Que sont les prêts conformes et que signifient-ils pour les emprunteurs ?

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Les prêts conformes sont le type le plus courant sur le marché aujourd’hui et le plus avantageux pour les prêteurs et les acheteurs. Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison, il est utile de savoir comment vous pouvez vous qualifier pour un prêt conforme et économiser le plus sur votre financement hypothécaire.


Qu’est-ce qu’un prêt conforme ?


Les prêts conformes sont des prêts hypothécaires qui respectent les directives de Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêteurs conformes souscrivent et financent les prêts, puis les vendent à des investisseurs comme Fannie Mae et Freddie Mac. Une fois titrisés, les prêts sont vendus à des investisseurs sur les marchés libres. En raison de leur liquidité et des réglementations gouvernementales, les prêts conformes ont souvent des taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts non conformes.


Comment fonctionnent les prêts conformes ?


Lorsque les acheteurs examinent leurs options hypothécaires, ils rencontrent de nombreux types de prêts hypothécaires différents, notamment les prêts FHA, VA, USDA et conventionnels/conformes. Il est souvent difficile pour les acheteurs de voir la différence entre les prêts lors de la demande ou même de la souscription. Pourtant, les prêts garantis par le gouvernement (FHA, USDA, VA) et les prêts conformes ont des exigences de souscription beaucoup moins onéreuses que certains types de prêts non conformes, tels que les prêts jumbo.

Les prêts conformes ont des directives légèrement plus strictes, mais vous paierez une assurance hypothécaire (le cas échéant) pour une période plus courte et économiserez plus d’argent sur la durée du prêt.

Le rôle de Fannie Mae et Freddie Mac

Vous vous demandez peut-être quel est le rôle de Fannie Mae et Freddie Mac dans tout cela. Si le prêteur garantit et finance le prêt, que font Fannie Mae et Freddie Mac, et traitez-vous avec eux ?

Fannie Mae et Freddie Mac offrent une stabilité et des liquidités à long terme aux marchés hypothécaires et immobiliers américains. Les deux entités ont des orientations et des missions similaires, mais elles travaillent avec des marchés différents. Fannie Mae achète des hypothèques auprès de (grandes) banques commerciales, et Freddie Mac travaille avec de plus petites banques (privées) et des coopératives de crédit.

Les deux entités travaillent dans les coulisses. Vous n’aurez aucun contact avec eux et vous ne saurez pas non plus quand votre prêt leur sera vendu jusqu’à ce que vous receviez votre lettre d’investisseur. Cependant, en pratique, rien ne devrait changer car le service de votre prêt n’est pas impacté même après la vente. Vous effectuez votre paiement à la même entité.

L’au-delà secret des prêts hypothécaires conformes

La plupart des acheteurs ne pensent pas à ce qui se passe après leur clôture. Ils savent qu’ils doivent effectuer des paiements, mais ils ne réalisent pas ce qui se passe avec leur prêt hypothécaire. À vrai dire, l’au-delà d’une hypothèque ne commence qu’à la clôture.

Fannie ou Freddie achète votre hypothèque

Après la clôture de votre prêt hypothécaire, la société de titres transmet les documents au service post-clôture du prêteur. Les professionnels vérifient que vous avez correctement signé tous les documents et fourni toutes les informations demandées.

En cas de problème, le prêteur vous contactera pour corriger les erreurs. Une fois prêt, le prêt est envoyé à Fannie Mae ou Freddie Mac pour achat. L’investisseur vérifie vos documents de prêt, demande des éclaircissements sur tout ce dont il a besoin, puis il télécharge le prêt dans son système et paie le prêteur pour le prêt.

Ce processus est essentiel pour les prêteurs car il offre plus de liquidités. Sans Fannie Mae ou Freddie Mac achetant les prêts, les prêteurs n’auraient pas assez de capital pour continuer à souscrire des prêts.

Votre hypothèque se joint à d’autres hypothèques comme la vôtre

Fannie Mae (ou Freddie Mac) regroupe des prêts comme le vôtre et les titrise pour les vendre à des investisseurs. Les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent contenir jusqu’à 1 000 prêts, offrant aux investisseurs un revenu stable. Ce flux constant de titres adossés à des créances hypothécaires crée un marché hypothécaire secondaire et maintient la demande de nouveaux prêts hypothécaires.

Les investisseurs achètent des titres qui convertissent vos paiements en revenus de retraite

Votre versement hypothécaire est le revenu d’un investisseur. Beaucoup l’utilisent pour les revenus de placement ou d’autres objectifs financiers importants. Les investisseurs achètent des titres adossés à des créances hypothécaires et gagnent des intérêts sur les paiements que vous effectuez.


