Quelle est la règle des 70 % dans le retournement de maison et indique-t-elle combien payer pour une propriété en détresse ?

Un élément clé du succès d’un retournement de maison est d’acheter la propriété à un prix suffisamment bas pour que vous récoltiez un profit important au moment de la vente. Dépenser trop avant l’achat d’une maison peut rendre extrêmement difficile de gagner autant ou peut-être plus que ce que vous avez investi dans la maison.

Mais comment déterminer si le prix de vente d’une maison est juste ? La règle des 70 % peut aider.

Gardez à l’esprit que la règle des 70 % n’est qu’une ligne directrice générale et ne remplacera pas les recherches que vous devrez effectuer pour vous assurer que vous ne payez pas trop cher pour une maison que vous souhaitez retourner. Explorons les tenants et les aboutissants de la règle des 70 % et son fonctionnement dans le retournement de maison et l’investissement immobilier.

Le processus standard pour retourner une maison consiste à acheter une maison ou une propriété en difficulté à un prix d’achat bas, à la réparer et à la vendre pour un montant plus élevé. L’objectif des house flippers est d’acheter bas puis de vendre haut afin d’augmenter leur profit.

La règle des 70% peut aider les flippers lorsqu’ils parcourent les annonces immobilières à la recherche d’opportunités d’investissement potentielles. Fondamentalement, la règle stipule que les investisseurs immobiliers ne doivent pas payer plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété moins le coût des réparations nécessaires pour rénover la maison.

L’ARV d’une propriété est le montant qu’une maison pourrait vendre après que les flippers l’ont rénovée. Lors de l’achat d’une maison à retourner, les investisseurs doivent estimer combien ils pensent que la propriété pourrait se vendre après avoir été rénovée. Ils peuvent ensuite multiplier ce montant par 70 % et le soustraire du coût estimé de la rénovation de la propriété.

Le chiffre qui en résulte est le prix le plus élevé que les palmistes devraient envisager de payer pour cette propriété.

Cependant, la règle des 70 % n’est qu’une règle générale. Avant d’acheter une maison, vous voudrez étudier les conditions du marché, travailler avec des professionnels de l’immobilier pour obtenir une estimation de revente plus précise et rencontrer des entrepreneurs pour déterminer le coût des réparations et les rénovations nécessaires.

Si vous obtenez un prêt hypothécaire pour financer l’immeuble de placement, vous voudrez également tenir compte du montant et de la durée du prêt lors de l’évaluation de vos dépenses globales et de la VDA de la propriété. Assurez-vous de faire une demande d’approbation de prêt hypothécaire afin de comprendre le montant de propriété que vous pouvez vous permettre avant de partir à la recherche d’une maison.

L’obtention d’une approbation hypothécaire peut également vous aider à vous préparer à rembourser l’hypothèque une fois que la propriété est prête à être revendue, car vous saurez combien vous devez à votre prêteur.

La règle des 70 % aide les nageurs à domicile à déterminer le prix maximum qu’ils devraient payer pour un immeuble de placement. Fondamentalement, ils ne devraient pas dépenser plus de 70 % de la valeur après réparation de la maison moins les coûts de rénovation de la propriété.

La règle des 70 % repose sur un calcul simple :

Valeur après réparation (ARV) ✕ .70 − Coûts de réparation estimés = Prix d’achat maximum

Ce prix d’achat maximum vous donnera une idée du montant que vous devriez dépenser pour une maison que vous envisagez de rénover et de revendre. Dépasser ce prix pourrait compromettre vos profits.

La règle des 70 % ne fonctionne pas sur tous les marchés. Si vous achetez une maison sur un marché de vendeurs où les prix des maisons montent en flèche et où les acheteurs s’emparent rapidement des maisons, un propriétaire pourrait ne pas accepter votre offre même si vous y êtes parvenu en utilisant la règle des 70 %.

Si les conditions du marché sont chaudes, vous devrez peut-être modifier vos calculs pour offrir un prix pouvant atteindre 85 % de la VDA d’une maison moins les coûts de rénovation. Que vous souhaitiez adopter cette approche dépend de la compétitivité du marché. Vous pourriez rendre plus probable que vous ne puissiez pas vendre votre propriété à une valeur suffisamment élevée pour réaliser un profit après l’avoir achetée et rénovée.

Mais si vous vendez la propriété sur un marché en plein essor, vous pourrez peut-être vendre la maison rapidement et à un prix plus élevé.

