Supposons que vous rentriez du travail un jour en voiture et que vous aperceviez un panneau À vendre devant la maison de vos rêves. Vous aimeriez l’acheter, si seulement vous pouviez vendre votre maison actuelle !
Dans un marché d’acheteurs, un acheteur de maison peut être en mesure d’adoucir son offre en suggérant que les deux parties acceptent d’inclure une clause d’exclusion dans le contrat d’achat. En termes simples, l’acheteur de la maison accepterait de laisser le vendeur continuer à montrer sa maison pendant qu’il s’efforce de résoudre les éventualités dès que possible.
Voyons ce qu’est une clause de kick-out, comment cela fonctionne lorsque vous en incluez une dans un contrat d’achat et qui pourrait bénéficier d’en proposer une.
Qu’est-ce qu’une clause d’exclusion ?
Une clause d’exclusion permet aux vendeurs de maisons de continuer à présenter et à accepter des offres même après avoir accepté une offre conditionnelle. Une clause d’exclusion est une disposition du contrat de vente d’une maison qui permet aux vendeurs d’accepter une éventualité tout en montrant leur maison dans l’espoir de recevoir une offre non conditionnelle.
En général, si le vendeur obtient une meilleure offre, la clause permet au vendeur de « rejeter » l’acheteur éventuel et de procéder à une deuxième offre non conditionnelle. L’acheteur d’urgence a alors la possibilité de supprimer l’éventualité du contrat ou de s’en aller.
Comment fonctionne une clause d’exclusion ?
Le moment est primordial, surtout lors de l’achat d’une maison. C’est une situation difficile lorsque vous êtes vendre une maison et en acheter une autre, et même lorsque le timing est presque parfait, il peut y avoir des retards. Une éventualité est lorsqu’un acheteur fait une offre sur une maison mais a quelques paramètres qui doivent d’abord être remplis. L’une de ces éventualités s’appelle une clause d’expulsion.
Les vendeurs qui reçoivent une offre non conditionnelle alors qu’ils sont dans le contrat conditionnel en aviseront les premiers acheteurs. Le premier acheteur doit décider de procéder à la vente sans éventualité ou de renoncer à l’achat. Les acheteurs disposent généralement d’un délai fixe de 72 heures. Par conséquent, les vendeurs doivent prendre une décision rapide sur l’offre qu’ils accepteront.
L’éventualité en question est généralement l’éventualité d’une vente de maison, permettant aux acheteurs de renoncer à acheter une maison s’ils ne peuvent pas vendre leur propre maison dans un délai déterminé. Si le premier acheteur s’en va, les arrhes de l’acheteur sont restituées et le vendeur conclut un nouveau contrat non conditionnel avec le deuxième acheteur.
La clause doit décrire la procédure que l’acheteur et le vendeur suivront en cas d’offre sans condition.
Pourquoi un vendeur accepterait-il une offre conditionnelle avec expulsion ?
Les vendeurs peuvent aimer d’autres aspects de l’offre de l’acheteur, comme une offre supérieure au prix demandé ou un dépôt d’arrhes très important. Les vendeurs peuvent accepter une offre conditionnelle d’un acheteur dont la maison est susceptible de se vendre rapidement, ou ils peuvent être d’accord avec une offre conditionnelle s’ils ne sont pas pressés de vendre leur maison.
Une clause de kick-out protège le vendeur contre les risques d’un refroidissement du marché du logement ou d’avoir à remettre en vente la maison si la vente devait échouer. Une clause de retrait donne au vendeur une certaine protection et flexibilité et aide l’acheteur à obtenir le temps dont il a besoin pour vendre sa maison.
Qui devrait envisager de proposer une clause d’expulsion ?
Si vous envisagez d’acheter une maison dans un marché immobilier lent – où les acheteurs ont plus de pouvoir que les vendeurs – une clause de retrait vous fera gagner du temps et une protection contractuelle avec une situation gagnant-gagnant que le vendeur est susceptible d’accepter .
Un acheteur de maison avec une maison à vendre
L’éventualité d’une vente de maison stipule que l’acheteur ne finalisera l’achat de la maison que s’il peut vendre sa maison actuelle entre-temps. Ces types d’éventualités ont pratiquement disparu dans le marché des vendeurs que nous avons connu au cours des dernières années, mais ils pourraient revenir si le marché du logement changeait de manière significative à l’avenir.
