Qu’est-ce qu’une prime d’assurance hypothécaire FHA ?

*Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance n’accepte plus les demandes de prêt USDA.

Soutenu par l’Association fédérale du logement, unn Le prêt FHA peut vous convenir si vous avez un pointage de crédit inférieur ou si vous avez économisé une petite somme d’argent pour un acompte. Un prêt FHA peut vous permettre d’acheter une maison avec un pointage de crédit aussi bas que 580 points et un acompte aussi bas que 3,5 %. Dans certains cas, vous pouvez même acheter une maison avec une cote de crédit de 500 (mais vous auriez besoin d’un acompte de 10 %). Avec Ubifrance®, la cote de crédit minimale pour un prêt FHA est de 580.

Avec les prêts FHA, vous devrez payer une prime d’assurance hypothécaire (MIP). Un FHA MIP est un paiement supplémentaire que vous effectuez pour garantir le prêt.

Jetons un coup d’œil au FHA MIP et voyons combien vous pouvez vous attendre à payer sur certaines conditions de prêt.

Votre MIP de prêt FHA impliquera deux paiements : une prime initiale et un paiement annuel supplémentaire. Le montant que vous paierez pour les deux dépend de la taille de votre prêt.

Votre paiement initial MIP sera égal à 1,75 % de la valeur totale de votre prêt. Par exemple, si vous empruntez 150 000 $ pour votre prêt hypothécaire, vous paierez 3 500 $ pour votre paiement initial. Votre MIP initial est dû à la clôture. Alternativement, il peut être ajouté au solde du prêt. Votre paiement initial n’est dû qu’une seule fois, sauf si vous refinancez ou contractez un autre prêt FHA à l’avenir.

Vos frais annuels d’assurance prêt hypothécaire varieront en fonction du montant d’argent que vous empruntez, du montant de votre mise de fonds et de la durée de votre prêt hypothécaire. Les prêteurs calculent votre paiement annuel en pourcentage de la valeur de base de votre prêt.

La plupart des prêteurs FHA ajoutent votre MIP annuel à votre versement hypothécaire mensuel. Pour savoir combien vous paierez chaque mois, il vous suffit de diviser votre paiement annuel par 12.

Examinons de plus près ce que vous pouvez vous attendre à payer en fonction de votre terme.

Termes inférieurs ou égaux à 15 ans

Voici ce que vous pouvez vous attendre à payer pour votre MIP annuel si la durée de votre prêt est inférieure ou égale à 15 ans. Disons que vous :

• Emprunter inférieur ou égal à 625 500 $, avec une mise de fonds d’au moins 10 %. Vous paierez 0,45 % par an. Sur un prêt immobilier de 150 000 $, cela représente 675 $ par an ou 56,25 $ par mois.

• Emprunter inférieur ou égal à 625 500 $, avec une mise de fonds inférieure à 10 %. Vous paierez 0,70 % par an. Sur un prêt immobilier de 150 000 $, cela représente 1 050 $ par an ou 87,50 $ par mois.

• Emprunter plus de 625 500 $, avec une mise de fonds supérieure ou égale à 22 %. Vous paierez 0,45 % par an. Sur un prêt immobilier de 700 000 $, cela représente 3 150 $ par an, soit 262,50 $ par mois.

• Emprunter plus de 625 500 $, avec une mise de fonds supérieure à 10 % mais inférieure à 22 %. Vous paierez 0,70 % par an. Sur un prêt immobilier de 700 000 $, cela représente 4 900 $ par an, soit environ 408,33 $ par mois.

• Empruntez plus de 625 500 $, avec une mise de fonds inférieure à 10 %. Vous paierez 0,95 % par an. Sur un prêt immobilier de 700 000 $, cela représente 6 650 $ par an, soit environ 554,17 $ par mois.

Termes supérieurs à 15 ans

Voici ce que vous pouvez vous attendre à payer si vous avez un prêt de plus de 15 ans. L’exemple le plus courant de ces types de prêts est le terme de 30 ans. Disons que vous :

• Empruntez moins ou égal à 625 500 $ pour l’achat de votre maison et vous avez une mise de fonds de 5 % ou plus. Vous paierez 0,80 % chaque année. Sur un prêt immobilier de 150 000 $, cela représente 1 200 $ par an ou 100 $ par mois.

