous êtes prêt pour la prochaine aventure. Mais que se passe-t-il si vous n’avez pas assez de capital liquide pour acheter votre prochain investissement ? Vendre une propriété locative à profit est un excellent moyen d’obtenir de l’argent pour financer votre prochain investissement plus important et meilleur.

N’oubliez pas que votre prochaine transaction ne doit pas nécessairement être une autre propriété locative. Beaucoup types d’investissements immobiliers vous permettront de diversifier votre portefeuille et de réaliser des bénéfices encore plus importants à long terme.


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Peser les finances


Il y a quelques facteurs financiers supplémentaires que vous devriez considérer avant de vendre :

  • Impôt sur les gains en capital et autres impôts : Le profit que vous recevez de la vente de votre bien locatif sera imposé comme un gain en capital, généralement à un taux de 15 %, sauf si vous possédez le bien depuis moins d’un an. Vous devrez peut-être également payer des droits de mutation en fonction de la juridiction locale dans laquelle se trouve la propriété.
  • Frais de clôture et commissions immobilières : Alors que l’acheteur paie généralement la plupart des frais de clôture, les vendeurs paient souvent plus parce qu’ils paient généralement les commissions de l’agent immobilier de l’acheteur et du vendeur, qui coûtent généralement environ 6 % du prix de vente.
  • Montants des remboursements de prêts hypothécaires : Le remboursement de votre prêt, le montant que vous devez payer à votre prêteur après la vente pour rembourser intégralement l’hypothèque, peut différer de votre solde actuel. Parlez à votre prêteur pour voir s’il y a des frais supplémentaires ou des paiements d’intérêts que vous devez payer pour rembourser complètement votre dette.


Comment vendre votre bien locatif


La vente de votre bien locatif est similaire à votre résidence principale, avec une différence essentielle. Que vous ayez des locataires vivant encore dans la propriété peut faire ou défaire une vente.

Vendre une propriété avec des locataires

Il est possible de vendre votre bien locatif avec des locataires existants qui y vivent encore, mais il peut y avoir des étapes supplémentaires à suivre. Bien que vendre votre propriété avec des locataires puisse sembler plus compliqué, il existe certaines situations dans lesquelles vos locataires pourraient rendre la vente beaucoup plus facile. Si vos locataires aiment vivre dans la maison, vous pouvez toujours leur proposer de la leur vendre directement. S’ils n’ont pas les moyens d’acheter la propriété mais souhaitent y rester, vous pouvez vous concentrer sur la recherche d’un autre investisseur immobilier qui accueillerait des locataires fiables vivant déjà dans la maison, leur évitant ainsi d’avoir à trouver des remplaçants.

Vendre une propriété vacante

Vendre un bien locatif vacant est beaucoup plus simple que d’en vendre un avec des locataires existants. Pour s’assurer que la maison est en parfait état pour être montrée aux acheteurs potentiels, il peut être judicieux d’effectuer des réparations rapides sur tout ce qui peut être signalé lors d’une inspection de la maison. Les problèmes structurels du toit ou des fondations de la maison peuvent ruiner une vente potentielle après des mois de recherche du bon acheteur, donc traiter ces problèmes à l’avance peut vous faire économiser beaucoup de temps et de stress. Ces améliorations domiciliaires peuvent même être déductibles d’impôt.


Quand vendre une propriété locative FAQ


Voici quelques-unes des questions les plus courantes sur le moment de vendre un bien locatif.

Quel est le meilleur moment pour vendre un bien locatif ?

Le moment de vendre une propriété locative est déterminé par les conditions actuelles du marché, l’état de la propriété et vos objectifs d’investissement. Bien qu’il soit difficile de planifier la vente de votre maison pour profiter parfaitement des conditions du marché, il est plus facile d’évaluer votre propre situation financière pour déterminer si la vente de votre bien locatif vous permettra d’atteindre la prochaine étape souhaitée.

Combien de temps dois-je conserver un immeuble de placement ?

Généralement, il est préférable d’attendre au moins un an après l’achat d’une propriété pour la vendre. Si vous le vendez en moins d’un an, vous devrez payer des impôts sur les plus-values ​​à court terme qui peuvent être plus élevés que le taux à long terme que vous paieriez si vous le vendiez après un an. Après un an, la durée de conservation de l’immeuble de placement dépend en grande partie de vos préférences personnelles.

Comment puis-je savoir qu’il est temps de vendre ma propriété?

Il y a plusieurs facteurs et paramètres à prendre en compte pour décider quand vendre votre propriété. Comme mentionné ci-dessus, les flux de trésorerie de la propriété, les problèmes de gestion tels que les réparations coûteuses, les conditions actuelles et futures du marché et vos propres objectifs d’investissement sont tous des facteurs cruciaux.


L’essentiel


Quatre des facteurs les plus importants à prendre en compte lorsque vous décidez de vendre votre bien locatif sont les flux de trésorerie, le coût des réparations, les conditions du marché immobilier et vos objectifs d’investissement personnels. Une fois que vous êtes prêt à vendre, gardez à l’esprit vos locataires actuels, ainsi que les frais de vente supplémentaires, tels que les taxes. Si vous êtes prêt à acheter un immeuble de placement, commencez le processus hypothécaire dès aujourd’hui.


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