Quels sont les coûts prépayés lors de l’achat d’une maison ?

Lorsqu’il s’agit d’acheter une nouvelle maison, il peut sembler que le prix de vente de la maison n’est jamais aussi simple qu’on pourrait s’y attendre. En plus du prix, il y a toujours frais et coûts supplémentaires reflétés dans la transaction. La plupart des acheteurs de maison s’attendent à couvrir l’acompte et les frais de clôture, mais les acheteurs sont également responsables du paiement de leurs frais prépayés, ou «prépayés».

JBien que les prêteurs fassent de leur mieux pour décomposer chaque coût mis en évidence dans l’estimation du prêt et les documents de divulgation de l’hypothèque, les coûts payés d’avance peuvent surprendre les acheteurs qui ne connaissent peut-être pas ces documents. Les frais prépayés peuvent également être confondus avec les frais de clôture et le séquestre car ils présentent des similitudes, mais en fin de compte, ce sont trois éléments d’activité distincts.

Pour vous éviter un stress supplémentaire pour l’acheteur, nous vous expliquerons quels sont les coûts prépayés lors de l’achat d’une maison et vous donnerons des conseils sur ce à quoi vous attendre lors de votre transaction finale.

Les frais payés d’avance lors de l’achat d’une maison peuvent inclure un dépôt de garantie initial, une prime d’assurance habitation, des taxes foncières et des intérêts hypothécaires. Ces frais sont différents de vos frais de clôture. Les sociétés de prêt hypothécaire les décrivent généralement dans votre document d’estimation de prêt hypothécaire.

Comme son nom l’indique, les prépaiements sont des paiements en espèces initiaux effectués avant votre mise de fonds pour obtenir un prêt hypothécaire. Les frais payés d’avance sont payés à la clôture et placés dans un compte séquestre pour couvrir les dépenses hypothécaires qui sont généralement incluses dans les frais mensuels liés à l’accession à la propriété. Au moment d’effectuer ces paiements, le prêteur retirera du compte séquestre pour couvrir les dépenses, ce qui signifie que vous n’aurez pas à payer de frais supplémentaires.

Lorsque vous vous préparez à examiner votre estimation de prêt et les documents de divulgation de votre prêt hypothécaire, il est important de savoir quelles dépenses rechercher. En règle générale, les frais payés d’avance les plus courants qui sont inclus dans l’hypothèque sont la prime d’assurance habitation, les taxes foncières, les intérêts hypothécaires et le dépôt de garantie initial.

Assurance prépayée et taxes

L’assurance prépayée et les taxes sont deux frais prépayés courants inclus dans le prêt hypothécaire. En règle générale, 6 mois à 1 année complète d’assurance habitation sont collectés et prépayés à la clôture. En plus de l’assurance habitation prépayée, votre prêteur hypothécaire percevra également les impôts fonciers auprès de vous.

C’est au prêteur de déterminer le montant qui sera collecté, mais ce montant prépayé sera déposé sur un compte séquestre et servira de coussin pour vous permettre de payer vos futures factures.

Intérêts prépayés

Les intérêts hypothécaires sont un autre coût payé d’avance inclus dans l’hypothèque. Il est perçu comme une dépense prépayée afin que le prêteur puisse l’affecter au premier versement hypothécaire, donc quel que soit le jour du mois où vous fermez, le prêteur aura au moins 30 jours pour entrer vos informations dans le système afin d’émettre votre premier relevé.

Cependant, selon le moment du mois où vous fermez, le montant des intérêts requis peut varier. Par exemple, certains propriétaires pourraient préférer fermer à la fin du mois afin qu’il y ait moins d’intérêts accumulés à l’avance avant votre premier versement hypothécaire mensuel.

Paiement d’entiercement initial à la clôture

Le dépôt d’entiercement initial est le coût prépayé final que vous devriez vous attendre à inclure dans votre prêt hypothécaire. Le paiement d’entiercement initial est l’argent déposé auprès du prêteur qui sera utilisé pour payer les futures assurances habitation et taxes foncières. Examinez les exigences de votre prêteur pour déterminer le coût de votre dépôt et s’il est nécessaire en premier lieu.

Similar aux frais d’assurance et d’impôt prépayés, ce dépôt initial de séquestre agira comme un coussin supplémentaire dans votre compte séquestre. Le dépôt d’entiercement initial va au-delà des prépaiements initiaux et il continuera également à être détenu en entiercement même après le début des premiers paiements par mesure de sécurité. Si vous utilisez l’entiercement, votre assurance hypothécaire sera un coût prépayé distinct.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, il existe une différence entre les frais payés d’avance et les frais de clôture. Nous savons déjà que les frais prépayés sont des frais initiaux pour vos dépenses hypothécaires mensuelles. Mais généralement, les frais de clôture sont plus étroitement liés à la création, au paiement des sociétés de titres et à la clôture d’un prêt hypothécaire.

Comme par conséquent, les frais de clôture sont payés au prêteur à titre de frais de traitement du prêt. Les frais de clôture sont également répertoriés sur une divulgation de clôture. Enfin, une autre différence entre les frais prépayés et les frais de clôture est que le vendeur peut couvrir les frais de clôture, mais l’acheteur paiera toujours les frais prépayés.

Lorsque vous recevez votre document de prêt hypothécaire pour la première fois, il peut être difficile de trouver une description de vos frais payés d’avance. En règle générale, les frais payés d’avance sont ventilés à la page deux de votre estimation de prêt, souvent étiquetés comme «autres frais» après les frais de clôture indiqués. Une fois que vous avez localisé cette section, vous devriez être en mesure d’identifier les frais payés d’avance décrits dans votre prêt.

