Qu’est-ce que MAO dans l’immobilier?

Dans le monde dynamique de l’investissement immobilier, un facteur crucial aide les investisseurs qui réussissent à poursuivre des transactions opportunes : l’offre maximale autorisée (MAO). Déterminer le prix d’offre parfait peut être la clé pour débloquer la rentabilité et garantir un investissement solide. En comprenant le fonctionnement de l’immobilier MAO, les investisseurs peuvent naviguer dans le paysage complexe de l’évaluation des propriétés, des coûts de réparation et des bénéfices potentiels. Ce concept permet aux investisseurs de prendre des décisions judicieuses et de profiter du succès financier.

Le calcul de la MAO est un moyen pour les investisseurs immobiliers de déterminer combien ils devraient offrir pour potentiellement acheter un Propriété d’investissement. Le MAO fait référence au prix le plus élevé qu’un investisseur peut payer pour une propriété et en bénéficier financièrement. Il est souvent calculé sur la base d’une formule ou d’une stratégie spécifique pour déterminer le prix d’offre d’un investisseur.

MAO est utile pour investissement immobilier car il maintient vos marges bénéficiaires dans toutes les situations. Plus précisément, il calcule la rentabilité en utilisant la valeur estimée après réparation (ARV) de la propriété et les coûts nécessaires à son achat et à sa réparation.

En conséquence, MAO et le règle des 70% peuvent travailler ensemble pour maintenir la solidité de votre portefeuille. La règle des 70 % est une ligne directrice indiquant que vous devez payer un maximum de 70 % de l’ARV moins les frais de réparation. En d’autres termes, la règle des 70 % est un moyen fiable de définir votre MAO.

Par exemple, disons que vous envisagez une maison avec une ARV de 300 000 $. La règle des 70 % signifie que vos dépenses pour l’achat et la réparation de la maison ne doivent pas dépasser 210 000 $. De cette façon, votre profit sera d’au moins 30 % de la valeur de la maison, soit 90 000 $ dans ce cas.

De plus, les coûts de réparation estimés sont de 30 000 $. Ainsi, l’offre financièrement la plus élevée que vous puissiez faire (y compris les frais de clôture) est de 180 000 $.

Comme démontré dans l’exemple ci-dessus, le calcul de la MAO sur un morceau de immobilier est un processus simple. Les éléments suivants composent la formule :

La formule MAO

Voici les nombres et chiffres à utiliser lors du calcul de la MAO :

Valeur après réparation (ARV)

ARV est la valeur approximative de la propriété après avoir effectué toutes les réparations et rénovations nécessaires. Vous pouvez déterminer l’ARV en évaluant les ventes comparables dans la région, en tenant compte de facteurs tels que l’emplacement, la taille et l’état de la maison, et en recherchant les prix de vente récents de propriétés similaires.

Si vous êtes perdu en essayant de calculer l’ARV, un agent immobilier peut vous aider. Ils ont accès au service d’inscriptions multiples (MLS) et à la connaissance de propriétés comparables (coms) dans votre région. En analysant les prix de vente de quelques comps, vous pouvez estimer l’ARV avec plus de précision et prendre en compte le coût des rénovations nécessaires. En règle générale, les professionnels de l’immobilier utilisent trois à cinq comps et font la moyenne des prix de vente pour déterminer la valeur future de votre propriété rénovée.

Frais de réparation

Chaque maison a un caractère unique frais de rénovation pour amener la propriété à son état optimal ou à sa qualité marchande. Ils comprennent des mises à jour esthétiques et des réparations importantes comme un nouveau four ou un nouveau toit.

En juin 2023, les coûts de réparation peuvent se situer entre environ 17 000 $ et 80 000 $ en moyenne, selon HomeAdvisor. Le type de réparation détermine votre coût global, il est donc crucial de tenir compte de ce facteur lors de l’examen des immeubles de placement. Par exemple, la rénovation moyenne d’une cuisine coûte jusqu’à 65 000 $, tandis qu’une salle de bain coûte jusqu’à environ 25 000 $. Par conséquent, l’identification des réparations nécessaires est essentielle pour garantir que votre prix d’achat est suffisamment bas pour maintenir un bénéfice solide.

Coûts fixes

Outre les frais de réparation, les frais fixes sont une nécessité lors de l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, vous paierez le frais de clôture pour votre prêt hypothécaire, vos assurances, vos inspections, vos évaluations et vos taxes foncières. Généralement, ces frais fixes représentent 3 à 6 % du prix d’achat. Ainsi, une maison de 200 000 $ entraînerait des coûts fixes de 6 000 $ à 12 000 $.

Bénéfice ou capitaux propres

Enfin, estimer votre profit potentiel ou équité est crucial pour s’assurer que vous gagnerez de l’argent sur la transaction. Vous pouvez le faire en comparant la somme du prix d’achat, des frais de réparation et des frais fixes avec l’ARV. N’oubliez pas que l’ARV n’est pas une garantie, mais elle doit donner une idée précise de la valeur de la maison lorsque vous la mettez en vente.

MAO est un outil fondamental pour les investisseurs immobiliers afin de déterminer le prix d’offre approprié pour un immeuble de placement. Les investisseurs peuvent calculer leur profit potentiel ou la valeur nette d’une propriété en tenant compte de facteurs tels que l’ARV, les coûts de réparation et les coûts fixes. La formule MAO, souvent complétée par la règle des 70 %, aide à maintenir la rentabilité en veillant à ce que les dépenses d’achat et de réparation soient inférieures à la valeur marchande de la propriété avec une bonne marge. En calculant avec diligence le MAO, les investisseurs peuvent prendre des décisions éclairées et maximiser leurs rendements sur le marché immobilier concurrentiel.

Ainsi, si vous avez défini vos calculs et que vous êtes prêt à faire des offres, vous pouvez démarrer le processus de prêt hypothécaire aujourd’hui et commencez à rechercher un immeuble de placement.