C’est pourquoi la règle des 70 %, aussi utile soit-elle, ne remplace pas l’étude des conditions du marché. Vous pourriez même vous retrouver sur un marché d’acheteurs, une période où les maisons ne se vendent pas rapidement et les prix n’augmentent pas. Dans ce cas, vous pourriez offrir un prix inférieur pour une maison même si la règle des 70 % vous dit d’en offrir un plus élevé.

Une autre façon de vous protéger lorsque vous faites une offre sur une maison que vous souhaitez retourner consiste à utiliser des chiffres conservateurs.

Dans ce contexte, « conservateur » signifie planifier en fonction du scénario le plus défavorable. Ceci est utile lors de l’estimation des coûts de réparation. Par exemple, vous pourriez penser qu’il ne vous en coûtera que 50 000 $ pour rénover la maison que vous souhaitez acheter. Mais que se passe-t-il s’il y a des retards avec les sous-traitants ? Que se passe-t-il si vous découvrez des problèmes supplémentaires lorsque vous déchirez les murs de votre nouvelle maison ? Que se passe-t-il si les coûts des matériaux augmentent pendant la rénovation ?

Beaucoup de choses peuvent mal tourner avec la rénovation d’une maison. Il est important de prévoir les retards et les augmentations de coûts lorsque vous entreprenez un projet de rénovation. Il est également primordial d’inclure ces coûts potentiellement plus élevés dans votre budget de réparation. Si vous pensez que les réparations coûteront 50 000 $, vous voudrez peut-être prévoir un budget de 70 000 $ pour vous donner un coussin financier.

Il en va de même pour l’estimation de l’ARV de votre maison. Vous pensez peut-être que votre maison se vendra 200 000 $ après les rénovations. Mais que se passe-t-il si la demande diminue pendant que vous rénovez ? Que se passe-t-il si d’autres propriétés à proximité arrivent sur le marché avec des prix inférieurs ? Ces inconnues pourraient faire chuter la valeur après réparation de votre maison.

Encore une fois, il est important de prévoir le pire lors de l’estimation du prix de vente final de votre maison rénovée. Peut-être vous attendez-vous à ce que votre maison se vende 200 000 $, mais budgétisez comme si votre maison ne se vendrait que 180 000 $. Si vous prévoyez le pire des cas, vous pourriez finir par gagner plus d’argent que prévu. Cela peut se produire si les prix de vente de propriétés comparables restent stables ou si vous ne dépensez pas autant d’argent en réparations que prévu.

Disons que vous estimez que la VDA de votre maison sera de 220 000 $. Pour obtenir une estimation approximative du montant que vous devriez payer pour cette propriété, multipliez ce chiffre de 220 000 $ par 0,7 et vous obtiendrez 154 000 $.

Ensuite, vous soustrayez vos coûts de rénovation et de réparation prévus. Disons que vous estimez qu’il vous faudra 40 000 $ pour rénover votre nouvelle maison avant de la revendre. Soustrayez ces 40 000 $ du chiffre de 154 000 $ et il vous reste 114 000 $. Ce chiffre est le prix maximum estimé que vous devriez dépenser pour votre nouvelle maison, selon la règle des 70 %.

Pour rendre la règle des 70 % aussi efficace que possible, il est important d’être réaliste à la fois avec votre valeur après réparation et votre estimation des coûts de réparation. Si vous estimez que vous pouvez vendre votre maison pour 220 000 $ après les réparations, mais que le marché indique que la plupart des propriétés du quartier se vendent pour seulement 190 000 $, vous ne réaliserez peut-être pas le profit que vous attendez. Ou peut-être estimez-vous que les réparations coûteront 40 000 $, mais quand vient le temps de rénover, vous dépensez 60 000 $. Ces 20 000 $ supplémentaires que vous avez dépensés réduiront vos bénéfices.

Il est important de travailler avec des agents immobiliers, des inspecteurs en bâtiment et des entrepreneurs lors du retournement d’une maison. Ils peuvent vous guider vers une évaluation plus précise du coût de réparation de votre maison et de ce qu’elle pourrait rapporter au moment de la vente.

Si vous financez l’achat d’une maison avec un prêt hypothécaire, demander une approbation initiale peut également vous donner une meilleure idée de ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre de dépenser pour une maison. Avec l’approbation initiale d’un prêteur, vous aurez une idée du montant que vous pouvez budgétiser pour les coûts de rénovation et, éventuellement, répertoriez la maison pour le moment où vous la remettrez sur le marché.