• Empruntez moins ou égal à 625 500 $ pour l’achat de votre maison et vous avez une mise de fonds inférieure à 5 %. Vous paierez 0,85 % chaque année. Sur un prêt immobilier de 150 000 $, cela représente 1 275 $ par an ou 106,25 $ par mois.

• Empruntez plus de 625 500 $ pour l’achat de votre maison et vous avez une mise de fonds de 5 % ou plus. Vous paierez 1 % chaque année. Sur un prêt immobilier de 700 000 $, cela représente 7 000 $ par an, soit environ 583,33 $ par mois.

• Empruntez plus de 625 500 $ pour l’achat de votre maison et vous avez une mise de fonds inférieure à 5 %. Vous paierez 1,05 % chaque année. Sur un prêt immobilier de 700 000 $, cela représente 7 350 $ par an, soit environ 612,50 $ par mois.

Avant 2013, le MIP fonctionnait de la même manière que l’assurance hypothécaire privée (PMI) que vous payez sur les prêts conventionnels. Une fois que vous atteignez 22% de valeur nette de votre maison, un prêteur hypothécaire conventionnel annule automatiquement votre PMI.

Les prêteurs FHA d’aujourd’hui n’annulent plus votre MIP une fois que vous atteignez un certain pourcentage de capital immobilier. Le temps dont vous aurez besoin pour payer le MIP dépend de votre acompte. Si vous avez au moins 10 % d’acompte au moment de votre achat, vous paierez MIP pendant 11 ans. Si vous avez moins de 10 % de mise de fonds à la table de clôture, vous paierez MIP pour toute la durée du terme.

Il n’y a aucun moyen d’éviter complètement de payer le MIP lorsque vous contractez un prêt FHA. Cependant, il existe plusieurs façons de réduire ce que vous payez. Vous pouvez également prendre quelques mesures pour planifier à l’avance et arrêter de rembourser votre prêt pendant quelques années. Jetons un coup d’œil à quelques méthodes que vous pouvez utiliser pour réduire votre MIP.

Économisez pour un acompte plus important

Le moyen le plus simple de réduire vos dépenses MIP avec un prêt FHA est d’économiser davantage pour un acompte. Si vous êtes en mesure d’apporter au moins 10 % à la table de clôture, vous serez admissible à un paiement MIP annuel inférieur. Vous réduirez également le montant que vous empruntez, ce qui se traduit par une prime initiale inférieure. Vous pouvez arrêter de payer pour le MIP dans 11 ans si vous avez un acompte de 10 %.

Voici quelques stratégies que vous pouvez utiliser pour économiser davantage avant de conclure votre prêt.

• Prenez une bousculade de côté. Nous vivons dans une économie de concerts – et il n’a jamais été aussi facile de gagner de l’argent supplémentaire en dehors de votre poste salarié. Envisagez de prendre une agitation secondaire pour gagner de l’argent supplémentaire pour votre acompte. De la promenade des chiens au transport de passagers avec une application de covoiturage, les possibilités sont infinies.

• Coupez les articles inutiles de votre budget. Savez-vous combien d’argent vous dépensez par mois pour des plats à emporter et des divertissements ? Si ce n’est pas le cas, c’est le moment idéal pour établir un budget et canaliser des fonds supplémentaires vers votre acompte. Asseyez-vous avec votre budget et recherchez les domaines où vous pouvez vous permettre de réduire. Économiser aussi peu que 5 $ par semaine vous laissera 260 $ de plus à la fin de l’année.

• Achetez une propriété moins chère. Les prêteurs calculent votre acompte en pourcentage de la valeur totale de votre propriété. Cela signifie que le même montant en dollars équivaut à une mise de fonds plus élevée sur une propriété moins chère. Totalement amoureux d’une maison qui dépasse votre budget? Pensez à expliquer votre situation au vendeur et demandez un prix de vente final inférieur.

Refinancer un prêt conventionnel

De nombreux propriétaires se refinancent en prêt conventionnel lorsqu’ils atteignent 20 % de fonds propres. Lorsque vous avez un prêt conventionnel, vous ne payez pas de MIP. Au lieu de cela, votre prêteur peut vous demander de payer le PMI – mais seulement si vous avez moins de 20 % d’acompte. Vous pouvez arrêter de payer MIP sans passer à PMI en refinançant un prêt conventionnel une fois que vous avez atteint 20 % de fonds propres.