Qu’est-ce qui fait d’un prêt hypothécaire un prêt conforme ?


Pour comprendre les règles actuelles des prêts conformes, nous devons regarder en arrière.

Les prêts hypothécaires à risque et la grande récession de 2008

La Grande Récession de 2008 a été une période difficile pour tout le monde, en particulier pour les prêteurs hypothécaires. Le grand nombre de défauts de paiement et de saisies hypothécaires a joué un rôle dans la récession. Bien que n’étant pas entièrement responsable, la tournure des événements due à de nombreux défauts de paiement a provoqué l’effondrement du marché et le début de la récession.

Le Bureau de protection financière des consommateurs est formé

En réponse à la récession de 2008, le Congrès a adopté, puis le président Obama a signé, la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs. Le CFPB a créé des règles qui protégeaient les consommateurs et aidaient à prévenir de futurs défauts. Les règles comprenaient les divulgations intégrées TILA-RESPA (TRID), qui garantissent que tous les emprunteurs comprennent leurs coûts hypothécaires et que le prêteur vérifie qu’il s’est assuré que l’emprunteur pouvait rembourser le prêt.

De nouvelles règles limitent les types de prêts hypothécaires que les entreprises achèteront

La récession a également aidé la FHFA, l’Agence fédérale de financement du logement, à mandater Fannie Mae et Freddie Mac pour exiger de leurs prêteurs qu’ils se conforment à toutes les protections des consommateurs du CFPB. Ceci s’ajoute aux règles de Fannie Mae ou Freddie Mac.

Les prêteurs privés sont toujours libres de créer leurs propres règles et d’émettre des prêts non conformes, mais Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas les acheter.


Que sont les limites de prêt conformes ?


Fannie Mae et Freddie Mac ont des limites de prêt conformes. Cela signifie que vous ne pouvez pas emprunter plus que la limite pour cette année, sauf si vous achetez dans une zone à coût élevé avec des limites plus élevées. Tout emprunteur qui a besoin de plus que les limites de prêt conformes aura besoin d’un prêt non conforme, tel qu’un prêt jumbo.


Prêts conformes Vs. Prêts non conformes : quel est le meilleur ?


Les acheteurs de maison ont généralement deux options lorsqu’ils recherchent un financement : les prêts conformes et non conformes. Les prêts conformes sont soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac, et les prêts non conformes ne le sont pas, mais il existe également d’autres différences importantes.

Pour les prêteurs

Pour que Fannie Mae ou Freddie Mac investissent dans leurs prêts, les prêteurs doivent se conformer à toutes les réglementations en matière de protection des consommateurs. Cela garantit que Fannie Mae ou Freddie Mac achèteront les prêts, donnant au prêteur plus de liquidités.

Les prêteurs aiment également suivre la réglementation, car cela rend le prêt moins risqué, et moins de risque signifie que les prêteurs peuvent facturer moins de frais et/ou de taux d’intérêt aux acheteurs.

Pour les acheteurs de maison

Les acheteurs de maisons bénéficient également de la réglementation. Les divulgations élargies leur donnent plus d’informations et ils peuvent bénéficier de frais et de taux d’intérêt moins élevés. Les consommateurs savent également que le prêt est sans danger pour eux et qu’ils démontrent leur capacité à rembourser le prêt. Grâce à la participation de Fannie Mae au marché hypothécaire, les prêteurs peuvent contracter des prêts à plus long terme, ce qui rend les prêts plus abordables pour les acheteurs.


Pourquoi certains acheteurs de maison utilisent-ils des prêts non conformes ?


Tous les acheteurs ne sont pas admissibles aux prêts conformes. Vous aurez besoin d’un prêt non conforme auprès d’un prêteur privé dans les situations suivantes :

  • Vous avez besoin d’un montant de prêt supérieur à la limite de prêt conforme.
  • Votre crédit ne répond pas aux exigences.
  • Vous avez d’autres circonstances atténuantes que Fannie Mae ou Freddie Mac ne permettent pas.


Conclusion : les prêts conformes offrent une meilleure protection des consommateurs et des taux d’intérêt plus bas


De nombreux consommateurs bénéficient de prêts hypothécaires conformes en raison des taux et des frais moins élevés et de la stabilité du prêt. Si vous envisagez d’acheter une maison, lisez notre guide « Comment acheter une maison » pour vous assurer que vous savez tout ce qu’il y a à savoir sur le processus.


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