Pour mieux vous aider à calculer vos frais prépayés, nous avons proposé trois scénarios pour illustrer comment un emprunteur peut calculer ses frais prépayés.

Comprendre l’assurance habitation

Commençons par un exemple d’assurance habitation. Supposons que vous souhaitiez essayer d’estimer 6 à 12 mois de votre future prime d’assurance habitation. Les primes d’assurance habitation peuvent varier en fonction de votre emplacement, de l’âge et de l’état de votre maison, de votre pointage de crédit et de votre historique de primes. Vos primes d’assurance habitation peuvent augmenter si vous vivez dans une région sujette aux catastrophes naturelles ou aux tempêtes destructrices.

D’autre part, vos primes d’assurance habitation pourraient diminuer si vous avez récemment rénové une ancienne partie de votre maison ou installé un nouveau toit. La prime annuelle moyenne d’assurance habitation aux États-Unis est de 1 249 $.

Cependant, les taux moyens de certains États sont supérieurs ou inférieurs à la moyenne nationale. Il est important de parler à un expert comme un agent d’assurance lorsque vous calculez votre prime d’assurance habitation unique.

Une fois que vous avez une estimation ou un montant exact de votre prime annuelle, n’oubliez pas que vous effectuerez des paiements pour cette dépense avec le compte séquestre que vous aurez déjà créé.

Impôts fonciers payés d’avance à la clôture

Comme autre exemple, vous voudrez peut-être calculer les taxes foncières en fonction de votre lieu de résidence. Pour calculer la taxe foncière, vous multipliez la valeur imposable de la propriété par le taux d’imposition local.

Disons que vous voulez déménager à Chicago et que la valeur imposable de votre maison est d’environ 250 000 $. Le taux d’imposition moyen à Chicago (comté de Cook) est d’environ 2,1 %. Ainsi, pour calculer votre taxe foncière, vous allez multiplier 250 000 $ par 2,1 % ou 0,021. Après avoir calculé ces chiffres, vous pouvez vous attendre à payer environ 5 250 $ par an en taxes foncières.

Si vous souhaitez essayer cette formule pour une autre ville ou un autre comté, vous pouvez probablement trouver en ligne le taux d’imposition moyen de cette région.

Intérêt hypothécaire à tout moment du mois

Pour notre dernier exemple, regardons comment calculer les intérêts hypothécaires en fonction de la période du mois à laquelle un emprunteur ferme. Tout d’abord, rappelez-vous que les intérêts payés d’avance sont généralement calculés en utilisant le premier jour des intérêts courus sur le solde de votre prêt hypothécaire.

Maintenant, disons que vous voulez acheter un prêt immobilier de 200 000 $ avec un taux d’intérêt annuel de 3,5 %. Si vous fermez cette hypothèque 10 jours avant la fin du mois, vous prendriez votre taux d’intérêt annuel et le diviseriez par 365 pour calculer votre taux journalier.

Par exemple, 3,5 % divisé par 365 donne 0,0096 %. Ensuite, multipliez votre taux journalier par le montant de votre prêt immobilier pour obtenir votre montant d’intérêt quotidien. Donc, dans ce cas, 0,0096 % multiplié par 200 000 $, soit 19,18 $. Enfin, multipliez l’intérêt quotidien par le nombre de jours entre la clôture et le paiement pour trouver les frais d’intérêt prépayés. 19,18 $ fois 10 jours équivaut à 191,80 $.

Vous pouvez maintenant voir comment le jour où vous fermez votre prêt hypothécaire peut influer sur le calcul de vos intérêts hypothécaires.

Ces scénarios devraient donner vous une meilleure compréhension des coûts prépayés en vous aidant à appliquer ces dépenses à la vie quotidienne et à votre parcours d’achat d’une maison.

À quels frais prépayés courants dois-je m’attendre ?

En règle générale, vos frais prépayés comprendront le dépôt de garantie initial, la prime d’assurance habitation, les taxes foncières et les intérêts hypothécaires. Votre prêteur vous indiquera probablement ces coûts.

En quoi les frais prépayés sont-ils différents des frais de clôture ?

Les frais de clôture sont davantage liés au montage du prêt, au paiement des sociétés de titres et à la clôture d’un prêt hypothécaire. De plus, il est parfois possible d’obtenir qu’un vendeur couvre certains frais de clôture, mais les frais prépayés seront toujours à la charge de l’acheteur.

Les prépaiements sont-ils les mêmes que l’entiercement ?

Non, mais ils sont liés. Vous mettez de l’argent pour les prépaiements sur un compte séquestre, mais le montant en séquestre peut être supérieur au prépaiement initial. C’est surtout par précaution.

Les frais prépayés sont-ils les mêmes pour toutes les sociétés de prêt hypothécaire ?

Toutes les sociétés de prêt hypothécaire font des estimations, mais le montant que vous payez sera à peu près le même. Il est préférable de comparer les taux d’intérêt, les conditions et les frais lors du choix d’un prêteur hypothécaire que l’estimation prépayée.

Bien que les frais payés d’avance puissent sembler se faufiler dans le prix de vente ou le prix final de votre maison à la date de clôture, vous avez maintenant une meilleure compréhension de ce que sont ces frais et comment vous pouvez les identifier sur votre document de prêt hypothécaire. Alors que vous poursuivez votre processus d’achat d’une maison, n’ayez pas peur des dépenses payées d’avance !

Vous savez maintenant à quoi vous attendre et comment vous y préparer à l’aide de calculs. Nous vous encourageons à fermer la maison de vos rêves et à commencer votre demande de prêt hypothécaire dès aujourd’hui.