Pour refinancer un prêt conventionnel, vous devez répondre aux exigences minimales de votre prêteur. Les exigences de prêt conventionnelles sont plus strictes que les exigences de prêt de la FHA, vous devrez donc peut-être prendre un certain temps pour établir un meilleur profil d’emprunteur avant de refinancer. Pour être admissible à un prêt conventionnel, vous aurez besoin au moins des éléments suivants :

• Une cote de crédit plus élevée : Vous devez avoir un score FICO® médian d’au moins 620 points. Effectuer vos paiements de carte de crédit et de prêt à temps et limiter vos dépenses peut vous aider à augmenter votre pointage de crédit tout en accumulant des capitaux propres.

• Ratio dette/revenu : Vous devez avoir un ratio DTI de 50 % ou moins pour être admissible à un prêt conventionnel. Vous pouvez réduire votre ratio DTI en augmentant le revenu de votre ménage ou en remboursant vos dettes.

• L’équité de la maison: Vous devriez avoir au moins 20 % de valeur nette dans votre maison avant de refinancer. Si vous refinancez avant d’avoir 20% de fonds propres, vous devrez payer pour le PMI au lieu du MIP. Le PMI est plus cher que le MIP, alors assurez-vous d’avoir le bon montant de fonds propres avant de refinancer. Si vous n’êtes pas certain de la valeur nette dont vous disposez actuellement, contactez votre prêteur.

Choisissez un autre type de prêt gouvernemental ou non conforme

Si vous voulez vraiment éviter les paiements MIP, vous pouvez envisager un autre type de prêt gouvernemental ou de prêt non conforme.

Vous achetez peut-être une maison dans une zone rurale et avez un score FICO® médian de 640 ou plus. Dans ce cas, pourquoi ne pas envisager un prêt USDA ? Contrairement à un prêt FHA, les prêts USDA ne nécessitent pas d’acompte. Vous n’avez pas non plus besoin de payer PMI ou MIP avec un prêt USDA. Au lieu de cela, vous payez des frais de garantie mensuels moins chers que la prime mensuelle FHA.

D’un autre côté, vous voudrez peut-être envisager un prêt VA si vous êtes un membre actuel ou ancien des forces armées ou un conjoint éligible. Le VA n’a pas d’exigence de crédit minimum, mais la plupart des prêteurs le font. Pour être admissible à un prêt VA avec Ubifrance^®vous aurez besoin d’un FICO médian minimum^® pointage de crédit de 580. Il n’y a aucune exigence d’acompte pour un prêt VA.

Tu vous n’avez pas non plus à payer n’importe quel type d’assurance hypothécaire mensuelle sur un prêt VA. Au lieu de cela, vous paierez des frais de financement VA uniques – et la maison doit être votre résidence principale. Les anciens combattants recevant des prestations d’invalidité VA et les conjoints survivants d’anciens combattants décédés dans l’exercice de leurs fonctions ou à la suite d’une invalidité liée au service sont exonérés des frais de financement.

Contactez un expert en prêt immobilier pour en savoir plus sur ces alternatives de prêt FHA et pour savoir si vous êtes admissible.

Lorsque vous contractez un prêt FHA, vous devez payer une prime d’assurance prêt hypothécaire initiale au moment de la clôture, plus une prime annuelle d’assurance prêt hypothécaire qui serait divisée en 12 mensualités. Le montant que vous paierez dépend du montant de votre prêt et de votre mise de fonds. Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous paierez annuellement.

Vous ne pouvez pas annuler les paiements MIP. Si vous mettez au moins 10% de mise de fonds sur votre prêt, vous n’aurez qu’à payer le MIP pendant 11 ans de votre prêt. Si vous mettez moins de 10 % vers le bas, vous paierez MIP pour toute la durée de votre prêt.

Vous voudrez peut-être attendre d’avoir au moins 10 % d’acompte avant d’acheter une maison pour réduire le montant de votre paiement MIP. Vous pouvez également refinancer un prêt conventionnel après avoir 20% de capitaux propres dans votre propriété pour supprimer l’exigence MIP.