Un acheteur de maison qui a besoin de financement
De même, si vous aviez besoin d’un financement – un prêt immobilier – pour acheter votre maison au cours des dernières années, vous étiez peut-être parfaitement conscient que vous étiez désavantagé par rapport à la concurrence si vous incluiez un éventualité d’hypothèque dans votre offre. Dans un marché d’acheteurs, ces éventualités redeviendront probablement une inclusion courante dans les contrats d’achat immobilier.
Les clauses d’expulsion nuisent-elles aux acheteurs ?
Une clause de kick-out ne nuit pas aux acheteurs. La clause de retrait pourrait aider les acheteurs à faire accepter leurs éventualités car le vendeur ne prend pas le risque de passer à côté d’une meilleure offre. Cependant, sur les marchés de vendeurs, les chances qu’un vendeur accepte une offre avec une éventualité de vente de maison avec ou sans clause d’exclusion sont minces, et l’éventualité de vente de maison est de moins en moins recherchée par les acheteurs. Cela pourrait changer si le marché du logement se refroidit et si l’équilibre est rétabli dans les négociations entre acheteurs et vendeurs.
Dois-je faire une offre sur une liste active avec kick-out ?
Si vous rencontrez ce type d’annonce immobilière, cela signifie que vous pouvez voir la maison, mais jusqu’à ce que les éventualités de la première offre soient résolues ou que le contrat soit annulé, vous ne pourrez faire une offre de remplacement que sur une domicile. C’est bien pour certains acheteurs, mais cela peut créer des problèmes pour d’autres.
Tout dépend de combien vous aimez la maison et du temps que vous avez prévu pour la recherche d’une maison. Par exemple, si vous êtes parfaitement satisfait de votre situation de logement et que vous n’enchérissez que parce que vous aimez cette maison, vous pourriez être prêt à faire une offre si c’est votre seule chance.
Mais vous serez paralysé si vous soumettez un offre de secours tout en envisageant plusieurs logements simultanément dans un marché concurrentiel. Avant de le faire, assurez-vous de comprendre les droits du premier offrant de contrer votre offre. S’ils disposent des 72 heures standard pour supprimer les éventualités ou s’en aller, vous ne pourrez pas faire d’autres offres pendant cette période et vous devrez offrir une somme d’argent sérieuse pour lier votre offre.
Y a-t-il des risques à inclure des clauses de kick-out ?
Toute transaction comporte toujours des risques, mais les clauses d’exclusion comportent des risques uniques. Le danger apparent est que l’acheteur n’achète pas la maison parce qu’il se fait expulser. Ils pourraient être expulsés soit par une offre non contingente, soit par un meilleur prix. Par conséquent, l’inclusion de l’expression « droit de premier refus », qui permettrait aux acheteurs de s’aligner sur le meilleur prix, peut protéger les acheteurs de ce risque.
De plus, il y a toujours le risque que l’offre de l’acheteur échoue encore dans l’éventualité d’un financement pour les vendeurs. Si cela devait se produire, le vendeur aurait perdu les deux offres, le laissant réinscrire sa propriété. Les vendeurs risquent également que les seconds acheteurs ne veuillent pas attendre une réponse à leur offre pendant les 72 heures que les premiers acheteurs doivent décider de la manière dont ils souhaitent procéder.
Pour que les vendeurs évitent ce risque, il est judicieux d’envisager de demander un délai de 24 heures pour les premiers acheteurs. Ce délai aidera les personnes faisant la deuxième offre à se sentir plus à l’aise. N’oubliez pas qu’un vendeur peut choisir de ne pas accepter une offre avec des éventualités ou peut négocier les éventualités avant qu’une offre ne soit acceptée.
L’essentiel : les clauses d’exclusion protègent les vendeurs et aident les acheteurs
Les clauses de retrait peuvent aider les acheteurs à faire une offre conditionnelle sur une maison tout en se donnant du temps sans risque pour résoudre leurs éventualités. Les propriétaires qui essaient de vendre leur maison sur un marché d’acheteurs peuvent être plus enclins à accepter une offre contingente faible s’ils restent libres de rechercher une meilleure offre.
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