Selon vos objectifs, la règle des 70 % peut ne pas fonctionner pour vous. Cette règle ne fonctionne généralement que pour les investisseurs qui souhaitent rénover et retourner une maison rapidement. Ces investisseurs achètent souvent dans des quartiers avec de nombreuses ventes de maisons comparables qui peuvent les aider à déterminer une valeur après réparation plus précise.

La règle des 70 % ne fonctionne pas aussi bien si vous voulez acheter une maison et la conserver pendant des années, peut-être la louer en attendant que sa valeur augmente. Il est difficile de deviner combien vaudra une maison à l’avenir, et si vous ne pouvez pas prédire avec précision la valeur après réparation d’une maison, la règle des 70 % perd de sa valeur.

Êtes-vous prêt à essayer la règle des 70 % ? Voici les réponses à quelques questions que vous vous posez peut-être encore.

Comment calculer l’ARV ?

Le plus grand défi avec la règle des 70 % est de trouver un chiffre précis lorsque vous calculez l’ARV. Si vous surestimez la valeur après réparation de votre maison, vous pourriez voir votre profit diminuer car vous êtes obligé de vendre la propriété à un prix de vente inférieur.

Pour estimer votre ARV avec précision, il est important d’étudier le quartier où se trouve une maison et de rechercher le prix de vente de propriétés comparables. Si des maisons similaires à celle que vous achetez et que vous retournez se vendent 180 000 $, ne vous attendez pas à obtenir un prix beaucoup plus élevé lorsque vous vendez. Gardez à l’esprit qu’un agent immobilier peut être en mesure de vous aider à trouver des offres immobilières pour vous aider à établir votre ARV.

Comment estimer le coût des réparations ?

L’un des défis de l’investissement immobilier est d’estimer combien il en coûtera pour réparer ou rénover une maison. Si vous débutez dans le retournement, envisagez de travailler avec un inspecteur en bâtiment et un entrepreneur pour obtenir une image détaillée des rénovations nécessaires et de leur coût.

Un inspecteur en bâtiment peut également vous indiquer si une maison présente des problèmes graves, tels qu’une fondation affaissée, de la moisissure ou un toit pourri, qui pourraient rendre l’investissement dans une propriété plus coûteux.

Quels coûts dois-je inclure lors de l’estimation de mon budget de retournement de maison ?

Les réparations sont généralement les dépenses les plus importantes impliquées dans le retournement d’une maison ou d’une propriété en difficulté. Mais ce ne sont pas les seuls coûts auxquels vous devrez faire face.

Si vous travaillez avec un agent inscripteur pour vendre votre maison rénovée, vous devrez lui verser une commission. Si vous utilisez une hypothèque pour financer l’achat d’une maison, vous devrez payer des frais comme l’assurance titres et les frais de clôture à votre prêteur hypothécaire et à d’autres tiers. Ces frais varient, mais vous pouvez vous attendre à payer 3 à 6 % du montant de votre prêt en frais de clôture.

Les frais de possession, également appelés frais de possession, sont une autre dépense. Comme son nom l’indique, ce sont les frais que vous assumerez avant de vendre une maison que vous avez achetée. Les frais de possession peuvent inclure l’assurance habitation, les taxes foncières, les factures de services publics et tout entretien de la propriété que vous devez effectuer avant de retourner votre propriété. Le montant que vous paierez en frais de possession dépend en partie de l’état où se trouve votre maison et de la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver la maison avant de la revendre.

Retourner une maison peut être une entreprise rentable, mais les nouveaux investisseurs doivent comprendre que cette stratégie d’investissement immobilier comporte des risques. Cependant, l’utilisation de la règle des 70 % peut être utile pour déterminer combien vous devriez dépenser pour une maison ou une propriété en difficulté si vous espérez réaliser un profit lors de la revente.

Encore une fois, considérez la règle des 70 % comme une règle empirique. Faites vos recherches sur le quartier où vous cherchez à acheter et considérez les prix de vente moyens dans ce quartier ainsi que le coût moyen de rénovation d’une propriété là-bas.

Êtes-vous prêt à vous lancer dans un investissement immobilier ou un projet immobilier ? Avant de plonger, vous voudrez déterminer comment vous financez l’achat de la maison. Faites une demande d’approbation de prêt hypothécaire initial avec Ubifrance® dès aujourd’hui.